Trump yönetimi tarafından desteklenen tartışmalı bir konut tasarısı, verilerin konut stokunun %1'inden azına sahip olduklarını göstermesine rağmen, büyük ölçekli yatırımcıları engelleyerek ABD müstakil kiralık konut piyasasını yeniden şekillendirebilir.
Çarşamba günü Temsilciler Meclisi'nde oylanması planlanan bir ABD konut tasarısı, müstakil evlerin kurumsal sahipliğini sınırlamayı amaçlıyor. Trump yönetimi bu hamlenin satın alınabilirliği artıracağını iddia ederken, eleştirmenler tasarının konut stokunun yalnızca %0,65'ine sahip olan yatırımcıların fiyatları yükselttiği yönündeki hatalı bir önermeye dayandığını savunuyor.
Wall Street Journal Editör Masası, "Mevzuatın kurumsal yatırımcıların müstakil kiralık ev satın almasına yönelik yasağı, konut yatırımlarına zarar verecek ve istenmeyen sonuçlara yol açacaktır," diye yazarak tasarının özel sermayeyi devlet yönetimiyle değiştireceğini ileri sürdü.
Tasarı, 350 veya daha fazla evi olan yatırımcıların yeni mülk edinmesini yasaklayacak; bu durum, son on yılda yaklaşık 300.000 harap evi yenileyen bir grubu etkiliyor. Temsilciler Meclisi versiyonu, Senato'nun yedi yıl sonra elden çıkarma zorunluluğu getiren hükmünü kaldırmış olsa da, kurumsal yatırımcılar son iki yıldır müstakil mülklerde zaten net satıcı konumundaydı.
Tehlikede olan, ilk Senato tasarısı geçtikten sonra durma noktasına gelen kiralamak amacıyla inşaat (build-to-rent) sektöründeki özel yatırımın geleceğidir. Mevzuat yasalaşırsa, gelecekteki bir Hazine Bakanı'na kuralları yeniden yazmak için geniş yetkiler verebilir; bu da kiralık arzını potansiyel olarak bozabilir ve piyasa yapısını özel sermayeden uzaklaştırabilir; bu, Senatör Elizabeth Warren gibi ilericiler için temel bir hedeftir.
Konut Krizi İçin Yanlış Teşhis
Tasarının temel önermesi olan büyük yatırımcıların konut satın alınabilirlik krizinin ana nedeni olduğu düşüncesi, muhaliflerine göre derin kusurlar barındırıyor. Ülkedeki müstakil konutların yalnızca %0,65'ini kontrol eden kurumsal sahiplere odaklanmanın, fiyat artışının gerçek itici güçlerini görmezden geldiğini savunuyorlar. Federal Rezerv'in pandemi sırasındaki agresif parasal genişlemesi ve devasa hükümet teşvikleri, ekonomiye benzeri görülmemiş bir likidite enjekte etti ve konut patlamasını doğrudan körükledi.
Şimdi, ipotek faiz oranlarının önemli ölçüde yükselmesiyle, mevcut ev sahiplerini satış yapmaktan caydıran ve satılık ev arzını ciddi şekilde sınırlayan bir "kilitlenme" etkisi (lock-in effect) oluştu. Mevzuat, bu temel arz ve talep sorunlarını ele almada başarısız oluyor. Bunun yerine, iki yıldır net satıcı olan ve son on yılda yaklaşık 300.000 evi kiralama piyasasına kazandırarak yenileyen bir yatırımcı grubunu hedef alıyor.
İstenmeyen Sonuçlar ve Siyasi Riskler
Sorgulanabilir önermesinin ötesinde, tasarı önemli istenmeyen sonuç riskleri taşıyor. Temsilciler Meclisi Cumhuriyetçi versiyonu, Senato versiyonuna göre bir iyileştirme niteliğinde; çünkü satın alınan evlerin yedi yıl sonra satılması şartını kaldırıyor. Bu orijinal hüküm, kısa zaman diliminin yatırımın geri dönüşünü zorlaştırması nedeniyle kiralamak amacıyla inşaat projelerinin durmasına zaten neden olmuştu.
Wall Street Journal'ın başyazısına göre, belki de en önemli uzun vadeli risk, Hazine Bakanı'na piyasa aksaklıklarını en aza indirmek için mevzuatın kurallarını yeniden yazma konusunda "açık çek yetkisi" veren hükümdür. Eleştirmenler, bunun tehlikeli bir emsal teşkil ettiğini ve konut piyasasına daha fazla müdahale etmek için kullanabilecek geniş bir takdir yetkisini gelecekteki bir yönetime devrettiğini savunuyor. Eski Başkan Trump ile Senatör Warren gibi ilericileri birleştiren bu yasak arkasındaki tuhaf siyasi koalisyon, tasarının popülist çekiciliğini ve aynı zamanda siyasi solun tercih ettiği bir düzenleme mekanizması oluşturma potansiyelini vurguluyor.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.
