Önemli Çıkarımlar:
Özel sermaye firmaları, büyük paralar için çok parçalı olarak görülen bir sektörü konsolide etmek amacıyla küçük KİK yöneticilerini satın alıyor.
Özel sermaye yatırımcıları, 53,9 milyar dolarlık bir sektörde en büyük iki oyuncunun yalnızca yüzde 11'ini kontrol ettiği parçalı ABD ev sahipleri derneği yönetim sektörünü, resesyonlara dayanıklı ücret akışlarının cazibesiyle konsolide ediyor.
"Bu tür firmalar için bu, sıralamada yükselerek ilk 10 strateji arasına girdi," diyen Lenin Ruiz, KİK yönetimi işlemleri konusunda şirketlere danışmanlık yapan Bainbridge Capital'de kıdemli ortak yardımcısı.
Topluluk Derneği Araştırma Vakfı'na göre, sektör 2023 itibarıyla 75,5 milyon sakine hizmet veren 365.000 topluluk derneğine sahipti. Bainbridge, sektörün kümülatif değerinin 2030 yılına kadar yaklaşık 73 milyar dolara ulaşacağını tahmin ediyor. Nüfus Sayımı Bürosu verileri, Amerikalı ev sahiplerinin neredeyse dörtte birinin KİK veya apartman aidatı ödediğini ve yaklaşık 3 milyon kişinin ayda 500 doların üzerinde ödeme yaptığını gösteriyor.
Bu pazarda başarılı bir satın alma zinciri yürütmek zor oldu. Sektörün yerel yapısı, düşük giriş engelleri ve yeniden parçalanma eğilimi, önceki konsolidasyon girişimlerini engelledi. Ancak American Securities, CIVC Partners, Morgan Stanley Capital Partners ve Charlesbank Capital Partners'ı içeren yeni bir özel sermaye destekçisi dalgası, disiplinli satın alma stratejilerinin bu engelleri aşabileceğine bahse giriyor.
KİK yönetim sektörü, özel sermayenin onlarca yıldır ev hizmetleri sektörlerinde izlediği profile uyuyor: dayanıklı ücret akışları, düşük genel giderler ve minimum sabit varlıklar. Yöneticiler genellikle bakım, peyzaj, hukuk hizmetleri ve muhasebeyi dışarıdan temin ederek personel sayısını düşük ve sermaye gereksinimlerini minimumda tutuyor.
Anlaşma çarpanları artan ilgiyi yansıtıyor. KİK yöneticilerine satış ve satın almalar konusunda danışmanlık yapan Transworld Business Advisors'da komisyoncu olan Arthur Beisner'a göre, alıcılar FAVÖK'ü 1 milyon doların üzerinde olan şirketler için FAVÖK'ün kabaca 10 katına, daha küçük operasyonlar için ise 7 katına kadar ödeme yapıyor.
En büyük üçüncü operatör, 2022'den beri American Securities tarafından desteklenen RealManage. 2022'den beri CIVC Partners'a ait olan Continuum Cos., CIVC'nin web sitesine göre 32 ek anlaşma tamamladı. Diğer önemli oyuncular arasında Morgan Stanley Capital Partners'a ait RowCal ve Charlesbank Capital Partners tarafından desteklenen CCMC yer alıyor.
Cazip finansal profile rağmen, KİK yönetimi uzun süredir konsolidasyona direnç gösterdi. Grant Thornton'a göre, halka açık FirstService Corp. ve Summit Partners destekli Associa olan en büyük iki şirket, pazarın yalnızca yüzde 11'ini oluşturuyor. KİK'lerin çoğuna yerel operatörler hizmet vermeye devam ediyor.
"Özel sermaye, bu sektörün değişimi sevmediğini zor yoldan öğrendi, bu nedenle bunu nasıl yapacağınız konusunda stratejik olmalısınız," dedi Beisner.
İki yaygın hata, markayı çok hızlı değiştirmek ve genellikle müşterilerini de yanında götüren kilit çalışanları kaybetmek. Firmalar artık satın alınan şirketlerin markalarını koruyor ve personeli elde tutmak için ikramiye ve diğer stratejileri kullanıyor.
Düşük giriş engelleri zorluğu artırıyor. Yeni KİK yönetim şirketleri kurmak için çok az sermaye gerekiyor ve pahalı ekipman gerektirmiyor, bu da özel sermaye mevcut şirketleri satın alırken bile yeni girişimlerin ortaya çıkmaya devam ettiği anlamına geliyor. Beisner, "Konsolidasyon neredeyse yeniden parçalanmaya yetişemiyor," dedi.
Yapısal değişim, özel sermayenin HVAC, sıhhi tesisat ve haşere kontrolünde başardıklarını yansıtıyor - bu sektörler de bir satın alma dalgası ulusal platformlar oluşturmadan önce benzer şekilde parçalıydı. Ancak KİK yönetim sektörünün yerel ilişkileri ve hizmet yoğun doğası, çözülmesi daha zor bir bulmaca olabilir. Grant Thornton'da ortak olan Tyler Veit, "Bu, yatırımcıların uzun süre ilgileneceği bir alan olacak," dedi. "Bu pazarın ne kadar büyük ve parçalı olduğu göz önüne alındığında, konsolide edilmesi uzun zaman alacak."
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.
