Emlak Teknolojisi Sektörü Gelişen İlan Ortamında Yol Alıyor

NAR Politika Değişiklikleri ve Zillow'un Gelir Bağımlılığı

Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) tarafından yapılan son politika düzenlemeleri, çevrimiçi emlak sektöründe, özellikle de Zillow Group (ZG) için yeniden değerlendirmeyi teşvik ediyor. Ev satıcılarına daha fazla esneklik sunmayı amaçlayan önerilen NAR anlaşması, tarihsel olarak alıcı potansiyellerinden ve emlakçı hizmetlerinden gelir elde etmeye büyük ölçüde güvenen Zillow'un iş modelinin stratejik olarak yeniden gözden geçirilmesini gerektirebilir. 2023'te, Zillow'un gelirinin yaklaşık %75'i konut piyasasındaki aracılara ve emlakçılara sağlanan hizmetlerden kaynaklandı.

NAR, halka açık olarak pazarlanan ilanların bir iş günü içinde Çoklu İlan Hizmetine (MLS) girilmesini zorunlu kılan Açık İşbirliği Politikası'nı (CCP) sürdürürken, 25 Mart 2025'te "gecikmeli pazarlamadan muaf ilanlar" için yeni bir kategori tanıttı. Bu seçenek, satıcıların İnternet Veri Değişimi (IDX) ve sendikasyon yoluyla halka açık pazarlamayı geçici olarak geciktirmesine olanak tanıyor. Ancak, Zillow, geniş pazar görünürlüğüne olan bağlılığını ileri sürerek, başlangıçta bu gecikmeli pazarlama seçeneğini kullanan herhangi bir ilana kalıcı bir yasak (Mayıs 2025'ten itibaren geçerli) uygulayacağını belirtti. Tersine, Homes.com'un ana şirketi olan rakip CoStar Group, gelirini satıcı emlakçılardan gelişmiş ilan yerleşimleri için ücret alarak yapılandırdı ve bu nedenle alıcı emlakçılar üzerindeki potansiyel etkilere karşı daha az hassas görünüyor.

Aracılık Konsolidasyonu: Compass-Anywhere Birleşmesi

Rekabet ortamı, büyük aracılık şirketleri arasındaki önemli konsolidasyonlarla daha da yeniden şekilleniyor. 22 Eylül 2025'te, Compass, Inc. (COMP) ve Anywhere Real Estate Inc. (HOUS), yaklaşık 10 milyar dolarlık bir işletme değerine sahip bir varlık yaratması beklenen, tamamen hisse senedi işlemi olan kesin bir birleşme anlaşması duyurdu. Bu stratejik kombinasyon, Compass'ın teknoloji ve pazarlama yeteneklerini Anywhere'ın köklü markaları ve küresel erişimiyle entegre etmeyi amaçlayarak, dünya genelinde tahmini 340.000 emlak profesyoneli ile bir platform oluşturuyor.

Oppenheimer analistleri Chad Larkin ve Jason Helfstein, Zillow'un ilan erişiminde önemli bir azalma yaşaması durumunda, bunun tüketiciler için değerini azaltabileceğini ve potansiyel olarak Compass ile ilişkili tahmini 210.000 emlakçı için emlakçı ürünlerini gereksiz hale getirebileceğini vurguladılar. Birleşmenin, hissedar ve düzenleyici onaylarına tabi olarak 2026'nın ikinci yarısında tamamlanması bekleniyor ve birleşen şirketi Compass CEO Robert Reffkin'in yönetmesi planlanıyor.

