Bank of America, İyileşen Endüstriyel Gayrimenkul Dinamikleri Arasında Prologis Notunu Yükseltti

Bank of America, dünyanın en büyük depo sahibi Prologis (PLD)'nin notunu "Nötr"den "Al"a yükselterek yeni fiyat hedefini 130 dolar olarak belirledi. Bu ayarlama, kiracı karar alma süreçlerindeki gözle görülür hızlanmayı ve endüstriyel gayrimenkul sektöründeki kiralama faaliyetleri için daha elverişli bir görünümü yansıtmaktadır.

Yükseltmenin Detayları

Bank of America'nın not yükseltme gerekçesi, kira tekliflerinin imzalı anlaşmalara dönüşme hızındaki kayda değer artıştan kaynaklanmaktadır. Analistler, bu dönüşüm oranının üçüncü çeyrekte ikinci çeyreğe kıyasla önemli ölçüde arttığını gözlemleyerek, kiracılar arasındaki belirsizliğin azaldığını belirtmişlerdir. Prologis, ikinci çeyrek kazanç çağrısında 130 milyon metrekarelik rekor bir kiralama hattı bildirdi. Yatırım bankası, bu gelişmiş karar alma ortamının Prologis'in bu bastırılmış talebi değerlendirmesini ve daha yüksek hacimli imzalı kira sözleşmelerine dönüştürmesini sağlayacağını tahmin etmektedir. 130 dolarlık yeni fiyat hedefi, önceki 118 dolarlık hedefe göre bir artışı temsil etmektedir.

2025 yılının ikinci çeyrek kazançlarında, Prologis seyreltilmiş hisse başına 1,46 dolar kazanç bildirerek konsensüs tahmini olan 1,41 doları aştı. Şirketin geliri, analist beklentileri olan 2,03 milyar dolarla eşleşti.

Piyasa Reaksiyonu ve Sektör Dinamiklerinin Analizi

Prologis için yapılan not yükseltmesi, daha geniş Endüstriyel Gayrimenkul Sektörü'ndeki duyarlılıkta olumlu bir değişimin sinyalini vermektedir. Bu iyimserliğe katkıda bulunan önemli bir faktör, yeni depo alanının arzının sıkılaşmasıdır. Tahminler, 2026'da yeni depo teslimatlarının 2025 seviyelerine göre en az %20 ve 2023'te görülen zirvenin %65 altında azalmasının beklendiğini göstermektedir. Yeni arzda görülen bu önemli düşüş, modern lojistik tesislerine yönelik sürekli kurumsal taleple birleştiğinde, daha çok ev sahibi lehine bir piyasa ortamı yaratmaya hazır olup, doluluk ve kira oranlarında iyileşmeye yol açacaktır.

Ulusal endüstriyel boşluk oranı 2025 yılının ikinci çeyreğinde %7,1'e yükselse de, pandemiden önceki tarihsel ortalamanın 10 baz puan üzerinde, piyasa temellerinin genel olarak güçlenmesi beklenmektedir. Kurumsal talep, modern depo kiralamalarını körüklemektedir ve Haziran 2025'ten itibaren kayda değer bir faaliyet artışı gözlemlenmektedir. Bu talep, tedarik zincirlerinde çeviklik ve esnekliği önceliklendiren şirketler tarafından yönlendirilmektedir. Yeni inşaatlardaki yavaşlama, öncelikle yüksek faiz oranlarının borçlanma maliyetlerini artırmasına, genel ekonomik belirsizliğin spekülatif gelişmeyi caydırmasına ve artık yeni gelişmelerin önemli bir kısmını oluşturan özel üretim projelere doğru stratejik bir kaymaya bağlanmaktadır.

Daha Geniş Bağlam ve Değerleme

Prologis (PLD) hisseleri şu anda ileriye dönük Düzeltilmiş Faaliyetlerden Elde Edilen Fonların (AFFO) yaklaşık 24 katından işlem görmektedir ve bu, tarihi ortalama olan 26 katın altındadır. Hisse senedi ayrıca %3,5'i aşan bir temettü getirisi sunmaktadır. Şirket, 2025 yılının ikinci çeyreği itibarıyla 7,1 milyar dolarlık kullanılabilir likidite bildirerek sağlam bir finansal pozisyonu korumaktadır. Bu durum, özellikle işlem hacimlerinin 2021 zirvelerinden %50 azaldığı bir piyasada stratejik yatırımlara ve muhafazakar bilanço yönetimine olanak tanımaktadır.

Prologis'in 2025 yılının ikinci çeyreğindeki temel operasyonel metrikleri, %94,9'luk ortalama doluluk ve %95,1'lik dönem sonu doluluğunu içermektedir. Şirket, %4,9'luk nakit aynı mağaza net işletme geliri (NOI) büyümesi, %53,4'lük net efektif kira değişimi ve %34,8'lik nakit kira değişimi bildirdi. Şirketin piyasa değeri 105,78 milyar dolar olup, fiyat-kazanç (P/E) oranı 30,88, PEG oranı 2,87 ve borç/öz sermaye oranı 0,61'dir.

Uzman Yorumları

Bank of America analistleri, yeniden finansman zorlukları ve Güney Kaliforniya gibi bölgelerdeki yerel zayıflıklar gibi mevcut zorlukları kabul etmektedir. Ancak, "potansiyel aşağı yönlü riskin çoğunun zaten hisse senedi fiyatına yansıtıldığına" inanmaktadırlar. Prologis Başkanı Daniel S. Letter, şirketin güçlü konumunu vurgulayarak şunları belirtmiştir: "Kiralama hattımız tarihsel olarak yüksek seviyelere ulaştı ve müşterilerden, özellikle büyük olanlardan duyduklarımız açık: planlama yapıyorlar, katılıyorlar ve giderek daha fazla harekete geçmeye hazırlar." CFO Tim Arndt, 2025 yılının ikinci çeyreğinde %35-40 baz puanlık, tarihi ortalamanın üzerinde yüksek kötü borç giderlerine ve %1,4'lük bir piyasa kira düşüşüne dikkat çekmiş, ancak çekirdek FFO'nun dahili tahminleri aştığını vurgulamıştır.

Geleceğe Bakış

Talep kademeli olarak iyileşirken ve arz hattı azalmaya devam ederken endüstriyel gayrimenkul piyasası temellerini güçlendirmeye hazırlanıyor. Federal Rezerv'in potansiyel faiz indirimleri, borçlanma maliyetlerini düşürerek ve potansiyel olarak yatırımı teşvik ederek Prologis gibi mavi çipli gayrimenkul hisselerine olan yatırımcı çekiciliğini daha da artırabilir. Prologis, 2025 yılı aynı mağaza Net İşletme Geliri (NOI) büyümesinin %4,25 ile %4,75 arasında değişeceğini tahmin etmiştir. Yatırımcılar, sektörün seyrine ilişkin daha fazla bilgi edinmek için yaklaşan ekonomik raporları, merkez bankası duyurularını ve belirli endüstriyel gayrimenkul arz-talep göstergelerini yakından izleyecektir.