Khi các thành phố từ New York đến Honolulu đang vật lộn với khủng hoảng nhà ở, một cuộc tranh luận đang gia tăng giữa các biện pháp khắc phục khả năng chi trả có mục tiêu và cách tiếp cận dựa trên hệ thống phức tạp hơn đối với phát triển đô thị.
Một sự chia rẽ sâu sắc đang xuất hiện trong chiến lược bất động sản đô thị, đặt các biện pháp can thiệp có mục tiêu như đề xuất đóng băng tiền thuê nhà của Thành phố New York và thí điểm xe buýt miễn phí trị giá 652 triệu USD vào thế đối lập với mô hình phát triển dựa trên hệ thống đang thu hút các nhà đầu tư tổ chức tập trung vào kinh tế quy mô khu vực. "Hầu hết các thành phố không thất bại vì họ thiếu các dự án," Shagun Kalra, một chuyên gia phát triển bất động sản và là cựu sinh viên MIT cho biết. "Họ thất bại vì các dự án bị ngắt kết nối với nhau — về mặt kinh tế, xã hội và hoạt động." Sự tương phản rất rõ rệt: trong khi sắc lệnh kiểm soát tiền thuê nhà của St. Paul bị coi là thoái lui trước khi bị bãi bỏ, thì "kế hoạch 2040" ủng hộ mật độ của Minneapolis ước tính đã làm giảm tiền thuê nhà và giá nhà ở đó từ 17% đến 34% so với mức lẽ ra phải có. Tại Hawaii, nơi 42% chủ sở hữu nhà phải trả phí HOA, khả năng chi trả căn hộ đã được cải thiện nhưng chi phí duy trì tăng cao đang làm giảm lợi ích. Với thị trường bất động sản toàn cầu dự kiến tăng trưởng lên 33,61 nghìn tỷ USD vào năm 2030, rủi ro là rất lớn. Sự phân hóa trong chiến lược sẽ quyết định liệu các thành phố có thể thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các hệ thống tích hợp hay liệu họ sẽ bị hạn chế bởi kết quả hạn chế, và thường là phản tác dụng, của các biện pháp sửa đổi chính sách biệt lập. Cuộc tranh luận về cách xây dựng và duy trì các thành phố có giá cả phải chăng, đầy đủ chức năng đang diễn ra theo thời gian thực trên khắp Hoa Kỳ, với các thị trưởng và nhà quy hoạch áp dụng các phương pháp tiếp cận khác biệt căn bản. Tại New York, Thị trưởng Zohran Mamdani đang ủng hộ một loạt các biện pháp cứu trợ có mục tiêu, bao gồm đóng băng tiền thuê nhà đối với gần 44% đơn vị nhà ở ổn định của thành phố, chăm sóc trẻ em phổ cập và miễn phí một số tuyến xe buýt. Riêng thí điểm xe buýt ước tính tiêu tốn gần 11 triệu USD doanh thu từ giá vé bị mất, với việc triển khai đầy đủ dự kiến ở mức 652 triệu USD hàng năm. Tuy nhiên, các thử nghiệm ở các thành phố khác cho thấy những biện pháp khắc phục có mục tiêu như vậy có thể gây ra những hậu quả không mong muốn. Một thí điểm xe buýt miễn phí ở Boston đã giúp người đi xe tiết kiệm tiền nhưng lại làm tăng thời gian đi lại khi có nhiều người lên xe hơn. Tại St. Paul, mức trần kiểm soát tiền thuê nhà 3% đã khiến giá thuê tăng nhanh hơn so với Minneapolis lân cận và ngăn cản nguồn cung nhà ở mới. ## Cách tiếp cận hệ thống trong phát triển Phía bên kia sông so với St. Paul, Minneapolis đã đi một hướng khác. "Kế hoạch 2040" của họ khuyến khích nhà ở mật độ cao hơn và nhiều đơn vị giá cả phải chăng hơn, tăng nguồn cung một cách hiệu quả. Kết quả là, theo các nhà nghiên cứu tại Middlebury, lạm phát chi phí nhà ở đã bị hãm lại đáng kể. Điều này phù hợp với một triết lý mới nổi trong bất động sản ưu tiên môi trường tích hợp, quy mô khu vực hơn là các tài sản riêng lẻ. "Tư duy hệ thống" này được thể hiện bởi những chuyên gia như Shagun Kalra, người đã làm việc trong các dự án đô thị quy mô lớn và tư vấn về cải cách phát triển. Bà lập luận rằng các biến số như chính sách phân vùng, khả năng tiếp cận giao thông và cấu trúc quyền lợi là những yếu tố quyết định thực sự đối với sức khỏe kinh tế dài hạn của một thành phố. "Bất động sản thường được thảo luận như một ngành công nghiệp vật lý," Kalra nói. "Nhưng trên thực tế, đó là một ngành công nghiệp hệ thống." Vốn tổ chức ngày càng phù hợp với quan điểm này, xoay trục sang các khu đổi mới và cụm khoa học đời sống, nơi sự tương tác giữa các mục đích sử dụng tạo ra hoạt động kinh tế bền vững. Mô hình đơn tài sản đang nhường chỗ cho mô hình danh mục hệ thống, tạo ra nhu cầu về các nhà phát triển có thể vận hành trên các lĩnh vực thiết kế, tài chính và chính sách. ## Khả năng chi trả và chi phí duy trì Ngay cả khi giá cả có vẻ giảm đi, các chi phí khác có thể tăng lên để bù đắp lợi ích. Một báo cáo mới từ Tổ chức Nghiên cứu Kinh tế Đại học Hawai‘i cho thấy trong khi giá trung bình của một căn hộ chung cư đã giảm, lợi ích về khả năng chi trả đang bị xói mòn bởi một số khoản phí HOA cao nhất quốc gia. Phí hàng tháng trung bình ở Honolulu là 526 USD, so với mức trung bình toàn quốc là 290 USD. Động lực này minh họa sự phức tạp của khả năng chi trả; giá bán thấp hơn không đảm bảo chi phí sinh hoạt thấp hơn. Thách thức là việc xây dựng các hệ thống tích hợp là một nỗ lực lâu dài, trong khi các chu kỳ chính trị thường đòi hỏi các giải pháp tức thời, rõ ràng. Việc đóng băng tiền thuê nhà có thể được thực hiện qua đêm, nhưng việc thúc đẩy phát triển và xây dựng nhà ở mới có thể mất nhiều năm. Như một giáo sư NYU đã lưu ý, đóng băng tiền thuê nhà không phải là giải pháp lâu dài. Đối với các nền kinh tế đô thị phát triển nhanh nhất thế giới, từ Cleveland đến Ấn Độ, sự lựa chọn giữa việc điều trị triệu chứng và thiết kế hệ thống sẽ có những hậu quả kéo dài trong nhiều thập kỷ. Bài viết này chỉ dành cho mục đích thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
