Một dự luật nhà ở gây tranh cãi được chính quyền Trump ủng hộ có thể tái định hình thị trường cho thuê nhà đơn lập của Hoa Kỳ bằng cách ngăn cản các nhà đầu tư quy mô lớn, mặc dù dữ liệu cho thấy họ sở hữu chưa đến 1% quỹ nhà ở.
Một dự luật nhà ở của Hoa Kỳ dự kiến được Hạ viện bỏ phiếu vào thứ Tư nhằm hạn chế quyền sở hữu của các tổ chức đối với nhà đơn lập, một động thái mà chính quyền Trump tuyên bố sẽ tăng cường khả năng chi trả nhưng các nhà phê bình cho rằng dựa trên tiền đề sai lầm rằng các nhà đầu tư chỉ sở hữu 0,65% quỹ nhà ở đang đẩy giá lên cao.
"Lệnh cấm các nhà đầu tư tổ chức mua nhà cho thuê đơn lập của đạo luật này sẽ gây hại cho đầu tư nhà ở và dẫn đến những hậu quả không mong muốn," Ban biên tập Tạp chí Wall Street Journal viết, lập luận rằng dự luật sẽ thay thế vốn tư nhân bằng sự quản lý của chính phủ.
Dự luật sẽ cấm các nhà đầu tư sở hữu từ 350 ngôi nhà trở lên mua thêm bất động sản mới, ảnh hưởng đến một nhóm đã cải tạo khoảng 300.000 ngôi nhà bị tịch biên trong thập kỷ qua. Trong khi phiên bản của Hạ viện loại bỏ quy định của Thượng viện yêu cầu thoái vốn sau bảy năm, các nhà đầu tư tổ chức vốn đã là những người bán ròng nhà đơn lập trong hai năm qua.
Tương lai của đầu tư tư nhân trong lĩnh vực xây dựng để cho thuê, vốn đã đình trệ sau khi dự luật ban đầu của Thượng viện được thông qua, đang bị đe dọa. Nếu dự luật trở thành luật, nó có thể trao cho Bộ trưởng Tài chính tương lai quyền hạn rộng rãi để viết lại các quy tắc, có khả năng gây xáo trộn nguồn cung cho thuê và chuyển dịch cấu trúc thị trường khỏi vốn tư nhân, một mục tiêu chính của những người tiến bộ như Thượng nghị sĩ Elizabeth Warren.
Tiền đề trung tâm của dự luật—rằng các nhà đầu tư lớn là nguyên nhân chính gây ra cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở—là sai lầm nghiêm trọng, theo những người phản đối. Họ lập luận rằng việc tập trung vào các chủ sở hữu tổ chức, những người chỉ kiểm soát vỏn vẹn 0,65% nhà đơn lập của quốc gia, đã bỏ qua các tác nhân thực sự thúc đẩy sự tăng giá. Chính sách nới lỏng tiền tệ mạnh mẽ của Cục Dự trữ Liên bang trong đại dịch, cùng với các gói kích thích khổng lồ của chính phủ, đã bơm thanh khoản chưa từng có vào nền kinh tế và trực tiếp thúc đẩy sự bùng nổ nhà ở.
Giờ đây, với lãi suất thế chấp cao hơn đáng kể, hiệu ứng "khóa chặt" đã xuất hiện, ngăn cản những chủ sở hữu hiện tại bán nhà và hạn chế nghiêm trọng nguồn cung nhà bán. Đạo luật không giải quyết được các vấn đề cốt lõi về cung và cầu này. Thay vào đó, nó nhắm vào một nhóm nhà đầu tư vốn đã bán ròng trong hai năm và là những người đóng vai trò cải tạo các bất động sản bị tịch biên, đưa khoảng 300.000 ngôi nhà như vậy vào thị trường cho thuê trong thập kỷ qua.
Ngoài tiền đề đáng nghi ngại, dự luật còn mang theo rủi ro đáng kể về những hậu quả không mong muốn. Phiên bản của Đảng Cộng hòa tại Hạ viện là một sự cải thiện so với phiên bản của Thượng viện, chủ yếu vì nó loại bỏ yêu cầu bán nhà đã mua sau bảy năm. Quy định ban đầu đó đã khiến việc xây dựng các dự án xây dựng để cho thuê bị đình trệ, vì khung thời gian ngắn khiến việc thu hồi vốn đầu tư trở nên khó khăn.
Có lẽ rủi ro dài hạn lớn nhất, theo bài xã luận của Wall Street Journal, là điều khoản trao cho Bộ trưởng Tài chính "quyền hạn tuyệt đối" để viết lại các quy tắc của đạo luật nhằm giảm thiểu sự xáo trộn thị trường. Các nhà phê bình lập luận rằng điều này tạo ra một tiền lệ nguy hiểm, trao thẩm quyền tùy ý rộng lớn cho một chính quyền tương lai có thể sử dụng nó để can thiệp sâu hơn vào thị trường nhà ở. Liên minh chính trị kỳ lạ đằng sau lệnh cấm này, hợp nhất cựu Tổng thống Trump với những người tiến bộ như Thượng nghị sĩ Warren, làm nổi bật sức hút dân túy của dự luật nhưng cũng cho thấy tiềm năng tạo ra một bộ máy quản lý được phe cánh tả ưa chuộng.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
