Theo các phân tích tỷ suất vốn hóa gần đây, các Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản (REIT) đa dạng hiện đang giao dịch với mức chiết khấu đáng kể 24% so với giá trị nội tại của tài sản bất động sản cơ bản. Khoảng cách định giá này cho thấy cơ hội định giá sai tiềm ẩn cho các nhà đầu tư, diễn ra khi thị trường REIT rộng lớn hơn của Hoa Kỳ đang trải qua một sự phục hồi sơ khai được thúc đẩy bởi việc Cục Dự trữ Liên bang dự kiến cắt giảm lãi suất. Sự kết hợp giữa mức chiết khấu sâu và điều kiện tiền tệ nới lỏng định vị lĩnh vực này cho khả năng tái định giá, mặc dù những thách thức vẫn tồn tại ở một số loại hình tài sản nhất định.

Tổng quan thị trường: Các REIT đa dạng đang được chiết khấu 24%

Tính đến ngày 9 tháng 9 năm 2025, các Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản (REIT) đa dạng đang giao dịch với mức chiết khấu đáng kể 24% so với giá trị ngụ ý của các tài sản bất động sản cơ bản của họ. Đánh giá này, được rút ra từ phân tích tỷ suất vốn hóa toàn diện, cho thấy sự lệch giá đáng chú ý trong lĩnh vực này. Khoảng cách định giá đáng kể gợi ý rằng nếu các REIT này giao dịch theo tỷ suất vốn hóa của tài sản cơ bản, giá thị trường của chúng có thể cao hơn 24% so với mức hiện tại.

Các yếu tố thúc đẩy và phản ứng của thị trường

Sự chiết khấu rõ rệt trong các REIT đa dạng dường như chủ yếu bắt nguồn từ việc thị trường định giá sai hoặc “lệch giá”, hơn là từ sự khác biệt cơ bản về chất lượng hoặc cấu trúc tài sản khi so sánh với các đối tác chỉ tập trung vào một lĩnh vực. Mặc dù một mức độ chênh lệch định giá nào đó có thể hợp lý, nhưng mức chiết khấu 24% hiện tại được các nhà phân tích rộng rãi coi là quá mức. Để làm rõ, thị trường REIT Hoa Kỳ nói chung đang giao dịch với mức chiết khấu khoảng 7% so với Giá trị Tài sản Ròng (NAV), một sự khác biệt đáng kể so với mức giao dịch ngang giá trung bình dài hạn.

Sự bất thường về định giá này xuất hiện trong bối cảnh sự dịch chuyển rộng lớn hơn trong bức tranh tài chính bất động sản. Chỉ số FTSE All Equity REIT đã cho thấy dấu hiệu phục hồi, tăng 1,0% trong tháng 1 và tăng thêm 4,2% trong tháng 2 năm 2025. Sự phục hồi sơ khai này phần lớn được cho là do Cục Dự trữ Liên bang gần đây đã bắt đầu cắt giảm lãi suất, với ba lần cắt giảm kể từ tháng 9 năm 2024, đưa lãi suất quỹ liên bang xuống mức 4,25%-4,5%. Kỳ vọng về việc cắt giảm lãi suất bổ sung vào nửa cuối năm 2025, được thúc đẩy bởi lạm phát ôn hòa, được coi là chất xúc tác quan trọng cho việc cải thiện nhu cầu không gian và định giá REIT cao hơn.

Lãi suất thấp hơn đặc biệt có lợi cho các REIT có đòn bẩy cao, vì chúng trực tiếp giảm chi phí tài chính, từ đó thúc đẩy Thu nhập Hoạt động Ròng (NOI) và Quỹ từ Hoạt động (FFO). Điều này, đến lượt nó, hỗ trợ các khoản thanh toán cổ tức cao hơn và tăng cường sức hấp dẫn của dòng tiền tương lai, làm cho các REIT trở nên hấp dẫn hơn so với các khoản đầu tư tạo thu nhập khác.

Bối cảnh rộng hơn và ý nghĩa

Việc lạm phát dự kiến ôn hòa và các đợt cắt giảm lãi suất sau đó dự kiến sẽ đẩy tổng lợi nhuận cho các REIT vào năm 2025 lên phạm vi 8% đến 10%, với khoảng một nửa trong số này đến từ tỷ suất cổ tức tiền mặt vững chắc khoảng 4%. Triển vọng này được củng cố bởi các dự báo từ CBRE, dự kiến tỷ suất vốn hóa sẽ giảm nhẹ trong suốt năm 2025.

