Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Kazanç Sezonu Başlarken Karışık Performans Sergiliyor

GYF Kazanç Sezonu Farklı Sektör Performanslarını Ortaya Koyuyor

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYF'ler) kazanç sezonuna başladı; önümüzdeki ay içinde 175'in üzerinde hisse senedi GYF'si, 40 ipotek GYF'si ve sayısız konut sektörü şirketinin sonuçlarını açıklaması bekleniyor. Bu dönem, mülk düzeyindeki temel göstergeleri değerlendirmek ve değişen ekonomik koşullar karşısında sektörün dayanıklılığını ölçmek için kritik öneme sahip. Federal Rezerv'in Eylül ayındaki faiz indirimi öncesindeki yükselişin ardından, GYF'ler kazanç sezonuna tökezleyerek girdi; bu durum, enflasyon ve daha geniş ekonomik büyümeye ilişkin yenilenen endişelerin belirsizlik yaratmasıyla önceki yıl gözlemlenen bir performans modelini yansıtıyor.

Mülk Düzeyi Temel Göstergeler ve Piyasa Tepkileri

GYF'ler için mevcut kazanç ortamı, alt sektör performansında önemli bir ayrışma ile karakterizedir. Genellikle "yeşil filizler" olarak adlandırılan birkaç olumlu eğilim, belirli segmentlere destek sağlamaktadır:

• Lojistik Aktivitesinde Toparlanma: Lojistik sektörü, özellikle tarifelerle ilgili bir duraklamanın ardından kayda değer bir toparlanma yaşıyor. Bu, küresel tedarik zincirlerindeki devam eden ayarlamaları ve e-ticaretin yönlendirdiği güçlü talebi yansıtmaktadır; bu da 2030 yılına kadar her yıl ek 50-75 milyon fit kare yeni alana ihtiyaç duyulacağını öngörmektedir.
• Veri Merkezi Kiralamalarında Patlama: Yapay Zeka (AI) ve bulut hizmetlerinin artan talepleriyle desteklenen veri merkezi kiralamaları hızla artıyor. GYF'ler portföylerini agresif bir şekilde genişleterek, bu sektördeki paylarını 2023'ten 2024'e kadar yıllık %15 artırdı ve şu anda 352 mülkü kapsıyor. ABD veri merkezi pazarının 2030 yılına kadar dört katına çıkarak 180 gigawatt'a ulaşması bekleniyor.
• Ofis Talebinde Toparlanma (A Sınıfı): Ofis pazarında net bir ayrışma ortaya çıkıyor. B ve C Sınıfı mülkler mücadele etmeye devam ederken, şehir merkezlerindeki prestijli ve A Sınıfı binalar yüksek talep görüyor, bu da kiracıların üstün ortamları ve olanakları önceliklendirdiği bir "kaliteye yönelme" olduğunu gösteriyor.
• Kişisel Depolama Alanlarında Olumlu Dönüm Noktası: Bir düzeltme döneminin ardından kişisel depolama alanı sektörü toparlanma belirtileri gösteriyor. Eylül ayında ulusal reklamı yapılan kişisel depolama alanı kiraları yıllık %0,9 arttı; GYF'lere ait mülkler, yıllık %2,6'lık kira büyümesiyle bu toparlanmaya öncülük etti. Bu dayanıklılık, 2024 yılında kişisel depolama alanı için 2,7 milyar dolara yakın Ticari İpotek Destekli Menkul Kıymet (CMBS) ihracıyla da kanıtlanmaktadır; bu, 2023 toplamının iki katından fazladır.

Öte yandan, diğer segmentler sürekli rüzgarlarla mücadele ediyor:

• Çoklu Konut ve Tek Aile Kiralık (SFR) Kiralarında Durgunluk: Çoklu konut ve tek aile kiralık (SFR) piyasaları, özellikle Güneş Kuşağı bölgesinde, yılın başlarında kısa bir hızlanmanın ardından kira büyümesinde durgunluk yaşıyor.
• Yavaşlayan Otel Talebi: Otel endüstrisinin ekonomik ve orta düzey segmentlerindeki talep yavaşlıyor.
• Hücre Endüstrisinde Belirsizlik: Hücre endüstrisi içindeki konsolidasyon piyasada endişe yaratıyor.
• Perakende Temellerinde Soğuma: Tarihsel olarak güçlü bir dönemin ardından perakende temelleri kontrollü bir soğuma yaşıyor; yılbaşından bugüne absorpsiyon kayıpları -13,1 milyon fit kare olarak kalmaya devam ediyor ve sektörü 2020'den bu yana ilk negatif talep yılına doğru götürüyor. Perakende boşluk oranları geçen yıla göre 50 baz puan arttı.

