New York belediye başkanı ile milyarder bir hedge fon yöneticisi arasındaki yüksek profilli tartışma, ofis portföyünde istikrar belirtileri gösteren Vornado Realty Trust'ın (VNO) büyüme görünümünü karmaşıklaştırıyor.
Vornado Realty Trust, ilk çeyrek operasyonel nakit akışının (FFO) analist tahminlerinin altında kalarak hisse başına 49 sent olduğunu bildirdi; beklenti 51 sentti. Bu düşüş, Manhattan'daki kilit bir geliştirme projesini rayından çıkarma tehdidi oluşturan siyasi bir çekişmenin ortasında geldi. Geçen yıl 67 sent olan sonuçlar, yatırımcıların şirketin iskontolu değerlemesi ile Ken Griffin’in Citadel firmasıyla ortaklaşa planlanan 350 Park Avenue’daki 1,5 milyon fit karelik kulenin belirsiz geleceğini tarttığı bir dönemde açıklandı.
Şirketin kazanç toplantısında, Yönetim Kurulu Başkanı Steven Roth, New York Belediye Başkanı Zohran Mamdani’nin Griffin’i eleştiren viral videosuna değinerek açılış konuşmasını yaptı ve belediye başkanının eylemlerini “çirkin ve gereksiz bir şov” olarak nitelendirdi. Roth, “Ken adına konuşamam ve konuşmuyorum, ancak açıkça onun yanındayım. Genç belediye başkanımızın böyle bir şov yapması hepimizi şok etti,” dedi.
Gayrimenkul sahibinin finansal sonuçları karışık bir tablo çizdi. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) için temel bir ölçüt olan FFO düşerken, Vornado’nun New York doluluk oranı yüzde 90’dan yüzde 90,3’e çıktı ve aynı mağaza net işletme geliri yüzde 1,3 arttı. İlk çeyrek geliri, geçen yılın aynı dönemindeki 461,5 milyon dolardan hafif bir düşüşle 459,1 milyon dolar oldu. Şirketin net zararı, bir yıl önceki 86,8 milyon dolardan 22,8 milyon dolara önemli ölçüde daraldı.
Yatırımcılar için asıl mesele, Citadel’in New York genel merkezi olması planlanan 62 katlı 350 Park Avenue projesinin geleceği. Belediye Başkanı Mamdani’nin boş lüks dairelere vergi getirilmesini savunan bir videoda Griffin’i hedef almasının ardından Griffin, firmayı projeden çekmekle tehdit etti. Vornado CEO’su, mevcut sahadaki yıkımın “tam anlamıyla birkaç gün önce” başladığını belirtse de, bu halka açık tartışma, Vornado’nun büyüme hikayesinin merkezinde yer alan proje için önemli bir risk oluşturuyor. Konsensüs tahminleri, 2026’daki öngörülen düşüşün ardından 2027’de büyümenin geri döneceğini varsayıyor.
Siyasi Risk Gayrimenkul ile Buluşuyor
Belediye Başkanı Mamdani ile Ken Griffin arasındaki çatışma Vornado’yu zor bir duruma soktu. Vornado, Citadel ve Rudin ailesi arasındaki bir ortaklık olan 350 Park Avenue projesi, Belediye Meclisi’nden oybirliğiyle onay almıştı ve önceki yönetimden bu yana geliştirme aşamasındaydı. Roth’un kazanç toplantısında Griffin’i güçlü bir şekilde savunması, şehrin iş iklimine yönelik algılanan tehlikeyi vurguluyor. Roth, “[Zenginler] bizim en büyük işverenlerimiz ve hayırseverlerimizdir; New York’un gelir vergisinin yüzde 50’sini ödeyen yüzde 1’lik kesimdir,” dedi. “Onlar övülmeli ve onlara teşekkür edilmeli.”
Siyasi dramaya rağmen, bazı analistler Vornado’nun hisselerinde değer görüyor; hisse, REIT ortalaması olan 18 katın önemli ölçüde altında, beklenen FFO’nun sadece 13 katından işlem görüyor. Hisseyi 37 dolarlık fiyat hedefiyle “Endeks Üstü Getiri” olarak derecelendiren Evercore ISI analisti Steve Sakwa, iyileşen doluluk ve işletme gelirinin “yakın vadeli kazançların temelden bozulmak yerine zamanlamadan etkilendiği tezini desteklediğini” belirtti.
Vornado’nun bilançosu, Park Avenue Plaza olarak da bilinen 55 East 52nd Street’teki yüzde 49’luk hissenin 1,1 milyar dolarlık brüt değerleme ile satın alınması dahil olmak üzere son işlemlerden de etkilendi. Şirket ayrıca 3 East 54th Street’teki bir geliştirme sahasını 141 milyon dolara satın aldı. Bu hamleler, ofis gayrimenkulü için siyasi ve ekonomik manzara karmaşık olmaya devam etse de, Manhattan’ın birinci sınıf varlıklarına odaklanıldığını gösteriyor.
Bu makale sadece bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.
