Doanh số nhà chờ bán tại Mỹ tăng 1,5% bất chấp lãi suất thế chấp tăng cao

Doanh số nhà chờ bán tại Mỹ đã tăng 1,5% trong tháng 3, đi ngược lại các dự báo về một con số đi ngang khi nhu cầu dồn nén từ người mua tạm thời lấn át tác động của lãi suất thế chấp tăng và căng thẳng địa chính trị từ cuộc xung đột Iran.

"Sự gia tăng trong việc ký kết hợp đồng, bất chấp lãi suất thế chấp cao hơn, phản ánh nhu cầu nhà ở dồn nén của thị trường vẫn chưa được đáp ứng," Lawrence Yun, Nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Chuyên viên Địa ốc Quốc gia (NAR), cho biết trong một tuyên bố. Ông lưu ý rằng nguồn cung hàng tồn kho dồi dào hơn sẽ là yếu tố then chốt để chuyển đổi nhu cầu đó thành doanh số thực tế.

Mức tăng hàng tháng này cho thấy sự chậm lại so với mức tăng 2,5% của tháng 2 và khiến việc ký kết hợp đồng giảm 1,1% so với tháng 3 năm 2025. Thị trường cho thấy sự phân hóa khu vực đáng kể, với vùng Đông Bắc và miền Nam ghi nhận mức tăng hàng tháng lần lượt là 4,4% và 3,9%, trong khi miền Trung Tây và miền Tây chứng kiến mức giảm 1,3% và 2,6%.

Dữ liệu cho thấy thị trường nhà ở đang đứng trước một ngã rẽ. Mức tồn kho được cải thiện đang mở ra cơ hội cho những người mua quyết tâm, ngay cả khi lãi suất thế chấp — tăng từ khoảng 6,11% lên 6,38% trong suốt tháng 3 — dự kiến sẽ vẫn ở mức cao. Điều này tạo ra một rào cản đáng kể về khả năng chi trả, đặc biệt là đối với những người mua nhà lần đầu trẻ tuổi, những người nhạy cảm nhất với các biến động lãi suất.

Miền Nam dẫn đầu tăng trưởng khu vực

Thị trường nhà ở miền Nam là động lực tăng trưởng chính, là khu vực duy nhất ghi nhận mức tăng so với cùng kỳ năm ngoái trong việc ký kết hợp đồng, tăng 2,3% so với tháng 3 năm 2025. "Một số lượng lớn các thị trường ở miền Nam đã trải qua đợt cắt giảm giá trong năm qua nhưng lại ghi nhận mức tăng trưởng việc làm mạnh mẽ nhất," Yun nói. "Sự kết hợp đó sẽ dẫn đến hoạt động thị trường nhà ở mạnh mẽ hơn ở miền Nam trong năm nay."

Ngược lại, các khu vực khác vẫn đang tìm chỗ đứng. Thị trường mùa xuân ở nhiều thị trấn nghỉ dưỡng miền núi diễn ra trì trệ, bị cản trở bởi một mùa đông với lượng khách du lịch thấp hơn mức trung bình và sự bất ổn kinh tế gia tăng. Trong khi một số khu vực đô thị địa phương như Kansas City và Milwaukee đang thấy doanh số nhà chờ bán tăng vọt hai con số hàng năm, xu hướng rộng lớn hơn vẫn là sự phục hồi thận trọng.

Nguồn cung cải thiện, nhưng khả năng chi trả vẫn là rào cản

Về phía cung, các điều kiện tiếp tục được cải thiện cho người mua. Các danh sách niêm yết mới đã tăng vọt 21,2% so với tháng 2, theo báo cáo của Realtor.com, cung cấp nguồn hàng mới nhất trong nhiều năm. Giá niêm yết trung vị toàn quốc cũng giảm 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đánh dấu tháng thứ năm liên tiếp giảm hàng năm và mang lại cho người mua nhiều quyền thương lượng hơn so với năm 2025.

Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng khả năng chi trả vẫn là chủ đề chính, tạo ra sự chia rẽ thế hệ sâu sắc. Những người mua lần đầu chỉ chiếm 21% tổng số người mua nhà vào năm ngoái, mức thấp kỷ lục kể từ khi NAR bắt đầu theo dõi dữ liệu vào năm 1981. Trong khi đó, thế hệ Baby Boomers hiện mua và bán nhiều nhà hơn bất kỳ thế hệ nào khác, sở hữu số lượng nhà có từ ba phòng ngủ trở lên gần gấp đôi so với các gia đình Millennials có con cái.

"Thị trường nhà ở vẫn bị chia rẽ mạnh mẽ giữa những chủ sở hữu nhà có vốn tự có và những người mua lần đầu đang cố gắng gia nhập thị trường, nhiều người trong số đó là những người thuộc thế hệ Millennials trẻ tuổi," Jessica Lautz, Phó kinh tế trưởng của NAR cho biết. Đối với nhóm trẻ này, giá cả tăng vọt, nợ vay sinh viên và chi phí chăm sóc trẻ em cao vẫn là những rào cản đáng kể. Để thực sự giải phóng thị trường, Yun gợi ý rằng việc xây dựng mới phải tập trung vào những ngôi nhà nhỏ hơn, vừa túi tiền hơn cho người mới bắt đầu.

Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.