Daha Geniş Bağlam ve Finansal Sonuçlar

Daha geniş piyasa bağlamı, karmaşık faktörlerin karşılıklı etkileşimini ortaya koymaktadır. Hisse Senedi GYF Endeksi (VNQ), ikinci çeyreğin başından bu yana daha geniş S&P 500'ü (SPY) 14 yüzde puan geride bırakarak sektörün zorluklarını vurgulamaktadır. Ancak, belirli şirketler farklı finansal sağlık göstermektedir.

Bir ipotek GYF'si (mGYF) olan PennyMac Mortgage (PMT), 2025 üçüncü çeyrek için güçlü kazançlar bildirdi; hisse başına kazanç (EPS) 0,55 dolar ile konsensüs tahmini olan 0,36 doları önemli ölçüde aştı. Gelirler 99,23 milyon dolara ulaşarak tahminleri %4,80 aştı. Bu performansa rağmen, PMT hisseleri yılbaşından bugüne yaklaşık %6 düşüş gösterdi, bu da S&P 500'ün %14,5'lik kazancıyla tezat oluşturuyor.

Aynı şekilde, başka bir mGYF olan Annaly Capital Management (NLY)'nin 2025 üçüncü çeyrek EPS'sini 0,72 dolar olarak raporlaması bekleniyor; bu, yıllık bazda %9,1'lik bir artışı temsil ediyor. Gelirlerin ise 447 milyon dolara yükselerek bir önceki yıla göre %3235,8'lik önemli bir artış göstermesi bekleniyor.

Yine bir mGYF olan Dynex Capital (DX), finansal durumunda iyileşmeler gösteriyor; net faiz geliri 2025 ikinci çeyrekteki 35,5 milyon dolardan, 2025 üçüncü çeyrekte 44,9 milyon dolara yükseldi ve bu da %1'lik bir net faiz marjı ile sonuçlandı. DX yaklaşık %16'lık bir ileriye dönük temettü verimi sunuyor.

Endüstriyel boşluk oranları 2024 üçüncü çeyrekte %6,8 seviyesinde sabit kalarak pandemi öncesi ortalamaların oldukça altında seyretti ve sektörün gücünü pekiştirdi. Ofis sektöründeki boşluk oranı, üç çeyrek üst üste rekor seviyelerde kaldıktan sonra %20,0'ye mütevazı bir düşüş göstererek bazı piyasalarda potansiyel bir istikrara işaret ediyor.

Geleceğe Bakış

GYF'ler için görünüm, makroekonomik koşullar ve Federal Rezerv'in para politikasına bağlı kalmaya devam ediyor. 2025 Ekim 29 toplantısında 25 baz puanlık bir indirim beklenen ve 2026 sonuna kadar federal fon oranını %3,0'e düşürmesi öngörülen Fed faiz indirimlerinin mGYF'ler üzerinde çok yönlü olumlu bir etki yaratması bekleniyor. Bu indirimlerin faiz marjlarını genişletmesi, borçlanma maliyetlerini düşürmesi ve net faiz marjlarını artırması ve düzenli temettü ödemelerini desteklemesi bekleniyor. Ancak, agresif faiz indirimlerinin riski, mGYF'ler için marjları daraltabilir.

Analistler, GYF'lerin 2025 yılında %8-10 toplam getiri sağlamasını ve kazanç büyümesinin yıllık bazda %4-6 olmasını bekliyor. Endüstriyel ve veri merkezi sektörlerinin sağlam kazançlarını sürdürmesi beklenirken, apartmanlar ve kişisel depolama alanları için büyüme kısa vadede daha mütevazı olabilir ancak 2026'da daha iyi beklentiler sunabilir. Ofis sektörünün B/C Sınıfı mülkler için negatif kazanç değişiklikleri yaşamaya devam etmesi muhtemeldir ve hücre kuleleri, 2026'da iyileşme bekleyene kadar düz bir görünümle karşı karşıyadır.

Veri merkezleri ve lojistik gibi yüksek talep gören sektörlere portföylerin stratejik olarak yeniden tahsisi devam edecek ve enflasyon ile daha geniş ekonomik büyümenin sürekli izlenmesi, sektörün genel performansı için kritik öneme sahip olacaktır.