"İlan Savaşı" ve Antitröst İncelemesi

Gelişen piyasa dinamikleri, veri kontrolü ve pazar payı üzerine odaklanarak Zillow ve Compass arasında bir "ilan savaşı"nı yoğunlaştırdı. Compass, özel, piyasa dışı ilanları kullanarak, emlakçılarına geleneksel platformlarda bulunmayan mülklere özel erişim sağlama stratejisini aktif olarak sürdürdü. Buna karşılık, Zillow, Nisan 2025'te halka açık olarak pazarlanan ancak yaygın olarak bulunmayan ilanları, özellikle 24 saat içinde Zillow'a erişilebilir hale getirilmeyenleri yasaklama politikası duyurdu. Bu, Compass'ın Haziran 2025'te Zillow aleyhine, rekabeti bastırmak için "anti-rekabetçi taktikler" ve platform hakimiyeti iddialarıyla bir antitröst davası açmasına yol açtı. Zillow'un politikasına rağmen, Compass'ın özel ilanları, Eylül 2025 itibarıyla ülke genelinde 9.000'i aşarak arttığı bildirildi. Bazı sektör gözlemcileri, Compass ilanlarının yasaklanmasının Zillow'un belirli pazarlardaki tüm ilanlarının %15-30'unu kaybetmesine neden olabileceğini öne sürüyor.

Düzenleyici baskıyı artıran bir başka gelişme olarak, Zillow'un hisse senedi, Ekim 2025'te ABD Federal Ticaret Komisyonu (FTC) ve bir eyaletler koalisyonu tarafından açılan bir dava sonrasında %4 düşüş yaşadı. Dava, Şubat 2025'te Redfin ile yapılan yasa dışı bir anlaşma iddia ederek, çevrimiçi kiralık ilanlar piyasasındaki rekabeti etkilediğini, potansiyel olarak kiracılar için daha yüksek fiyatlara ve daha az seçeneğe yol açtığını belirtiyor. Bu yasal eylemin sonucu, Zillow'un kiralama işini önemli ölçüde etkileyebilir ve diğer pazar yeri operasyonları için emsal teşkil edebilir.

Zillow'un Rüzgarlara Karşı Stratejik Tepkisi

Bu rekabet ve düzenleyici zorluklar karşısında, Zillow etkiyi azaltmak ve büyümeyi sürdürmek için stratejileri aktif olarak uyguluyor. Şirket, satın alma, satma, kiralama ve finansmanı kapsayan entegre, uçtan uca bir işlem deneyimi sunmayı hedefleyen "konut süper uygulaması" vizyonuna bağlıdır. Zillow'un 2025 ikinci çeyrek sonuçları, konut, kiralama ve ipotek segmentlerinde gelir artışının yanı sıra artan platform trafiğini de gösterdi. Showcase ilanları ve Gelişmiş Pazar stratejisi gibi girişimler Konut gelir artışına katkıda bulunmuş ve şirket ayrıca Zillow Ev Kredileri'nin ölçeklendirilmesine odaklanmıştır.

Analist Bakış Açıları ve Piyasa Görünümü

Zillow (ZG) ile ilgili analist görüşleri karışık olsa da genel olarak yapıcı olmuştur. KeyBanc, Mart 2025'te Zillow'un geniş veri erişimini ve potansiyel pazar payı kazanımlarını göstererek 85 dolarlık fiyat hedefiyle "Ağırlığını Artır" derecelendirmesini sürdürdü. Daha sonra, Ekim 2025'te Gordon Haskett, Zillow'u 90 dolarlık fiyat hedefiyle "Al" derecelendirmesine yükseltirken, DA Davidson 95 dolarlık fiyat hedefiyle "Al" derecelendirmesini sürdürdü.

Devam eden yasal ve rekabetçi baskılara rağmen, Zillow 2025 için "dalgalı" ancak daha aktif bir emlak piyasası öngörüyor. Şirket, Ekim 2024 ile Ekim 2025 arasında konut değerlerinde %2.6 ila %2.9 arasında ılımlı bir büyüme, mevcut ev satışlarının ise tahmini 4.3 milyona hafifçe artması bekleniyor. Gelişen düzenleyici ortam ve Compass ve CoStar gibi önemli oyuncuların stratejik manevraları, daha geniş emlak teknolojisi sektöründe izlenmesi gereken kritik faktörler olmaya devam edecektir.