Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đối mặt với "trạng thái bình thường mới" với lãi suất thế chấp duy trì ở mức khoảng 6,5% đến đầu năm 2026, do lạm phát dai dẳng và chính sách của Cục Dự trữ Liên bang. Mặc dù không dự kiến sụp đổ hoàn toàn, nhưng những thách thức về khả năng chi trả, sự thay đổi nhân khẩu học và các lỗ hổng thị trường rộng lớn hơn cho thấy tâm lý giảm giá với khả năng tác động tiêu cực đáng kể đến các ngành liên quan và rủi ro điều chỉnh thị trường chứng khoán gia tăng.

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ điều hướng lãi suất thế chấp tăng cao trong bối cảnh bất ổn kinh tế rộng lớn hơn

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đang bước vào một “trạng thái bình thường mới”, đặc trưng bởi lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao. Các tổ chức tài chính hàng đầu dự báo lãi suất thế chấp cố định 30 năm sẽ dao động trong khoảng giữa 6% đến cuối năm 2025 và đầu năm 2026. Triển vọng này báo hiệu một sự thay đổi đáng kể so với mức lãi suất cực thấp trong kỷ nguyên đại dịch, được thúc đẩy bởi lạm phát dai dẳng và chính sách tiền tệ thận trọng của Cục Dự trữ Liên bang. Mặc dù một cuộc khủng hoảng toàn diện không phải là kịch bản cơ bản của các tổ chức lớn, nhưng sự kết hợp giữa chi phí vay cao, thách thức về khả năng chi trả và sự thay đổi nhân khẩu học đang góp phần tạo ra tâm lý giảm giá với khả năng tác động tiêu cực đáng kể đến các ngành liên quan.

Dự báo và động lực thị trường thế chấp

Các bên tham gia ngành lớn, bao gồm Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA), Fannie Mae và Freddie Mac, đã công bố các dự báo cập nhật cùng nhau vẽ nên một bức tranh về sự sụt giảm lãi suất thế chấp từ từ, khiêm tốn thay vì sụt giảm mạnh. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) dự báo lãi suất thế chấp cố định 30 năm sẽ trung bình 6,6% vào quý 4 năm 2025, giảm nhẹ xuống 6,5% vào quý 1 năm 2026. Dự báo này dự kiến Cục Dự trữ Liên bang có thể cắt giảm lãi suất vào cuối năm 2025. Fannie Mae dự đoán lãi suất thế chấp cố định 30 năm sẽ đạt 6,5% vào cuối quý 4 năm 2025 và tiếp tục giảm xuống 6,4% vào quý 1 năm 2026, có khả năng đạt 6,1% vào cuối năm 2026. Điều này dựa trên quan điểm khiêm tốn hơn về nền kinh tế Hoa Kỳ, với tăng trưởng GDP dự kiến chậm hơn và lạm phát dự kiến tăng. Freddie Mac nhìn chung phù hợp với triển vọng này, cho thấy lãi suất thế chấp cố định 30 năm sẽ vào khoảng 6,4% vào quý 4 năm 2025 và khoảng 6,2% vào quý 1 năm 2026. Dữ liệu gần đây cho thấy lãi suất trung bình đối với các khoản vay mua nhà cố định 30 năm đã giảm xuống 6,35% trong tuần kết thúc vào ngày 11 tháng 9, sau một báo cáo việc làm đáng thất vọng và dữ liệu lạm phát tháng 8. Đây là mức giảm hàng tuần lớn nhất trong năm qua, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào các điều chỉnh lãi suất tiềm năng của Cục Dự trữ Liên bang.

Phản ứng thị trường và thách thức về khả năng chi trả

Lãi suất duy trì ở mức cao là hệ quả trực tiếp của lạm phát dai dẳng và chính sách tiền tệ thận trọng của Cục Dự trữ Liên bang nhằm mục tiêu ổn định giá. Môi trường này đang tạo ra áp lực đáng kể lên khả năng chi trả nhà ở, với khoản thanh toán hàng tháng cho một ngôi nhà có giá trị trung bình hiện chiếm tới 40% thu nhập hộ gia đình, cho thấy sự mất kết nối đáng kể giữa tiền lương và giá nhà. Lãi suất tăng cao góp phần tạo ra "hiệu ứng khóa chặt", trong đó các chủ sở hữu nhà hiện tại với lãi suất thấp hơn đáng kể không muốn bán, do đó hạn chế nguồn cung nhà ở có sẵn và làm giảm hoạt động của người mua. Động thái này đã dẫn đến sự điều tiết về mức tăng giá, với giá nhà quốc gia dự kiến chỉ tăng 2% trong năm, thể hiện một thị trường ổn định nhưng kém sôi động hơn. Hoạt động tái cấp vốn cũng được dự kiến sẽ tiếp tục thấp.

Các tác động kinh tế và ngành rộng hơn

Thời kỳ thế chấp dưới 3% đã hoàn toàn thuộc về quá khứ, buộc các bên tham gia thị trường phải thích nghi với một môi trường vay vốn nghiêm ngặt hơn. Mặc dù giá nhà dự kiến sẽ tiếp tục tăng, nhưng tốc độ sẽ chậm lại, với Fannie Mae dự kiến tăng trưởng giá nhà hàng năm chỉ 2,8% vào năm 2025, giảm xuống 1,1% vào năm 2026. Điều này sẽ dẫn đến nhu cầu giảm và doanh số chậm hơn vào cả năm 2025 và 2026.

