Ngành công nghiệp kho tự quản đang bùng nổ của Hoa Kỳ đang vấp phải một làn sóng phản đối từ các thành phố, khi ít nhất 15 tiểu bang đã ban hành các lệnh cấm phát triển và hạn chế phân vùng kể từ năm 2019, đe dọa kìm hãm sự tăng trưởng trong một lĩnh vực mà hơn 12% hộ gia đình Mỹ đang thuê không gian.
"Rất nhiều đất đai lẽ ra nên được sử dụng cho các mục đích khác đang bị các cơ sở lưu trữ chiếm dụng," Miguel Sanchez, thành viên hội đồng thành phố Providence, R.I., người đã thúc đẩy lệnh tạm dừng xây dựng trên toàn thành phố vào năm 2023, cho biết. "Chúng tôi vừa thêm kho tự quản vào danh sách" các công trình bị cấm như nhà tù và lò đốt rác.
Sự phản đối diễn ra khi ngành này đang phát triển thêm 164 triệu feet vuông diện tích, theo nhà cung cấp dữ liệu thị trường TractIQ. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy đã giảm so với mức đỉnh điểm trong đại dịch năm 2020, dữ liệu từ các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) niêm yết, vốn kiểm soát khoảng 30% thị trường, cho thấy mức tăng tỷ lệ lấp đầy so với cùng kỳ năm trước lần đầu tiên kể từ năm 2021. Động lực này cho phép các nhà vận hành duy trì mức giá cao đối với những người thuê hiện tại, với giá thuê trung bình thực tế cao hơn 18,9% so với giá niêm yết quảng cáo trong quý cuối cùng của năm 2025.
Xung đột cốt lõi nằm giữa nhu cầu của ngành về các địa điểm thuận tiện, dễ nhìn thấy và mong muốn của các thành phố về các hành lang thương mại sôi động, tạo ra việc làm. Ma sát pháp lý này có thể hạn chế nguồn cung mới tại các khu vực đô thị đông đúc, có khả năng đẩy giá thuê tại các cơ sở hiện có lên cao và mang lại lợi ích cho các quỹ REIT đang hoạt động, đồng thời buộc các dự án phát triển mới phải vào các khu công nghiệp ít hấp dẫn hơn. Sự tăng trưởng trong tương lai của ngành có thể phụ thuộc vào các mô hình sáng tạo, có quy mô nhỏ hơn có thể vượt qua các cuộc chiến phân vùng này.
Bế tắc phân vùng
Chính quyền địa phương từ Maine đến California ngày càng xem các cơ sở kho tự quản tự động, không cửa sổ là những "vùng chết" chiếm dụng đất đai giá trị mà không tạo ra việc làm hay nhịp sống đường phố. Ví dụ, Denver cấm xây dựng kho tự quản mới gần các ga đường sắt nhẹ để ưu tiên phát triển nhà ở. Tương tự, Delta Township, Michigan, đang sử dụng phân vùng để đẩy các cơ sở này ra khỏi các hành lang thương mại chính và vào các khu vực quy hoạch công nghiệp.
"Chúng tôi chỉ đang cố gắng lưu tâm hơn đến các hành lang thương mại của mình, nơi việc làm có thể được tạo ra," Fonda Brewer, Giám sát viên Delta Township, cho biết.
Điều này đặt ra một thách thức trực tiếp đối với mô hình kinh doanh của ngành. "Khách hàng không muốn lái xe đến một khu công nghiệp nào đó," Maurice Pogoda, người điều hành 72 cơ sở của National Storage Management Co., cho biết. "Họ muốn ở trên trục đường chính, nơi nào đó thuận tiện và dễ thấy."
Câu chuyện về hai mức giá
Ngành công nghiệp trị giá 60 tỷ USD này, vốn chứng kiến nhu cầu tăng vọt trong đại dịch, đang điều hướng trong một môi trường giá cả phức tạp. Sự linh hoạt trong việc di chuyển nhà ở chậm lại đã làm giảm nhu cầu của khách hàng mới, buộc các công ty phải cạnh tranh bằng các mức giá ưu đãi thấp. Trên toàn quốc, một không gian 10x10 feet được quảng cáo có giá trung bình khoảng 125-150 USD.
Tuy nhiên, những khách hàng hiện tại thường trả cao hơn đáng kể. Khoảng cách 18,9% giữa giá niêm yết và giá thuê thực tế làm nổi bật sự phụ thuộc của ngành vào quán tính của người thuê. Theo Noah Starr, Giám đốc điều hành của TractIQ, các nhà vận hành đang thành công trong việc giữ chân những khách hàng hiện tại ở mức giá tương đối cao với tỷ lệ nợ quá hạn thấp.
Sáng tạo để tồn tại
Để ứng phó với các thách thức phân vùng và cảnh quan đô thị thay đổi, một số nhà vận hành đang thử nghiệm các mô hình mới. Allen Farnsworth của SoCal Self Storage đã tích hợp các không gian thương mại như tiệm giặt là và nhà hàng Thái vào các cơ sở của mình để giúp giành được sự chấp thuận của hội đồng thành phố.
Một cách tiếp cận triệt để hơn đến từ Stuf Storage, một công ty khởi nghiệp xây dựng các hoạt động lưu trữ nhỏ, tự động bên trong các tòa nhà hiện có, chẳng hạn như tòa nhà SAG-Aftra ở Los Angeles. Bằng cách nhắm mục tiêu vào các "không gian bị bỏ qua", Stuf tránh được việc xây dựng mới và các rào cản pháp lý liên quan. Người sáng lập Katharine Lau lưu ý rằng mô hình này cũng dẫn đến ít khách hàng dài hạn "gắn bó", những người chiếm giữ các đơn vị lớn vô thời hạn, một thách thức chung đối với các nhà vận hành truyền thống.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
