Fannie Mae, Geniş Pazar Gerilimi Ortasında Bronx Çok Aileli Mülklerinde Haciz Başlattı

Fannie Mae, Bronx Çok Aileli Varlıklarında Haciz Başlatıyor

Fannie Mae, Bronx'taki iki önemli çok aileli mülk olan Fordham Tower ve Fulton Towers tarafından teminat altına alınan 61,5 milyon dolarlık ticari ipoteğe karşı haciz işlemlerini başlattı. Bu eylem, borçlu Fordham Fulton Realty Corp. ve kefil Rajmattie Persaud'un Aralık 2018'de Greystone Servicing Corporation Inc. ile imzalanan ve daha sonra Fannie Mae'ye devredilen bir kredide alleged defaults'dan kaynaklanmaktadır.

Temerrütün Detayları

23 Eylül 2025 tarihinde Manhattan federal mahkemesinde açılan şikayet dilekçesi, 1 Nisan 2020 ile 31 Mayıs 2022 tarihleri arasında, yani 26 aylık bir süre boyunca gerekli aylık ödemelerin sürekli olarak aksatıldığını iddia etmektedir. Bu süre zarfında, kredi hizmet sağlayıcısı olarak hareket eden Greystone Servicing Corporation, Inc., borçlu ile yedi ayrı erteleme anlaşması yapmıştır. Bu anlaşmalar, borçlunun temerrütü kabul etmesi ve belirli geri ödeme koşullarına ve net işletme gelirinin aylık olarak havale edilmesine taahhütte bulunması karşılığında Fannie Mae'nin haklarını kullanmasını geçici olarak durdurmuştur.

Bu önlemlere rağmen, Fannie Mae, Fordham Fulton Realty Corp.'un birden fazla temerrüt olayını düzeltemediğini iddia etmektedir. Ekim 2024'ten itibaren ödenmesi gereken ödemelerin raporlara göre hala ödenmediği belirtilmiştir. Diğer temerrütler arasında, 2024 yılının üçüncü çeyreği ve yıl sonu için gerekli mali raporların sunulmaması ve kredi belgeleriyle zorunlu kılınan mülk denetimlerinin engellenmesi yer almaktadır.

İpotek temerrütünü ağırlaştıran, ödenmemiş önemli şehir ücretleri ve hacizlerdir. Şikayet dilekçesi sunulduğu tarihte, Fordham Tower ve Fulton Towers'ın atık ve atık su ücretleri için sırasıyla 1.669.439,13 dolar ve 3.161.069 dolar borcu olduğu iddia edilmektedir. Consolidated Edison Company of New York, Inc. ayrıca borçluya karşı 2.942.654,21 dolarlık bir karar almıştır ve bu karar haciz olarak kaydedilmiştir. Ek olarak, Approved Oil Co. hacizler dosyalamış ve borçlu, ödenmemiş su ve atık su ücretleri için 3.916.279,54 dolar ana parayı ödemek üzere New York City Water Board ile ödeme planları yapmıştır.

Bu mali sıkıntılar, önemli mülk bakım sorunlarıyla daha da kötüleşmektedir. Çevre Kontrol Kurulu, her iki mülkteki yüzlerce ihlal için yaklaşık 705.000 dolar para cezası uygulamıştır. Hukuki Yardım Derneği, Nisan 2024'te Fulton Towers'taki kiracılar adına bir dava açmış, 600'den fazla açık ihlali öne sürmüş ve ev sahibinin "binaların ağır ihmalini gizlemek amacıyla sertifikaları tahrif ettiğini" iddia etmiştir. Kiracılar, ısı ve su kesintileri ile ara sıra hizmet dışı kalan asansörler bildirmekte ve Fordham Fulton Realty'nin 2009'da devralmasından bu yana koşulların reportedly worsening olduğunu belirtmektedirler. Konut Koruma ve Geliştirme (HPD) tarafından daha önceki kararlar, 2023'te ısı ve sıcak su eksikliği nedeniyle verilen 8.500 dolarlık karar da dahil olmak üzere neglect'i daha da vurgulamaktadır.

