Çin Emlak Piyasasında Dönüşüm: Shenzhen'de Yeni Konut Satışlarının %56'sı Mevcut Konutlardan Oluşuyor

Belirlilik tercihi Çin emlak piyasasını yeniden şekillendiriyor; kilit merkezlerden Shenzhen'de tamamlanmış konut satışları yılın ilk dört ayında yeni konut işlemlerinin yüzde 56'sını oluşturdu. Bir zamanlar baskın olan ön satış modelinden uzaklaşılması, yıllarca süren inşaat gecikmeleri ve geliştirici temerrütlerinden sonra alıcı psikolojisindeki derin değişikliğe işaret ediyor.

Guangdong Konut Politikası Araştırma Merkezi baş araştırmacısı Li Yujia, "Artık konut tüketimi 'ne görürsen onu alırsın' ilkesine odaklanmış durumda. Geliştiriciler de bu trendi takip etmek için geliştirme ve pazarlama fikirlerini değiştiriyorlar," dedi.

Beike Araştırma Enstitüsü'nden alınan veriler, Ocak-Nisan ayları arasında Shenzhen'de 9.524 mevcut konut satıldığını ve 7.479 ön satış birimini geride bıraktığını gösteriyor. Bu trend ülke çapında ivme kazanıyor; Tianjin'deki bir proje, ilk gününde sadece üç saat içinde birimlerinin yüzde 70'inden fazlasını sattı ve "satın almak teslim almaktır" sloganıyla 583 milyon yuanlık satış gerçekleştirdi.

Ancak, "yap ve sat" modeline geçiş çift ucu keskin bir kılıçtır; yirmi yıldır yüksek kaldıraç ve hızlı ciroya dayanan geliştirme mantığını temelden yeniden şekillendiriyor. Tüketiciler için satın alma riskini azaltsa da, gelir elde edilmeden önce nakitlerinin bir projede kilitli kalma süresini uzatarak geliştiriciler üzerindeki sermaye baskısını önemli ölçüde artırıyor.

Envanter Paradoksu İyileşmeyi Gölgeliyor

Mevcut konutlara yönelim alıcı endişelerini giderse de, ulusal veriler geliştiriciler için endişe verici bir paradoksu ortaya koyuyor. Gayrimenkul bilgi sağlayıcısı CRIC'e göre, 50 büyük halka açık emlak firmasının toplam envanter defter değeri 2025 yılı sonuna kadar yüzde 14,7 düşerek 7,1 trilyon yuana (1,04 trilyon dolar) geriledi. Bu durum, çok yıllık konut arz fazlasını eritme çabalarının etkili olduğunu gösteriyor.

Ancak bu envanterin bileşimi farklı bir hikaye anlatıyor. Tamamlanmış ancak satılmamış konutların toplam envanter içindeki payı, bir yıl önceki yüzde 20,8'den 2025 sonunda yüzde 22,1 ile rekor seviyeye yükseldi. Çin Endeks Akademisi politika araştırma direktörü Chen Wenjing, "Tamamlanmış konutların mutlak hacmi daralsa bile, pay yükseliyor çünkü toplam envanter daha da hızlı düşüyor. Bu, geliştiricilerin bitmiş birimleri hala ellerinden çıkarmakta zorlandığı anlamına geliyor," dedi.

Politika Teşvikleri Piyasa Gerçekliğiyle Buluşuyor

Düzenleyiciler, arazi satışı seviyesinden itibaren bu geçişi aktif olarak teşvik ediyor. Shenzhen, Ağustos 2023'te arazi ihalelerinde mevcut konut satışı pilotlarını yeniden başlatmaya başladı ve o zamandan beri birden fazla konut parseli, ön satış yapılamayacağı şartıyla satıldı. Hainan eyaleti şimdiden tam bir mevcut konut satış sistemine geçti.

Bu politika hamlesi, doğal alıcı talebiyle birleşerek sektörün sancılı ama gerekli bir borç azaltma sürecine girmesine neden oluyor. CITIC Securities'in verimsiz envanter kaynaklı yükün 2027 sonlarında yönetilebilir hale geleceği ve 2028 sonunda büyük ölçüde temizleneceği öngörüsüyle bu geçiş zaman alacaktır. Geliştiriciler için asıl zorluk, piyasanın temel kuralları yeniden yazılırken aradaki yıllarda hayatta kalabilmektir.

Bu makale sadece bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.