Emlakçılar sektörden kaçıyor: ABD konut piyasası durgunluğu 4. yılına girdi

Kırk yılın en yavaş ABD konut piyasası, emlakçıları ve mortgage kredisi verenleri 2008 mali krizinden bu yana en hızlı şekilde sektörden uzaklaştırıyor.

Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR), Nisan ayında 1,412 milyon üye kaydetti; bu, Ekim 2022'deki 1,6 milyonluk zirveye kıyasla %12'lik bir düşüş anlamına geliyor. 1982'den bu yana en yavaş konut piyasası dördüncü yılına girmiş durumda. First American Financial'in analizine göre, geçen yıl toplam hane sayısına göre mevcut konut satışları 44 yılın en düşük seviyesindeydi.

"Biz kanayan bir atardamar haline geldik," dedi eski Fort Worth, Teksas merkezli emlakçı Kim Taylor. Taylor, 2023 ortasında kurduğu komisyonculuğunu bu bahar kapattı. "Son 11 ay kariyerimin en zor dönemiydi."

NAR tarafından 2025 yılında anket yapılan emlakçıların yalnızca %71'i, emlakçılığın tek meslekleri olduğunu söyledi. Bu, 2005 yılına kadar uzanan verilerdeki en düşük oran. İki yıl veya daha az deneyime sahip tipik bir emlakçı, 2024 yılında yalnızca üç işlem tamamlayarak 8.100 dolar brüt gelir elde ederken, herhangi bir deneyim seviyesindeki tipik bir emlakçı 10 işlem yaparak 58.100 dolar kazandı. Mortgage Bankaları Birliği tarafından derlenen Çalışma İstatistikleri Bürosu verilerine göre, mortgage sektörü istihdamı 2021'deki zirvesinden bu yana neredeyse %40 düştü ve yılda en az 10 işlem yapan kredi memurlarının sayısı yaklaşık yarı yarıya azaldı.

Bu göç, pandemi dönemindeki balon sırasında şişen bir sektörü yeniden şekillendirmekle tehdit ediyor. O dönemde sıfıra yakın mortgage oranları bir alım çılgınlığını körüklemişti. Ortalama 30 yıl sabit faizli mortgage oranının dokuz ayın en yüksek seviyesine yakın seyretmesi ve işlem hacimlerinin on yılların en düşük seviyelerinde olmasıyla birlikte, gelecekteki işlem akışı kısıtlı kalmaya devam ediyor ve bu da daha fazla emlakçıyı ve kredi memurunu başka yerlerde gelir aramaya itiyor.

Orta sınıfın boşalması

Emlak komisyonculuklarıyla çalışan bir danışmanlık firması olan Recruiting Insight'ın yönetici ortağı Mark Johnson, en üretken emlakçıların hâlâ başarılı olduğunu ancak durgunluğun "benim emlak profesyoneli orta sınıfı diyeceğim kesimi boşalttığını" söyledi. 2020 balonu sırasında sektöre giren birçok emlakçı, yavaş bir piyasaya geçişi sürdürülemez buldu.

Silver Spring, Maryland'den Erica Rojek, 2021'de lisansını aldı ve hem 2022 hem de 2023'te dörder işlem kapattı ve vergi ve giderler öncesi her yıl komisyonlardan yaklaşık 45.000 dolar kazandı. 2024'te yalnızca bir işlem kapattı ve 2025 başında lisansını bıraktı. "Bir emlakçı olarak varlığını sürdürmek çok fazla enerji ve çok fazla para gerektiriyor" dedi ve lisans, komisyonculuk ücretleri, pazarlama ve koçluk maliyetlerini sıraladı. "İşlemleri kapatamadığınızda, devam etmek gerçekten zorlaşıyor."

Emlakçıların ötesine yayılan etki

Konut piyasasındaki durgunluk, komşu sektörlere de yayılıyor. Teksas'ta ev garantisi poliçeleri satan Sheri Lane, satışlarının birkaç yıl öncesine göre düştüğünü söyledi. "Evler hareket etmiyorsa, bu hepimizi etkileyecek" dedi. Mortgage kredi memuru Tristan Holt, geçen yıl Detroit'e taşındıktan ve ivme kazanmakta zorlandıktan sonra Nisan ayında işten ayrıldı. "İran çatışması başladığında, 'Dostum, elde edilecek yeterli iş yok' gibiydi" dedi. Holt şimdi bankacılık veya sigorta alanında bir iş arıyor.

Yavaşlama aynı zamanda sektördeki konsolidasyonu da hızlandırıyor. Daha küçük komisyonculuklar, teknolojiye yatırım yapabilen veya tapu ve emanet hizmetleri gibi birden fazla iş kolu sunarak alıcılar ve satıcılar için tek durak noktaları oluşturan daha büyük firmalar tarafından satın alınıyor. 2024 yılında emlakçıların nasıl ödeme aldığını değiştiren yasal bir anlaşma, marjları daha da sıkıştırdı ve bazı alıcıları bir emlakçı tutmaktan tamamen vazgeçmeye teşvik etti.

Konut piyasasının gidişatı artık mortgage oranlarının izleyeceği yola bağlı. Federal Rezerv bu yılın ilerleyen dönemlerinde faiz indirimlerine başlarsa, daha düşük borçlanma maliyetleri birikmiş talebi serbest bırakabilir ve sektörden kaçışı durdurabilir. Ancak oranlar yüksek kalmaya devam ederse, bir sonraki döngü başlamadan önce daha fazla emlakçı ve kredi verenin sektörden ayrılmasıyla sektördeki daralma daha da derinleşebilir.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.