Ngành Bất động sản Thương mại (CRE) đối mặt với sự nhạy cảm cao hơn, gặp phải tỷ suất vốn hóa cao hơn, giá trị tài sản giảm và thách thức trong việc tái cấp vốn nợ do chi phí vay tăng cao. Một con số đáng kinh ngạc 500 tỷ đô la các khoản vay bất động sản thương mại của Hoa Kỳ sẽ đáo hạn vào năm 2025, đặt ra những thách thức tái cấp vốn đáng kể cho các tài sản được tài trợ trong môi trường lãi suất thấp. Ngành xây dựng cũng đang trải qua chi phí gia tăng và biên lợi nhuận thắt chặt, điều này có thể dẫn đến sự chậm trễ hoặc thu hẹp quy mô của các dự án mới, đặc biệt ở các thị trường đã xây dựng quá mức.

Ngoài lãi suất, sự thay đổi nhân khẩu học đang định hình lại động lực thị trường dài hạn. Thế giới đang trải qua một "mùa đông nhân khẩu học", với ba phần tư số quốc gia được dự báo sẽ giảm xuống dưới tỷ lệ sinh thay thế dân số là 2,1 con trên mỗi phụ nữ vào năm 2050. Xu hướng này, rõ ràng ở mức trung bình 1,6 ca sinh trên mỗi phụ nữ của Hoa Kỳ, đang tạo ra "sự đảo ngược nhân khẩu học" của các nhóm trẻ hơn đang thu hẹp và các nhóm người già đang mở rộng. Điều này sẽ tác động đến nhu cầu tiêu dùng và thị trường lao động, chuyển đổi cảnh quan đầu tư từ các ngành sản phẩm trẻ em đang suy giảm sang nhu cầu tăng vọt về chăm sóc người già.

Đối với thị trường chứng khoán rộng lớn hơn, mặc dù một "cuộc khủng hoảng" vào năm 2025 không phải là kịch bản cơ bản giữa các tổ chức lớn, nhưng tỷ lệ xảy ra một sự điều chỉnh mạnh (10-20%) đã tăng lên. Chứng khoán Hoa Kỳ giao dịch ở mức bội số đắt đỏ theo tiêu chuẩn lịch sử, với tỷ lệ P/E dự phóng dao động quanh 22-23 và Shiller CAPE ở mức cao 30. Sự chao đảo gần đây của sự dẫn đầu công nghệ do AI dẫn dắt và sự khó lường trong các hành động của Cục Dự trữ Liên bang càng góp phần gây ra sự bất an trên thị trường. Như nghiên cứu của Goldman Sachs lưu ý, thị trường thường đánh giá thấp thời gian và tác động của các sự kiện địa chính trị, điều này có thể biến các đợt điều chỉnh có trật tự thành những "túi khí" đáng kể.

Bình luận và triển vọng của chuyên gia

Sam Khater, nhà kinh tế trưởng của Freddie Mac, nhận xét rằng việc giảm lãi suất thế chấp gần đây, mức giảm hàng tuần lớn nhất trong một năm, cho thấy lãi suất đang "đi đúng hướng", với những người mua nhà phản ứng tích cực khi các đơn xin mua nhà đạt mức cao nhất trong bốn năm về tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nhà kinh tế học Xu cảnh báo rằng lãi suất có thể ổn định hoặc thậm chí tăng nhẹ sau cuộc họp FOMC nếu thị trường dự đoán nới lỏng mạnh mẽ hơn so với hướng dẫn của Fed.

Các nhà phân tích chỉ ra những rủi ro như lãi suất toàn cầu cao, nợ doanh nghiệp và tăng trưởng kinh tế chậm lại, nhưng cũng lưu ý rằng lợi nhuận mạnh mẽ và đổi mới công nghệ có thể làm giảm bớt một cuộc suy thoái nghiêm trọng. Một nhà phân tích cho biết:

Khả năng xảy ra một vụ sụp đổ thị trường chứng khoán vào năm 2025 thiên về rủi ro điều chỉnh gia tăng hơn là một sự sụp đổ được đảm bảo.

Nhìn về phía trước

Quỹ đạo của thị trường nhà ở Hoa Kỳ và các thị trường tài chính rộng lớn hơn sẽ phần lớn phụ thuộc vào các quyết định chính sách trong tương lai của Cục Dự trữ Liên bang liên quan đến lãi suất và quản lý lạm phát. Các nhà đầu tư nên theo dõi chặt chẽ các báo cáo kinh tế sắp tới, đặc biệt là dữ liệu lạm phát và số liệu việc làm, những yếu tố sẽ ảnh hưởng đến lập trường của Fed. Thách thức tái cấp vốn đối với bất động sản thương mại và tiềm năng hợp nhất trong các lĩnh vực bất động sản và xây dựng vừa mang lại rủi ro vừa mang lại cơ hội. Các công ty có thanh khoản mạnh và đòn bẩy thấp có thể ở vị thế tốt để mua lại các tài sản gặp khó khăn. Các thay đổi nhân khẩu học đang diễn ra cũng sẽ tiếp tục định hình các chiến lược đầu tư dài hạn trên nhiều ngành khác nhau. Mặc dù một cuộc suy thoái thị trường nghiêm trọng không phải là dự báo đồng thuận, nhưng sự kết hợp giữa định giá cao, lãi suất cao và các yếu tố kinh tế cơ bản đang phát triển cho thấy các nhà đầu tư nên cảnh giác và chuẩn bị cho sự biến động liên tục.