National Health Investors sẽ bán 35 bất động sản cho khách thuê chính là National HealthCare Corporation với giá 560 triệu USD, một động thái giúp đẩy nhanh quá trình thoái vốn của quỹ tín thác đầu tư bất động sản này khỏi phân khúc điều dưỡng chuyên sâu để chuyển sang nhà ở cho người cao tuổi tự chi trả.
Eric Mendelsohn, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của NHI, cho biết trong một thông báo: "Giao dịch này đẩy nhanh chiến lược tái chế vốn của chúng tôi, tăng cường sự tập trung vào mảng nhà ở cho người cao tuổi tự chi trả và giúp chúng tôi có vị thế tốt để theo đuổi các cơ hội đầu tư hấp dẫn".
Thỏa thuận bao gồm 32 cơ sở điều dưỡng chuyên sâu và ba cơ sở lưu trú độc lập mà NHC đang vận hành theo hợp đồng thuê tổng thể với NHI. Giao dịch dự kiến sẽ hoàn tất vào quý 3 năm 2026 tùy thuộc vào sự chấp thuận của cơ quan quản lý. Theo thông cáo báo chí của công ty, nợ ròng trên EBITDA hàng năm của NHI sẽ giảm xuống còn khoảng 2,3 lần và tăng tính thanh khoản khả dụng lên khoảng 1,4 tỷ USD. Mức phí chênh lệch so với giá chưa bị ảnh hưởng không được tiết lộ.
Đối với NHI, việc bán tài sản đánh dấu một bước quan trọng trong quá trình tái cơ cấu danh mục đầu tư, giảm tỷ lệ đầu tư vào mảng điều dưỡng chuyên sâu xuống chỉ còn 16,5% thu nhập hoạt động ròng hàng năm. Đối với NHC, thỏa thuận này giúp họ chuyển đổi từ người đi thuê sang chủ sở hữu, một động thái mà ban lãnh đạo cho rằng sẽ đảm bảo tầm nhìn dài hạn của họ. "Việc mua lại bất động sản này sẽ là một cột mốc quan trọng trong chiến lược vận hành của chúng tôi, mang lại cho Công ty sự linh hoạt tối đa", Steve Flatt, CEO của NHC, người kỳ vọng giao dịch sẽ làm tăng thu nhập và dòng tiền, cho biết.
Bước chuyển mình chiến lược của hai gã khổng lồ y tế
Giao dịch này cho thấy những chiến lược khác biệt trong thị trường bất động sản y tế. NHI đang tích cực giảm dấu ấn trong mảng điều dưỡng chuyên sâu để tập trung vào phân khúc nhà ở cho người cao tuổi tự chi trả sinh lời cao hơn. Việc bán tài sản giúp củng cố bảng cân đối kế toán của họ để tài trợ cho sự mở rộng này, với Blueprint Healthcare Real Estate Advisors đóng vai trò cố vấn giao dịch.
Ngược lại, NHC đang đầu tư gấp đôi vào những cơ sở mà họ hiểu rõ nhất. Bằng cách nắm quyền sở hữu, họ giành được quyền kiểm soát hoàn toàn đối với các hoạt động và cải thiện vốn mà không cần sự giám sát của chủ nhà, loại bỏ các khoản thanh toán tiền thuê lên tới khoảng 39,7 triệu USD vào năm 2025. Công ty sẽ tiếp tục vận hành tất cả ngoại trừ bốn cơ sở đã mua ở Florida, vốn sẽ vẫn thuộc hợp đồng thuê với bên thứ ba.
REIT dưới sự giám sát chặt chẽ
Thỏa thuận diễn ra trong bối cảnh vai trò của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản trong lĩnh vực y tế đang bị giám sát ngày càng tăng. Các báo cáo điều tra, chẳng hạn như báo cáo gần đây từ KFF Health News, đã nêu bật những lo ngại rằng mô hình chủ nhà - người thuê, nơi các REIT như CareTrust REIT sở hữu bất động sản và cho các đơn vị vận hành thuê, có thể ưu tiên lợi nhuận tài chính hơn là chăm sóc bệnh nhân, đôi khi khiến các đơn vị vận hành bị hạn hẹp ngân sách cho nhân sự và dịch vụ.
Mặc dù NHI và NHC coi thỏa thuận của họ là một chiến lược tài chính và linh hoạt trong vận hành, nhưng nó cũng đại diện cho một sự chuyển đổi cấu trúc khỏi mô hình REIT-là-chủ-nhà cho 35 bất động sản cụ thể này. Bằng cách trở thành chủ sở hữu kiêm đơn vị vận hành, NHC nội bộ hóa các khía cạnh kinh tế bất động sản, gắn kết các lợi ích của quyền sở hữu bất động sản trực tiếp với chất lượng chăm sóc và thành công trong vận hành, một động thái có thể giúp họ tránh khỏi những áp lực mà các đơn vị vận hành là người thuê của các REIT lớn niêm yết công khai phải đối mặt.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
