Khu vực Vịnh San Francisco chiếm 90% vốn hóa thị trường AI toàn cầu, kích hoạt cơn sốt bất động sản

Một báo cáo khẳng định sự thống trị của Khu vực Vịnh San Francisco (Hoa Kỳ) trong lĩnh vực trí tuệ nhân tạo cho thấy 90% vốn hóa thị trường AI toàn cầu tập trung trong vòng một giờ lái xe, một sự tích tụ đang thúc đẩy cơn khát bất động sản và gây áp lực lên cơ sở hạ tầng địa phương. Nhu cầu mạnh mẽ từ các công ty AI, robot và máy bay không người lái đã tạo ra quý cho thuê văn phòng mạnh mẽ nhất trong tám năm, hấp thụ 1,6 triệu feet vuông diện tích và đẩy tỷ lệ trống xuống thấp, theo nghiên cứu từ JLL.

Alexander Quinn, giám đốc điều hành nghiên cứu kinh tế tại JLL, cho biết: "Phần lớn hoạt động cho thuê này được thúc đẩy bởi sự hội tụ của các kỹ sư robot tập trung tại đây và tài năng AI ở Khu vực Vịnh lớn. Bạn muốn một cỗ máy tư duy có thể tìm ra cách làm việc trong môi trường tài sản hỗn hợp và thực hiện một nhiệm vụ cụ thể. Đó thực sự là về sự kết hợp của hai yếu tố đó."

Các phát hiện của báo cáo được củng cố bởi sự gia tăng mở rộng vật lý. Trong sáu năm qua, các công ty robot và máy bay không người lái đã mở rộng quy mô tại Khu vực Vịnh từ dưới 500.000 feet vuông lên hơn 7,6 triệu feet vuông. JLL dự báo các công ty này sẽ ký hợp đồng thêm 1,5 triệu feet vuông chỉ tính riêng trong năm 2026. Cơn sốt này, dẫn đầu bởi các gã khổng lồ AI tạo năng như Anthropic và OpenAI, đã mang lại lợi ích trực tiếp cho các chủ sở hữu bất động sản thương mại, với lượng văn phòng hạng A trống tại San Francisco giảm 2,5% trong quý đầu tiên.

Sự tập trung vốn này, bao gồm cả những gã khổng lồ như Nvidia, Google và Apple, tạo ra một vòng phản hồi mạnh mẽ, nơi vị thế dẫn đầu thị trường chuyển hóa trực tiếp thành sự mở rộng vật lý. Xu hướng này đang định hình lại thị trường bất động sản của khu vực, tạo ra những người thắng và kẻ thua rõ rệt. Trong khi một tòa nhà văn phòng ở Bắc San Jose gần đây được bán với giá 12,2 triệu đô la — giảm gần 62% so với giá năm 2018 — thì các nhà đầu tư đồng thời đang tranh giành để thâu tóm và phát triển các cơ sở được thiết kế riêng cho nhu cầu năng lượng cao đặc thù của ngành AI.

Robot và Bất động sản

South Bay đã trở thành trung tâm phát triển robot hình người. Figure AI, được thành lập vào năm 2022, hoạt động từ một khuôn viên rộng gần 99.000 feet vuông ở San Jose. Gần đó, Tesla đang thúc đẩy sản xuất robot Optimus của mình, thuê 375.000 feet vuông không gian R&D tại Fremont và có kế hoạch cải tạo một phần cơ sở xe điện của mình để sản xuất lên đến một triệu robot mỗi năm. Điều này trái ngược với San Francisco, nơi các công ty robot thường thuê các không gian linh hoạt nhỏ hơn từ 15.000 đến 20.000 feet vuông. Xu hướng này còn được khẳng định thêm bởi các công ty như Tredence, một nhà cung cấp giải pháp dữ liệu và AI hỗ trợ doanh thu bán lẻ 2 nghìn tỷ đô la, gần đây đã được vinh danh là đối tác bán lẻ của năm của Google Cloud, làm nổi bật sự tích hợp sâu rộng của các dịch vụ AI bắt nguồn từ khu vực này vào doanh nghiệp.

Vấn đề Năng lượng của Cơ sở Hạ tầng

Sự mở rộng nhanh chóng này đang tạo ra một nút thắt cổ chai mới: điện năng. Theo JLL, các công ty robot trong giai đoạn sản xuất thử nghiệm thường yêu cầu tiếp cận khoảng 4.000 ampe điện. Tuy nhiên, ít hơn 10% tổng nguồn cung công nghiệp của Khu vực Vịnh có thể đáp ứng nhu cầu này, tương đương với chỉ 2,5 triệu feet vuông không gian khả dụng. Sự khan hiếm này cũng được phản ánh trong thị trường trung tâm dữ liệu, nơi San Jose và Pittsburg đang nổi lên như những trung tâm, theo Colliers. Nhu cầu từ các "nhà cung cấp quy mô lớn" (hyperscalers) rất mãnh liệt, nhưng việc phát triển bị hạn chế. Những chủ cho thuê có thể tăng công suất điện cho tòa nhà của họ đang định vị mình để nhận mức phí thuê cao hơn, nhận ra giá trị và khả năng giảm tỷ lệ trống liên quan đến việc phục vụ làn sóng các công ty AI đang phát triển. Đối với các nhà đầu tư, con số tập trung 90% trong báo cáo không chỉ là một con số trừu tượng; nó là một động lực cụ thể thúc đẩy nhu cầu đối với các tài sản công nghiệp và trung tâm dữ liệu chuyên dụng, tạo ra một phân khúc thị trường bất động sản khác biệt với các rào cản gia nhập đáng kể.

Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.