Los Angeles Malikane Vergisi, Apartman İzinlerinde Yüzde 46 Düşüşe Yol Açtı

Uygun fiyatlı konutları finanse etmeyi amaçlayan 2022 'malikane vergisi', bunun yerine çok aileli konut gelişimini durma noktasına getirdi ve izinler son on yılın en düşük seviyesine geriledi.

Los Angeles'ta uygun fiyatlı konutları finanse etmek amacıyla lüks mülk satışlarına getirilen vergi, yeni çok aileli bina izinlerinde yüzde 46'lık bir çöküşle sonuçlanarak politikanın istenmeyen sonuçları hakkında soru işaretleri yarattı. ULA Yasası olarak bilinen bu vergi, 2023 yılında yürürlüğe girmesinden bu yana geliştirme faaliyetlerini dondurdu; geliştirmeye hazır büyük parsellerin satışları ise yaklaşık üçte iki oranında düştü.

Vergiyi başlangıçta destekleyen kar amacı gütmeyen bir kuruluş olan California Community Foundation'ın icra kurulu başkanı Miguel Santana, "Bazı istenmeyen sonuçlar ortaya çıktı" dedi. Geliştiriciler, bir projenin karlılığına bakılmaksızın brüt satış değeri üzerinden uygulanan verginin şehirde inşaat yapmayı imkansız hale getirdiğini söylüyor.

Şehir geçen yıl, 2022'deki 13.600'den fazla seviyesinden düşüşle sadece 7.363 çok aileli konut birimi için izin verdi; bu, 2013'ten bu yana görülen en düşük yıllık rakam. Vergi, 5,3 milyon doların üzerindeki satışlara yüzde 4, 10,6 milyon doların üzerindekilere ise yüzde 5,5 oranında yükümlülük getirerek sadece malikaneleri değil, aynı zamanda şehrin konut açığını hafifletmek için gereken apartman binalarını ve boş arazileri de vurdu.

Bu durum, gayrimenkul yatırımcıları ve teknoloji milyarderlerinden gelen 14 milyon dolarlık destekle, verginin iptali için Kasım ayı pusulasına bir madde eklenmesine neden oldu. Tartışma, konut inşaatına duyulan acil ihtiyaç ile giderek artan evsizlik krizini çözmek için yüksek değerli mülkleri vergilendirmeye yönelik ilerici hedefi karşı karşıya getirirken, şehrin kalkınma geleceği pamuk ipliğine bağlı durumda.

Vergi, Bel-Air'deki bir malikane ile piyasa değerindeki bir apartman binası arasında ayrım yapmıyor. Taraftarlar bunu "süper malikaneler üzerinde küçük bir vergi" olarak pazarlasa da, şehir verileri gelirin yüzde 39'unun konut arzını genişletmek için kritik olan ticari, çok aileli ve boş arazi satışlarından geldiğini gösteriyor.

LaTerra Development'ın yönetici ortağı Chris Tourtellotte, "Verginin kabulünden bu yana L.A. şehrinde herhangi bir çok aileli konut projesine başlamadık" dedi. Daha önce şehirde yılda 500 ila 1.000 konut inşa eden firması, artık Kaliforniya'nın diğer şehirlerine ve Teksas gibi eyaletlere odaklanıyor.

Gelir Yetersizliği ve Harcama Sorunları

ULA Yasası taraftarları, verginin yıllık 600 milyon dolar ile 1,1 milyar dolar arasında gelir getireceğini öngörmüştü. Ancak tahsilatlar beklentilerin çok altında kaldı. Kaynak makaledeki toplam tahsilat rakamları net olmasa da, 30 Nisan itibarıyla tahsil edilen fonların sadece 119,4 milyon dolarının, çoğunlukla kira yardımı ve tahliye savunması için ödendiği açıktır.

Uygun fiyatlı birimlerin inşası veya rehabilitasyonu için yüz milyonlarca dolar daha taahhüt edildi, ancak süreç yavaş ve maliyetli işliyor. Şu anda vergiden fon alması planlanan 1.790 yeni dairenin her birinin ortalama 779.955 dolara mal olması bekleniyor; bu rakam programın verimsizliğini vurguluyor.

California Üniversitesi, Los Angeles'ta şehir planlama profesörü olan Michael Manville, "Bu, sandık başı yasama tarzı hakkında klasik bir uyarı niteliğinde" dedi. Harvard Business School'dan bir araştırma, satış hacmindeki düşüşün geleneksel emlak vergisi gelirini, malikane vergisinin topladığı paranın yüzde 80'ine eşit bir miktarda azaltacağını tahmin ediyor.

Eyalet Çapında Bir Savaş Yaklaşıyor

Yerel Los Angeles anlaşmazlığı eyalet çapına yayılmak üzere. Howard Jarvis Taxpayers Association liderliğindeki bir girişim Kasım ayı pusulası için onay aldı; bu girişim sadece ULA Yasasını değil, aynı zamanda San Francisco ve Oakland gibi diğer Kaliforniya şehirlerindeki benzer mülk devir vergilerini de iptal edecek.

Destekçiler, teknoloji milyarderleri Peter Thiel, Eric Schmidt ve Chris Larsen'in önemli katkılarıyla 14 milyon dolar topladı. Bu arada, bir belediye meclisi özel komitesi vergide olası değişiklikleri inceliyor, ancak herhangi bir değişiklik tekrar halk oylaması gerektirecek.

Komiteye başkanlık eden Los Angeles meclis üyesi Ysabel Jurado, "Bu, halkın bir girişimi olan cesur bir hamleydi ve bununla ne istediklerini gerçekten söylediler" dedi. Destekçiler, inşaat yavaşlamasının temel nedeninin ülke genelinde bir fenomen olan yüksek faiz oranları olduğunu ve geliştiricilerin vergiyi günah keçisi olarak kullandığını savunuyor.

Önlemi savunan koalisyon United to House LA'in icra direktörü Joe Donlin, "Önerilenler, hatalı araştırmalara ve emlak endüstrisi tarafından kurgulanan büyük anlatılara dayanan köklü değişikliklerdir" dedi. Vergiyi "şehir için temel bir varlık" olarak nitelendirdi.

Bu makale sadece bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.