Öne Çıkanlar:
New York City Kira Yönergeleri Kurulu, Belediye Başkanı Zohran Mamdani'nin bir seçim vaadini yerine getirerek yaklaşık 1 milyon stabilize apartman dairesinde kiraları dondurmak için 7-1 oy kullandı — ancak şehrin çok aileli konut piyasasına en fazla maruziyeti olan GYO hisseleri ertesi gün yükseldi.
"Ekonomi güçlü, istihdam artışı iyi ve gençler burada olmak istiyor," dedi BMO Markets analisti John Kim. "GYO'ların çoğu ağırlıklı olarak piyasa fiyatlı birimlere sahip" ve bu birimlerde yeni arz kıtlığı nedeniyle kiralar yükselmeye devam ediyor.
Empire State Realty Trust, Cuma günü %4,5'lik artışla kazananlara liderlik ederken, SL Green yaklaşık %4 yükseldi. AvalonBay, Vornado ve Equity Residential daha mütevazı kazançlar kaydetti. Bu direnç, ev sahibi gruplarının bir dondurmanın emlak değerlemelerine zarar vereceği yönündeki uyarılarıyla çelişiyor. Şehrin Bağımsız Bütçe Ofisi'ne göre, stabilize birimler için medyan kira 1.603 dolar seviyesinde bulunurken, lüks mahallelerdeki piyasa fiyatlı apartman dairelerinin kirası rutin olarak 4.000 doları aşıyor.
%0'lık artış, 1 Ekim veya sonrasında başlayan hem bir yıllık hem de iki yıllık kiralamalar için geçerli. Bu karar, 2023'te bir yıllık kiralamalarda %3, iki yıllık kiralamalarda ise %4,5 artışı onaylayan keskin biçimde bölünmüş bir kararın ardından geldi — ev sahiplerinin o dönemde artan sigorta, vergi ve elektrik faturaları karşısında yetersiz olduğunu söylediği önlemler. Kurulun yapısı, Mamdani'nin bu yılın başlarında altı üye atamasının ardından değişti ve bu durum, ev sahiplerinin sonucun önceden belirlendiği yönündeki iddialarını körükledi. Bir kurul üyesi oylamadan hemen önce istifa etti.
Kira dondurması, New York'un 2019'da kira yasalarını sıkılaştırmasının ardından stabilize mülk sahipleri üzerindeki baskıyı artırıyor; bu yasalar, ev sahiplerinin kiracı değişikliğinden sonra kiraları yükseltme veya birimleri piyasa fiyatına dönüştürme kabiliyetini kısıtlıyor. New York Apartman Birliği, politikanın bazı varlıkları hacze sürükleyebileceği ve daha fazla maliyeti piyasa fiyatlı kiracılara yansıtabileceği uyarısında bulunuyor. Bu beklentiyle, Mamdani'nin ofisi Nisan ayında, ev sahiplerinin maliyetlerini %30'a kadar düşürmeyi hedefleyen şehir destekli bir sigorta programı ve ayrıca vadesi geçmiş kira borçlarını hedefleyen 5 milyon dolarlık bir kredi fonu başlattı.
Piper Sandler'dan Alexander Goldfarb, dondurmanın daha az kira sınırlamasıyla karşı karşıya olan piyasa fiyatlı birimleri daha pahalı hale getireceğini söyledi. "Bu kira kontrolü dondurmasıyla olan tek şey, kötü bir durumu alıp daha da kötüleştirmek," dedi.
Tüm GYO'lar politik rüzgarlardan kaçamadı. SL Green, Mamdani'nin Haziran sonunda belediye başkanlığı için Demokratik ön seçimi kazandığı dönemde yaklaşık 58 dolar olan dip seviyesinden bu yana %11 aşağıda kalmaya devam ediyor. Konut portföyünün %5,5'i New York City'de bulunan AvalonBay, o tarihten bu yana neredeyse %7 düştü. Bu düşüşler, Mamdani'nin New York'un en zengin sakinlerine vergileri artırma planı da dahil olmak üzere ilgili politikalarının, şehri uzun vadede hem konut hem de ofis kiracıları için daha az çekici bir pazar haline getirebileceğine dair daha geniş endişeleri yansıtıyor.
New York'un en son kira dondurması uyguladığı dönem, pandemi sırasında 2020 yılıydı; kurul, yaygın iş kayıpları ve çöken bir turizm sektörü ortamında bir yıllık kiralamalarda %0 artış için 5-4 oy kullanmıştı. Bu dondurma, kurulun 2021'de artışları onaylamasından önce bir yıl sürdü. Mevcut dondurma çok farklı bir ekonomik ortamda gerçekleşiyor: şehrin işsizlik oranı tarihi düşük seviyelere yakın ve şirketler işe dönüş politikalarını zorunlu kıldıkça ofis kiralama faaliyetleri canlandı. Yine de, stabilize ve piyasa fiyatlı kiralar arasındaki fark genişlemeye devam ediyor ve Mamdani'yi göreve taşıyan satın alınabilirlik krizini pekiştiriyor.
Ev sahibi gruplarından yasal itirazlar bekleniyor ve savunuculuk kuruluşları kamuoyu tartışmasının devamına hazırlanıyor. Sonuç, benzer kira istikrar önlemlerini değerlendiren diğer yüksek maliyetli şehirler için bir gösterge niteliği taşıyabilir.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.
