Önemli Çıkarımlar:
Zor durumdaki ev sahipleri için pandemi döneminden kalma kritik bir can simidi geri çekildi ve haciz işlemlerindeki artış ABD konut piyasasının belirli bölümlerinde dalgalanmalara yol açabilir.
ABD'de haciz başvuruları Mart ayında geçen yıla göre yüzde 28 sıçradı; bu, temerrüde düşen borçlulara yardım eden bir federal programın sıkılaştırılmasının ardından artan sıkıntının bir işareti. Reverse Engineering Finance'in kurucusu John Comiskey, "Buradaki hikaye, insanların son beş yıldır sıkıntı içinde olması ancak zarar durdurma önlemlerinin doğal temizlenme döngüsünü engellemiş olmasıdır. Barajın arkasındaki sel serbest bırakılmak zorunda," dedi.
Başvurulardaki artış, Federal Konut İdaresi'nin (FHA) ev sahiplerinin ödenmemiş taksitleri ertelemesine izin veren "kısmi hak talebi" programındaki değişiklikleri takip ediyor. Ekim ayında yürürlüğe giren yeni kurallar daha sıkı; borçluların yardıma hak kazanmak için üst üste üç ödemeyi zamanında yapmalarını şart koşuyor ve her iki yılda bir hak talebiyle sınırlıyor. Mart ayı itibarıyla FHA'nın sekiz milyon borçlusunun tahmini yüzde 11,6'sının temerrüde düştüğü göz önüne alındığında, analistler bu değişikliklerin önümüzdeki 12 ila 18 ay içinde yaklaşık 250.000 ev sahibini zorunlu satışa itebileceğini öngörüyor.
Bazılarının konut kredisi süresi boyunca faizsiz kredi almasına olanak tanıyan bu desteğin sona ermesi, konut piyasasındaki bir kırılganlık cebini ortaya çıkarıyor. 30 yıllık sabit konut kredisi faizleri son zirvelerinden %6,46 civarına gerilemiş olsa da, yüksek faiz oranları ve ödeme desteğinin kaldırılmasının birleşimi, yeni bir zorunlu satıcı dalgası yaratıyor.
Konut fiyatları üzerindeki etki muhtemelen dengesiz olacak ve büyük ölçüde coğrafyaya bağlı kalacaktır. Güçlü piyasalarda, artan gayrimenkul değerleri bazı ev sahiplerine borçlarını kapatıp satış yapabilmeleri için yeterli "tesadüfi öz sermaye" sağladı. Örneğin, Massachusetts, Woburn'da 2019 yılında 430.000 dolara satın alınan bir ev, bugün tahmini 625.000 dolara satılabilir ve krediyi ve birikmiş borçları kolayca kapatabilir.
Ancak, daha zayıf piyasalarda, icralık satışlardaki artış şimdiden fiyatlar üzerinde baskı oluşturuyor. Florida, Lee County'de 2022'de yaklaşık 400.000 dolara alınan tek ailelik bir ev, bir haciz işleminin ardından yakın zamanda sadece 270.000 dolara listelendi. Bu tür indirimler, tüm bir mahalle için emsal değerlemeleri aşağı çekerek negatif bir geri besleme döngüsü oluşturabilir.
Risk, ilk kez ev alanlar ve düşük gelirli alıcılar arasında popüler olan ve FHA tarafından desteklenen ABD konut kredilerinin yaklaşık yüzde 10'unda yoğunlaşmış durumda. Analistler, ciddi şekilde temerrüde düşmüş FHA borçlularının yarısına kadarının yeni ve daha sıkı yardım kriterlerini karşılayamayacağını tahmin ediyor.
Politika değişikliği, bazı ev sahiplerinin desteği defalarca kullandığı sistemin "suistimal edilmesini" engellemeyi amaçlıyor. Ancak aynı zamanda, son birkaç yılın ekonomik türbülansı sırasında birçok kişinin evinde kalmasını sağlayan kritik bir güvenlik ağını da ortadan kaldırıyor. Ortaya çıkan haciz dalgası, evlerini kaybedenler için acı verici bir ayarlama olacak ve genel piyasa yüksek seyreden kredi faizleriyle mücadele ederken bile belirli bölgesel konut piyasaları için zorluklar yaratabilecektir.
Bu makale sadece bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.
