Tổng quan thị trường
Nợ thế chấp thương mại và đa gia đình còn tồn đọng của Hoa Kỳ đã tăng 1.0% trong quý 2 năm 2025, đánh dấu mức tăng 47.1 tỷ USD lên tổng cộng 4.88 nghìn tỷ USD. Sự tăng trưởng này, theo báo cáo của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA), báo hiệu thanh khoản tiếp tục và một triển vọng lạc quan trong bối cảnh cho vay bất động sản thương mại (CRE), được một số nhà phân tích mô tả là "kỷ nguyên vàng" cho ngành.
Động lực ngành và các yếu tố thúc đẩy chính
Sự mở rộng nợ thế chấp diễn ra rộng khắp các nguồn vốn chính, với sự đóng góp đáng kể từ các công ty bảo hiểm nhân thọ và Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT). Riêng nợ thế chấp đa gia đình đã tăng 27.7 tỷ USD (1.3%) lên 2.19 nghìn tỷ USD trong quý. Các công ty bảo hiểm nhân thọ đã thể hiện hoạt động mạnh mẽ, tăng tổng tài sản nắm giữ nợ thế chấp thương mại/đa gia đình của họ lên 2.4%, tương đương mức tăng 17.7 tỷ USD. Tài sản nắm giữ nợ thế chấp đa gia đình của họ thậm chí còn tăng đáng kể hơn 5.8%, tức 14.2 tỷ USD. Các REIT cũng tăng đáng kể tài sản nắm giữ của họ, đóng góp vào sự mở rộng thị trường tổng thể với mức tăng 2.2% so với quý trước về tổng nợ thế chấp thương mại/đa gia đình còn tồn đọng.
Reggie Booker, Phó Chủ tịch Nghiên cứu Thương mại của MBA, lưu ý: "Mọi nguồn vốn chính đều tăng tài sản nắm giữ, nhưng mức tăng trưởng khác nhau, với các công ty bảo hiểm nhân thọ tăng tài sản nắm giữ 2.4% và các ngân hàng tăng 0.9%." Bốn nhóm nhà đầu tư lớn nhất vẫn là các ngân hàng và quỹ tiết kiệm, các danh mục đầu tư của cơ quan liên bang và doanh nghiệp được chính phủ bảo trợ (GSE) và chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp (MBS), các công ty bảo hiểm nhân thọ, và các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS), nghĩa vụ nợ được thế chấp (CDO) và các vấn đề chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản (ABS) khác.
Trong khi thị trường nợ BĐS thương mại tổng thể cho thấy sức mạnh, ngành REIT đã thể hiện hiệu suất phân kỳ trong quý 3 năm 2025, nhấn mạnh những thay đổi cơ bản trong nhu cầu bất động sản. Các REIT trung tâm dữ liệu, được thúc đẩy bởi "Siêu chu kỳ do AI điều khiển", nổi lên là những đơn vị hoạt động hàng đầu với mức tăng trưởng Quỹ từ hoạt động (FFO) 21.3% so với cùng kỳ năm trước. Chẳng hạn, Digital Realty Trust (DLR) đã báo cáo FFO quý 3 trên mỗi cổ phiếu là 1.89 USD, tăng 18.2% so với cùng kỳ năm trước và công bố kế hoạch tăng gấp đôi công suất vào năm 2029. Các REIT công nghiệp cũng thể hiện khả năng phục hồi với mức tăng trưởng FFO 8.0%, điển hình là Prologis (PLD), đã ghi nhận mức tăng trưởng FFO cốt lõi 10.9% lên 1.42 USD mỗi cổ phiếu. Ngược lại, các REIT văn phòng tiếp tục gặp khó khăn, trải qua mức tăng trưởng FFO -5.5% và lợi nhuận từ đầu năm đến nay -19.7%, phần lớn do "Tác động kéo dài của làm việc kết hợp".
Phân tích tâm lý nhà đầu tư và dòng vốn
Sự gia tăng nợ thế chấp còn tồn đọng phù hợp với các xu hướng rộng hơn về thanh khoản được nâng cao và hoạt động phát hành mạnh mẽ trên thị trường nợ BĐS thương mại (CRE). Khảo sát của MBA về Nguồn gốc các khoản vay thế chấp thương mại/đa gia đình quý 2 năm 2025 cho thấy mức tăng đáng kể 48% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm trước trong các khoản phát hành. Sự gia tăng này còn được chứng minh thêm bởi sự trở lại đáng kể của các REIT thế chấp vào thị trường Nghĩa vụ Khoản vay Có tài sản thế chấp Bất động sản Thương mại (CRE CLO). Việc phát hành CRE CLO trong nửa đầu năm 2025 gần như gấp năm lần so với cùng kỳ năm 2024, được thúc đẩy bởi hiệu suất ổn định của loại tài sản này, nhu cầu từ các nhà đầu tư thu nhập cố định và nhu cầu tái cấp vốn.