Piyasa Tepkisi ve Daha Geniş Bağlam

Fannie Mae'nin bu haciz eylemi, New York City'nin çok aileli gayrimenkul piyasası, özellikle de kira kontrollü mülkler için çalkantılı bir dönemde gerçekleşmektedir. Daha geniş piyasa duyarlılığı düşüş yönlü olup, özellikle şehir merkezlerinde ilgili yatırım araçları için yüksek oynaklık beklenmektedir.

Bu sıkıntı büyük ölçüde, 2019 Konut İstikrarı ve Kiracı Koruma Yasası (HSTPA)'nın yanı sıra, yüksek enflasyon ve izin verilen kira artışlarını aşan artan işletme giderlerine bağlanmaktadır. Bu faktörler, kira kontrollü varlıkların karlılığını ve değerini ciddi şekilde etkilemiş olup, mülk değerleri 2017-2018'den bu yana tahmini %35-60 oranında düşmüştür. Bu finansal gerginlik, Bronx mülklerinde gözlemlendiği gibi, sıklıkla ertelenmiş bakıma ve kiracılar için kötüleşen yaşam koşullarına yol açmaktadır.

NYC'de çok aileli kredi temerrütleri artış göstermiş, bazı kurumlar ağırlıklı olarak kira kontrollü mülklerden kaynaklanan sorunlu kredilerde şaşırtıcı bir %990 artış rapor etmiştir. Mortgage Bankers Association (MBA), NYC'deki çok aileli mülkler için Ticari İpotek Destekli Menkul Kıymetler (CMBS) temerrütlerinin 2023 sonunda %7'den 2024'te %14.4'e yükseldiğini bildirmiştir. Fannie Mae'nin 2025'in 2. çeyreğinde 60 gün veya daha fazla gecikmiş krediler için genel temerrüt oranı %0.61 iken, bu özel haciz, sıkıntılı çok aileli varlıklara maruz kalan hükümet destekli kuruluşlar (GSE'ler) ve diğer borç verenlerin karşılaştığı devam eden zorlukları vurgulamaktadır.

Bu durum münferit değildir. New York City'deki 5.100'den fazla kira kontrollü apartman, potansiyel bir iflas müzayedesine sunulmakta olup, Flagstar Bank bu binalarda 564 milyon doların üzerinde borç tutmaktadır. Flagstar Bank'ın kendisi de önemli karlılık sorunlarıyla karşılaşmış ve sorunlu varlıkları satmak ve 600 milyon doları aşan kredilere karşı haciz öncesi işlemler başlatmak da dahil olmak üzere portföyünü riski azaltma stratejisi izlemiştir.

"Enflasyon verileri, Fed'in faiz artırımlarını duraklatabileceği yönündeki yatırımcı iyimserliğini körükledi; bu hamle kurumsal borçlanma maliyetleri üzerindeki baskıyı hafifletecektir."

Geleceğe Bakış

Fannie Mae'nin haciz eylemiyle örneklendirilen New York City'nin çok aileli sektöründeki devam eden finansal sıkıntı, ticari gayrimenkul kredileri üzerindeki incelemenin artırılacağını ve Ticari İpotek Destekli Menkul Kıymetler (CMBS) Piyasası genelinde potansiyel dalgalanma etkilerini işaret etmektedir. Uzun vadeli çıkarımlar, yaşlanan altyapı ve yönetim sorunları olan mülkler için daha geniş bir düşüşü içerebilir ve potansiyel olarak diğer borç verenleri benzer risklere maruz bırakabilir. Bu ortam, uygun fiyatlı konut ve mülk yönetimi konusunda daha fazla hükümet müdahalesine veya politika ayarlamalarına da yol açabilir.

Yüksek faiz oranları ve 2025'te önemli faiz indirimleri için sınırlı beklentilerle karakterize edilen makroekonomik ortam, hem mülk sahipleri hem de borç verenler üzerindeki finansal gerginliği artırmaya devam etmektedir. Önemli riskler sunmakla birlikte, mevcut iklim, sıkıntılı yatırımcılar için tarihi düşük değerlemelerle varlık edinme fırsatları da yaratabilir, ancak bu, doğal finansal kırılganlık ve devam eden düzenleyici rüzgarlarla birlikte gelir. Borç verenlerin, bu giderek daha yüksek riskli varlıklar için değerleme kriterlerini ayarlamaya ve risk modellerini yeniden değerlendirmeye devam etmeleri beklenmektedir.