Önemli Çıkarımlar:
İran savaşı, ABD konut alım gücünde zor kazanılmış bir iyileşmeyi tersine çevirdi, mortgage oranlarını dokuz ayın zirvesine taşıdı ve piyasadaki kademeli bahar çözülmesini dondurdu.
İran savaşı, ABD mortgage oranlarını %6,51'e, yani dokuz ayın en yüksek seviyesine iterek, 2023 sonundan bu yana süregelen konut alım gücündeki kademeli iyileşmeyi durdurdu. Freddie Mac'e göre, 30 yıllık konut kredilerinde ortalama oran bu seviyeye yükseldi; 10 yıllık Hazine tahvil getirisi ise enerji krizinin enflasyonu körükleyeceği endişeleriyle %4,49'a çıktı.
"Gördüğümüz iyileşme burada fiilen duruyor," dedi Morgan Stanley'den ABD konut stratejisti Jim Egan. Ocak ayı başında, mortgage oranlarının bu yılın ilerleyen dönemlerinde %5,75'e düşmesini bekliyordu.
Alıcılar artık gelirlerinin %42'sini konut maliyetlerine ayırıyor; Burns Alım Gücü Endeksi'ne göre bu oran, medyan fiyatlı mevcut bir ev için %10 peşinat esas alınarak hesaplanıyor. Bu hâlâ son derece düşük alım gücü anlamına gelse de, 2023 sonundaki %48'lik zirveden daha iyi bir seviye. İyileşmeyi sağlayan ana unsurlar—düşen mortgage oranları, yavaşlayan ev fiyat artışı ve yükselen gelirler—savaşın 28 Şubat'ta başlamasından bu yana yön değiştirdi.
Bu tersine dönüş, konut piyasasını üst üste dördüncü yıl durgunluğa kilitleme tehdidi taşıyor. Morgan Stanley'nin revize edilmiş görünümü, 2027 sonundan önce mortgage oranlarının %6'nın altına düşmesini artık beklemiyor ve anlamlı bir toparlanmayı daha da ileri bir tarihe öteliyor. Bankaya göre, mevcut konut kredilerinin yaklaşık yarısı hâlâ %4'ün altında faiz taşıyor; bu da ev sahiplerinin satış yapma ve ultra düşük finansman avantajlarından vazgeçme konusunda isteksiz kaldığı anlamına geliyor.
Alım Gücü Kazançları Silindi
John Burns Research & Consulting'de araştırma direktörü olan Rick Palacios, konutta "buzulsu" bir alım gücü iyileşmesi yaşandığını söyledi. Konut maliyetlerinin gelire oranıyla ölçüldüğünde, düşük alım gücü 2,5 yıl önce zirve yapmış ve yavaşça aşağı yönlü seyrediyordu. Ulusal bazda ev fiyat artışı yavaşladı; fiyatlar üst üste dokuz ay boyunca genel enflasyon oranının altında arttı. Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre, piyasadaki müstakil ev arzı pandemi öncesi seviyelere döndü.
Tüm bunlar, oranlar ters yönde hareket etmeye başlayana kadar yardımcı oluyordu. Mortgage oranları, savaşın arifesinde kısa süreliğine %6'nın altına indi—2022'den bu yana oranların ilk kez beşli rakamlarla başlamasıydı. Salı günü yayımlanması beklenen S&P CoreLogic Case-Shiller ABD Ulusal Ev Fiyat Endeksi'nin, ev değerlerinin yatay seyretmeye devam ettiğini göstermesi bekleniyor.
Savaşın Konut Talebine Etkisi
Savaş ayrıca küresel enerji arzını da bozdu, benzin fiyatlarını ve genel enflasyonu yukarı çekti. Brent petrol, ABD'nin Hürmüz Boğazı çevresindeki İran füze rampalarını ve botlarını hedef alan "meşru müdafaa saldırıları" gerçekleştirmesinin ardından Salı günü %3,3 artışla varil başına 99,4 dolara yükseldi. Saldırılar, İranlı müzakerecilerin Katar'lı arabulucularla Doha'da bir araya gelmesinden saatler sonra geldi; ABD Dışişleri Bakanı Marco Rubio, görüşmelerin "bir kelime, bir cümle üzerindeki anlaşmazlıklar" nedeniyle uzadığını söyledi.
Yüksek petrol fiyatları, tahvil piyasası aracılığıyla doğrudan mortgage oranlarına yansıyor. Mortgage oranlarının takip ettiği 10 yıllık Hazine tahvil getirisi, yatırımcılar daha yüksek enflasyon beklentilerini fiyatladığında yükseliyor. Beyaz Saray'a göre savaş şimdiden Amerika Birleşik Devletleri'ne en az 29 milyar dolara mal oldu ve küresel ekonomileri altüst etti. Almanya'nın DIHK kurumu, 2026 büyüme tahminini yıl başındaki %1'den %0,3'e düşürerek savaşın ekonomik sonuçlarına atıfta bulundu.
Kritik bahar satış sezonuna girerken, emlakçılar ve ev inşaatçıları daha düşük mortgage oranlarının nihayet alıcıları kenardan çekeceğini umuyordu. Bunun yerine, 2026, ABD konut piyasasının fiilen donduğu üst üste dördüncü yıl olmaya hazırlanıyor. Çözülmenin ne zaman gerçekleşeceği, savaşın sonucuna, petrol fiyatına ve nihayetinde tahvil piyasasına bağlı olacak.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.