Các REIT thế chấp đặc biệt bị thu hút bởi CRE CLO vì những lợi ích phi kinh tế của chúng, chẳng hạn như không có quyền truy đòi, các cơ sở không định giá lại theo thị trường và cấu trúc tài trợ khớp kỳ hạn. Stephen Buschbom, giám đốc nghiên cứu tại Trepp, đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tài trợ khớp kỳ hạn từ CLO đối với các REIT thế chấp phát hành các khoản vay bắc cầu hai hoặc ba năm với khả năng gia hạn năm năm.
Ý nghĩa rộng hơn và bối cảnh lịch sử
Những điều chỉnh chính sách tiền tệ gần đây cũng đang góp phần cải thiện triển vọng CRE. Việc Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất 25 điểm cơ bản đang mang lại sự nhẹ nhõm tức thì, đặc biệt là đối với việc tái cấp vốn cho các tài sản văn phòng và đa gia đình đang gặp khó khăn. Hessam Nadji, CEO của Marcus & Millichap, mô tả việc cắt giảm lãi suất là một "sự nhẹ nhõm lớn" cho một thị trường đã trải qua tình trạng đóng băng vào năm 2023. Các dấu hiệu ổn định đang xuất hiện, với giá văn phòng tại khu trung tâm thương mại tăng gần 2% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 7, một sự đảo ngược đáng chú ý so với mức giảm 25% một năm trước đó.
Mặc dù có động lực tích cực, thị trường phải đối mặt với một thách thức đáng kể với khoảng 2 nghìn tỷ USD nợ đáo hạn trong hai năm tới. Ước tính 591 tỷ USD trong số các khoản vay này, phần lớn được phát hành trong thời kỳ lãi suất cực thấp (dưới 0.25% so với mức 4.33% hiện nay), được dự báo là "có khả năng gặp vấn đề", với nợ văn phòng đối mặt với rủi ro đáng kể nhất.
Quan điểm của chuyên gia và triển vọng
Rich Hill, Giám đốc Toàn cầu về Nghiên cứu & Chiến lược Bất động sản, nhận thấy sự nhất quán của các số liệu nợ còn tồn đọng với kết quả khảo sát phát hành mạnh mẽ, củng cố quan điểm về một môi trường cho vay mạnh mẽ. Động lực thị trường hiện tại cho thấy một "kỷ nguyên vàng" tiếp tục cho vay CRE, được đặc trưng bởi lợi suất hấp dẫn và cấu trúc bảo thủ, đặc biệt trong các lĩnh vực như trung tâm dữ liệu và tài sản công nghiệp.
Trong tương lai, thị trường sẽ theo dõi chặt chẽ sự thành công của các nỗ lực tái cấp vốn cho các khoản nợ đáo hạn, đặc biệt là trong các lĩnh vực dễ bị tổn thương như tài sản văn phòng. Các biến động lãi suất tiếp theo và sự phân kỳ tiếp tục trong hiệu suất trên các phân khúc thị trường CRE khác nhau sẽ là các yếu tố chính ảnh hưởng đến quỹ đạo của ngành trong các quý tới. Dòng vốn chảy vào thông qua các công ty bảo hiểm nhân thọ và sự hồi sinh của CRE CLO dự kiến sẽ duy trì thanh khoản, nhưng thách thức về việc định giá lại các khoản nợ lãi suất thấp cũ vẫn là một điểm chú ý quan trọng đối với các nhà đầu tư và người cho vay.
nguồn:[1] Nợ BĐS Thương mại Tăng trong Kỷ Nguyên Vàng của Cho Vay (https://seekingalpha.com/article/4826339-cre- ...)[2] Nợ Thế Chấp Thương Mại và Đa Gia Đình Tồn Đọng Tăng trong Quý 2 năm 2025 (https://vertexaisearch.cloud.google.com/groun ...)[3] Hiệu suất ngành REIT Q3 2025: Trung tâm dữ liệu & Công nghiệp dẫn đầu sự phục hồi - Paperfree (https://vertexaisearch.cloud.google.com/groun ...)