Kentsel Politika Ayrışması: NYC'nin 652 Milyon Dolarlık Otobüs Planı ve Sistem Çapında Gayrimenkul Stratejisi

Kentsel gayrimenkul stratejisinde derin bir bölünme ortaya çıkıyor; New York Şehri'nin önerdiği kira dondurma ve 652 milyon dolarlık ücretsiz otobüs pilot uygulaması gibi hedeflenmiş müdahaleler, bölge ölçekli ekonomiye odaklanan kurumsal yatırımcılar arasında zemin kazanan sistem tabanlı bir geliştirme modeliyle karşı karşıya geliyor. Gayrimenkul geliştirme profesyoneli ve MIT mezunu Shagun Kalra, “Çoğu şehir proje eksikliği nedeniyle başarısız olmaz,” dedi. “Ekonomik, sosyal ve operasyonel olarak projeler birbirinden kopuk olduğu için başarısız olurlar.” Kontrast oldukça belirgin: St. Paul'ün kira kontrol kararnamesi geri çekilmeden önce gerileyici bulunurken, Minneapolis'in yoğunluk yanlısı “2040 planı”nın orada kiraları ve ev fiyatlarını aksi takdirde olacaklarından %17 ila %34 oranında düşürdüğü tahmin ediliyor. Ev sahiplerinin %42'sinin HOA ücreti ödediği Hawaii'de, konut uygunluğu medyan gelirin %110'unu gerektirecek şekilde iyileşti, ancak artan taşıma maliyetleri kazanımları baltalıyor. Küresel gayrimenkul piyasasının 2030 yılına kadar 33,61 trilyon dolara büyümesi beklenirken, riskler çok büyük. Stratejideki ayrışma, şehirlerin entegre sistemler aracılığıyla ekonomik büyümeyi katlayıp katlayamayacağını veya izole politika düzeltmelerinin sınırlı ve genellikle ters tepen sonuçlarıyla kısıtlanıp kısıtlanmayacağını belirleyecek. Uygun fiyatlı, işlevsel şehirlerin nasıl inşa edileceği ve korunacağı konusundaki tartışma Amerika Birleşik Devletleri genelinde gerçek zamanlı olarak yaşanıyor; belediye başkanları ve planlamacılar temelden farklı yaklaşımlar benimsiyor. New York'ta Belediye Başkanı Zohran Mamdani, şehrin %44'üne yakınını oluşturan kira istikrarlı birimlerinde kira dondurma, evrensel çocuk bakımı ve bazı otobüs güzergahlarını ücretsiz hale getirmeyi içeren bir dizi hedeflenmiş yardım önlemini savunuyor. Sadece otobüs pilot uygulamasının kaybedilen bilet ücretlerinden yaklaşık 11 milyon dolara mal olacağı, tam uygulamanın ise yıllık 652 milyon dolara mal olacağı tahmin ediliyor. Ancak diğer şehirlerdeki deneyimler, bu tür hedeflenmiş düzeltmelerin istenmeyen sonuçları olabileceğini gösteriyor. Boston'daki ücretsiz otobüs pilot uygulaması binicilere para tasarrufu sağladı ancak daha fazla kişi bindiği için ulaşım sürelerini artırdı. St. Paul'de %3'lük kira kontrol sınırı, kiraların komşu Minneapolis'ten daha hızlı yükselmesine neden oldu ve yeni konut arzını caydırdı. ## Geliştirmede Sistem Yaklaşımı St. Paul'ün nehrin diğer tarafındaki Minneapolis farklı bir yol izledi. “2040 planı” daha yoğun konutları ve daha uygun fiyatlı birimleri teşvik ederek arzı etkili bir şekilde artırdı. Middlebury'deki araştırmacılara göre sonuç, konut maliyeti enflasyonunda önemli bir fren oldu. Bu, gayrimenkulde tekil varlıklar yerine entegre, bölge ölçekli ortamları önceliklendiren gelişmekte olan bir felsefeyle uyumludur. Bu “sistem düşüncesi”, büyük ölçekli kentsel projelerde çalışmış ve geliştirme reformu konusunda danışmanlık yapmış Shagun Kalra gibi profesyoneller tarafından somutlaştırılıyor. Kalra, imar politikası, ulaşım erişimi ve hak sahipliği yapıları gibi değişkenlerin bir şehrin uzun vadeli ekonomik sağlığının gerçek belirleyicileri olduğunu savunuyor. Kalra, “Gayrimenkul genellikle fiziksel bir endüstri olarak tartışılır,” dedi. “Ancak pratikte bu bir sistem endüstrisidir.” Kurumsal sermaye, kullanımlar arasındaki etkileşimin sürdürülebilir ekonomik faaliyet oluşturduğu inovasyon bölgelerine ve yaşam bilimleri kümelerine yönelerek bu görüşle giderek daha fazla uyumlu hale geliyor. Tek varlıklı model, tasarım, finans ve politika genelinde faaliyet gösterebilen geliştiricilere yönelik bir talep yaratarak sistem portföyü modeline yerini bırakıyor. ## Uygun Fiyatlılık ve Taşıma Maliyetleri Fiyatların hafiflediği yerlerde bile, diğer maliyetler faydayı dengelemek için artabilir. Hawaii Üniversitesi Ekonomik Araştırma Organizasyonu'ndan alınan yeni bir rapor, bir dairenin medyan fiyatı düşerken, uygun fiyatlılık kazanımlarının ülkenin en yüksek HOA ücretlerinden bazıları tarafından aşındığını gösteriyor. Honolulu'daki medyan aylık ücret 526 dolarken, ulusal medyan 290 dolardır. Bu dinamik, uygun fiyatlılığın karmaşıklığını göstermektedir; daha düşük bir satış fiyatı, daha düşük bir yaşam maliyetini garanti etmez. Zorluk, entegre sistemler inşa etmenin uzun vadeli bir çaba olması, oysa siyasi döngülerin genellikle anlık ve görünür çözümler talep etmesidir. Kira dondurma bir gecede uygulanabilir, ancak geliştirmenin hızlandırılması ve yeni konut inşası yıllar alabilir. Bir NYU profesörünün belirttiği gibi, kira dondurma uzun vadeli bir çözüm değildir. Cleveland'dan Hindistan'a kadar dünyanın en hızlı büyüyen kentsel ekonomileri için semptomu tedavi etmek ile sistemi tasarlamak arasındaki seçim, onlarca yıl sürecek sonuçlar doğuracaktır. Bu makale sadece bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.