Shenzhen, Emlak Piyasasını Canlandırmak İçin Ev Alım Kurallarını %67'ye Kadar Esnetti

(P1) Çin'in teknoloji merkezi Shenzhen, tarihi bir konut çöküşünü durdurmak amacıyla konut alıcıları için ikamet şartlarını diğer birinci kademe şehirlere kıyasla %67'ye varan oranlarda azaltarak yılların en önemli emlak teşvikini uygulamaya koyuyor. 30 Nisan'da yürürlüğe giren bu hamle, fiyatların 17 çeyrek üst üste düştüğü bir sektörde talebi yeniden canlandırmak için büyük bir Çin şehri tarafından yapılan son girişimdir.

(P2) JPMorgan bir araştırma raporunda, "Shenzhen'deki gevşeme derecesi Pekin ve Şangay'dakinden daha güçlü," diyerek yerel işlem hacimlerinin ve emlak fiyatlarının değişiklikten sonra en az bir ila iki ay boyunca iyileşmesini beklediğini de sözlerine ekledi.

(P3) Yeni kurallar kapsamında, geçerli bir ikamet iznine sahip yerel olmayan haneler, sadece bir yıl vergi ödedikten sonra Futian ve Nanshan gibi seçkin bölgelerde bir ticari konut satın alabiliyor. Bu durum, Şangay'daki üç yıllık vergi ödeme şartı ve Pekin'deki iki yıllık zorunlulukla karşılaştırıldığında Shenzhen'deki durumun aciliyetini vurguluyor. Daha önce, Shenzhen'in bu çekirdek bölgelerindeki alıcıların uygun hale gelmek için bir yıl boyunca sosyal güvenlik veya kişisel gelir vergisi ödemiş olmaları gerekiyordu.

(P4) Politika, hane halkı servetinden tahmini 18 trilyon doları silen ve ekonomiyi bazı ekonomistlerin "bilanço resesyonu" olarak adlandırdığı duruma iten emlak çöküşünün sonuçlarıyla doğrudan yüzleşiyor. 2025 yılında emlak yatırımlarının %17,2 oranında düşmesi ve yerel yönetimlerin arazi satış gelirlerinin 2021 zirvesinden %44 oranında azalmasıyla, bu önlemler hedeflenen gevşemenin güveni yeniden tesis edip edemeyeceğine dair kritik bir test niteliğindedir.

18 Trilyon Dolarlık Servet Şokuna Yanıt

Shenzhen'in kararı boşlukta alınmadı. Bu, Çin orta sınıfı için on buçuk yıllık reel kazancı silen tarihi boyutlardaki emlak gerilemesine doğrudan bir tepkidir. Uluslararası Ödemeler Bankası'na göre, Çin'in reel konut fiyat endeksi 2025'in dördüncü çeyreğinde rekor düşük seviyeye ulaşarak 2010 seviyelerinin altına indi.

Bu çöküş, bir zamanlar ülke GSYİH'sinin yaklaşık %24'ünden sorumlu olan bir sektörü felç etti. Ortaya çıkan servet kaybı, hane halklarının tasarruflarını agresif bir şekilde artırmasına ve harcamalarını kısmasına neden oldu; bu dinamik, ekonomist Richard Koo tarafından balon sonrası Japonya'da ilk kez "bilanço resesyonu" olarak tanımlanmıştı. Çin Merkez Bankası faiz oranlarını indirdi ancak tüketici güveni rekor düşük seviyelerde kaldığı için para politikası zemin kazanmakta zorlandı. Gerilemenin etkisi kamu maliyesine de yansıdı; 2021'den bu yana yerel yönetim arazi gelirlerinde yaşanan %44'lük düşüş, temel kamu hizmetlerini finanse eden belediye bütçelerini zorladı.

Analistler Kısa Vadeli Rahatlama Görüyor, Kesin Çözüm Değil

Politikanın kısa vadeli bir destek sağlaması beklense de analistler uzun vadeli etkinliği konusunda bölünmüş durumda. JPMorgan, anlık etki konusunda olumlu olsa da birçok yatırımcının yerel teşviklerin ötesine geçerek daha geniş, kendi kendini sürdüren bir piyasa iyileşmesi belirtileri aradığını belirtti. Banka, China Overseas Land & Investment (00688.HK) ve China Jinmao (00817.HK) dahil olmak üzere güçlü uygulama kabiliyetine sahip geliştiricileri tercih ediyor.

Ancak diğer piyasa gözlemcileri daha fazlasına ihtiyaç olduğuna inanıyor. CICC baş emlak analisti Zhang Yu, yakın tarihli bir notta, sürdürülebilir bir iyileşmenin sadece ilk kez ev alanların değil, evini yenileyenlerin de katılımını gerektirdiğini söyledi. Daha düşük mortgage oranları ve vergi indirimleri de dahil olmak üzere daha fazla gevşeme lehine görüş bildirdi.

Bu görüş, mülkiyeti stabilize etmenin daha geniş makroekonomik politika yoluyla yetersiz iç talebi ve düşük enflasyonu ele almayı gerektirdiğini belirten China Finance 40 Forum kıdemli araştırma görevlisi Zhang Bin tarafından da yankılandı. Zhang, geçen ay büyümeyi desteklemek için bir dizi araç kullanma sözü veren PBoC Başkanı Pan Gongsheng'in son sinyalleriyle uyumlu bir duyguyla, "Emlak fiyatlarını stabilize etmek için kilit bir politika kaldıracı daha fazla faiz indirimi olacaktır," dedi. Şimdilik JPMorgan, yakın vadede ülke çapında gevşeme politikaları beklemiyor ve iyileşme yükünü Shenzhen gibi şehir düzeyindeki deneylere bırakıyor.

Bu makale sadece bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.