  • Tỷ suất vốn hóa công nghiệp dự kiến sẽ giảm 30 điểm cơ bản (bps).
  • Tỷ suất vốn hóa bán lẻ giảm 24 bps.
  • Tỷ suất vốn hóa đa gia đình giảm 17 bps.
  • Tỷ suất vốn hóa văn phòng giảm 7 bps.

Các dự báo này phụ thuộc vào sự thay đổi của lãi suất vay và phản ánh kỳ vọng rằng tỷ suất vốn hóa sẽ ổn định ở mức cao hơn so với những gì đã được quan sát trong những năm 2010, chủ yếu do lãi suất cao duy trì. Khối lượng bán đầu tư cũng được dự kiến sẽ tăng tới 10% vào năm 2025, mặc dù các yếu tố cản trở kéo dài như lợi suất Trái phiếu kho bạc 10 năm dự kiến sẽ duy trì trên 4%.

Trong khi một số lĩnh vực phổ biến như bán lẻ và trung tâm dữ liệu được một số nhà phân tích coi là đã được định giá đầy đủ, vẫn còn nhiều cơ hội. Phân tích của Morningstar, tính đến ngày 3 tháng 9 năm 2025, chỉ ra rằng các REIT nói chung có vẻ bị định giá thấp 9%.

Một số REIT đã được xác định là bị định giá thấp đáng kể:

  • Americold Realty (COLD): Giao dịch thấp hơn 49% so với ước tính giá trị hợp lý là 27 đô la mỗi cổ phiếu.
  • Park Hotels & Resorts (PK): Được định giá thấp hơn 43% so với ước tính giá trị hợp lý là 21 đô la mỗi cổ phiếu.
  • Healthpeak Properties (DOC): Giao dịch thấp hơn 36% so với ước tính giá trị hợp lý là 27,50 đô la mỗi cổ phiếu.
  • Invitation Homes (INVH): Có vẻ bị định giá thấp 26% so với ước tính giá trị hợp lý là 41 đô la mỗi cổ phiếu.

Ngược lại, các REIT Khách sạn/Lưu trú đã hoạt động kém hiệu quả, với các công ty như Ashford Hotels (AHT) và Xenia Hotels (XHR) đang phải vật lộn với nhu cầu giải trí ôn hòa, giá cả mềm hơn và nguồn cung tăng lên. Các REIT Công nghiệp đã bị tụt hậu vào năm 2024 do nguồn cung dư thừa, mặc dù các yếu tố cơ bản về nhu cầu dài hạn liên quan đến thương mại điện tử vẫn mạnh mẽ.

Nhìn về phía trước

Các nhà đầu tư được khuyên nên theo dõi chặt chẽ các yếu tố kinh tế vĩ mô, đặc biệt là chính sách của Cục Dự trữ Liên bang và lợi suất Trái phiếu Kho bạc, đây là những yếu tố quyết định chính đến sự biến động của tỷ suất vốn hóa. Kỳ vọng về việc tiếp tục nới lỏng tiền tệ, cùng với việc nhiều REIT chủ động quản lý bảng cân đối kế toán thông qua nợ không bảo đảm dài hạn, lãi suất cố định, đã đặt lĩnh vực này vào vị thế thuận lợi để tận dụng tâm lý thị trường được cải thiện.

Sự chiết khấu đáng kể được quan sát thấy trong các REIT đa dạng, cùng với việc định giá thấp chung của thị trường REIT, gợi ý một đề xuất giá trị hấp dẫn cho các nhà đầu tư thu nhập và những người tìm kiếm sự tiếp xúc với các tài sản bất động sản chất lượng cao với giá hấp dẫn. Mặc dù vẫn còn những thách thức trong một số phân ngành và tác động dài hạn của lãi suất cao vẫn đang được đánh giá, môi trường hiện tại mang đến một cơ hội độc đáo cho các nhà đầu tư sáng suốt để đảm bảo các dòng thu nhập ổn định và có khả năng hưởng lợi từ sự điều chỉnh của thị trường hướng tới giá trị nội tại.