Öne Çıkanlar:
ABD mortgage faizleri, kısa süreli bahar düşüşünü tersine çevirerek yeniden %6,6'nın üzerine çıktı. Jeopolitik şoklar ve şahin bir Federal Rezerv, konut piyasasında toparlanma umutlarını boşa çıkarıyor.
ABD konut piyasasındaki dördüncü yıl satış durgunluğu derinleşiyor. Mortgage faizleri, kısa süreli bahar düşüşünün ardından yeniden %6,6'nın üzerine tırmanırken, Fed daha fazla sıkılaştırma sinyali veriyor ve jeopolitik türbülans enflasyon korkularını yeniden alevlendiriyor.
LoanDepot Baş Yatırım Sorumlusu ve Baş Ekonomisti Jeff DerGurahian, Fed Başkanı Kevin Warsh'ın geçen haftaki basın toplantısına atıfta bulunarak, "Mesajında ev alıcıları için acil bir rahatlamaya işaret eden pek bir şey yoktu" dedi.
30 yıllık sabit faiz oranı, Mortgage News Daily verilerine göre Pazartesi günü %6,66'ya yükseldi. Geçen hafta, Hürmüz Boğazı'nı kısaca yeniden açan bir ateşkesin ardından %6,47'ye kadar gerilemişti. Ancak bu rahatlama, hafta sonu bölgesel gerilimlerin yeniden alevlenmesiyle nakliye yolunun tekrar kısıtlanması üzerine buharlaştı. Faizler Şubat sonunda %6'nın altına inerek 2022'den bu yana ilk kez bu seviyeyi görmüş, ancak Mayıs ayında ABD-İsrail ortak askeri operasyonlarının petrol fiyatlarını yükseltmesiyle %6,5'in üzerine fırlamıştı.
Mayıs ayında tüketici fiyatlarının üç yılın zirvesi olan %4,2 artması ve 18 FOMC üyesinden dokuzunun bu yıl en az bir faiz artışı öngörmesiyle birlikte mortgage faizlerinin yönü yukarıyı gösteriyor. Bank of America, Eylül, Ekim ve Aralık aylarında 75 baz puanlık bir sıkılaştırma bekleyerek federal fon oranını %4,25-%4,50 aralığına çekmeyi hedefliyor. Deutsche Bank ise Eylül ve Aralık aylarında iki ek çeyrek puanlık artış öngörüyor. Üst üste dördüncü yılında düşük satışlarla boğuşan bir konut piyasası için bu görünüm, durgunluğu uzatma tehdidi taşıyor.
Redfin verilerine göre, medyan fiyatlı bir evi %20 peşinatla satın alan bir alıcı için tipik aylık ödeme, 14 Haziran'da sona eren dört haftalık dönemde yaklaşık 2.647 dolara ulaşarak yaklaşık bir yılın en yüksek seviyesini gördü. Sigorta ve bakım maliyetleri de dahil olmak üzere ev sahibi olma giderleri de arttı. Mortgage Bankaları Birliği ve Ulusal Emlakçılar Birliği, mortgage faizlerinin bu yıl ortalama %6,5 olmasını bekliyor.
Homes.com Baş Konut Ekonomisti Brad Case, "Enflasyon açısından Şubat ayındaki durumdan hâlâ daha kötü bir durumdayız" dedi. "Mortgage faizlerinin önemli ölçüde düşeceğini düşünmek için hiçbir neden görmüyorum."
Fed'in şahin dönüşü konut piyasasını kırılgan bırakıyor
Başkan Warsh, mevcut faiz oranlarının konut için kısıtlayıcı olduğunu ancak Fed politikasının koşulları belirleyen tek faktör olmadığını söyledi. Bank of America ekonomisti Aditya Bhave, Warsh'ın tonunu "stratejik olarak şahin" olarak nitelendirdi ve Temmuz ayında bir faiz artışının "masada olduğunu" belirtti. Merkez bankasının sabrı, arz şoklarının yapışkan enflasyonu körüklemesiyle tükenirken, Bhave çekirdek PCE fiyatlarının yıllık %3,5 oranında gerçekleşeceğini öngörüyor.
Fed'in en son konut piyasası çok yıllı bir durgunluk içindeyken bir sıkılaştırma döngüsünün sinyalini vermesi 2018 yılında olmuştu. O dönemde dört çeyrek puanlık artış, 30 yıllık mortgage faizini %5'in üzerine çıkarmış ve mevcut konut satışları üst üste dokuz ay düşüş göstermişti. Mevcut durum daha şiddetli: mortgage faizleri o zirvenin yaklaşık 150 baz puan üzerinde ve konut fiyatları yükselmeye devam ediyor.
Alıcılar ve ev sahipleri bir bekleme oyunuyla karşı karşıya
Finansal planlamacılar piyasayı zamanlamaya çalışmaktan kaçınılmasını tavsiye ediyor. Tennessee, Knoxville'de bir finansal planlamacı olan Skee Orr, "Makroekonomik dalgalanmalar yerine kişisel zaman çizelgelerine odaklanın" dedi. Orr, tersine dönebilecek çeyrek puanlık bir düşüşü beklemek yerine bütçe kısıtlamalarına öncelik verilmesini öneriyor.
Mevcut ev sahipleri için %6,5 bandı, %7,5'in üzerinde mortgage kilitleyenler için bir refinansman penceresi açtı. Ancak Lakewood, Colorado'da bir finansal planlamacı olan James Mayo, refinansmanın yalnızca yeni oran en az yarım puan daha düşükse ve borçlu masrafları karşılamak için yeterince uzun süre evde kalmayı planlıyorsa mantıklı olduğunu söyledi. Beş yılın ardından 30 yıllık bir mortgage'ı sıfırlamak, toplam faizde binlerce dolar ek maliyete yol açabilir.
Konut piyasasının gidişatı, enflasyonun Fed'in şahin sinyallerini uygulamaya koymasını engelleyecek kadar ılımlı hale gelip gelmeyeceğine bağlı. Hürmüz Boğazı'nın bir sıcak nokta olmaya devam etmesi ve çekirdek enflasyonun merkez bankasının %2 hedefinin üzerinde seyretmesi nedeniyle, yakın vadede faiz rahatlaması olası görünmüyor.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.
