ABD konut piyasası, artan envanterler, yavaşlayan fiyat artışı ve azalan işlem hacimleri ile potansiyel bir düzeltme belirtileri gösteriyor ve 2006'da gözlemlenen koşullara paralellik çiziyor. Yüksek ipotek oranları ve tüketici davranışlarındaki değişiklikler birincil etkenlerdir.

ABD Konut Piyasası Envanter Artışı Ortasında Potansiyel Düzeltme Sinyalleri Veriyor

ABD konut piyasası şu anda artan envanterler ve yavaşlayan konut fiyatı büyümesi ile karakterize edilen önemli yavaşlama işaretleri sergiliyor ve bu da piyasa istikrarı hakkında endişeleri artırıyor. Bu değişim, 2006'daki Emlak Sektörü'nde gözlemlenen, önemli bir piyasa düzeltmesinden önceki döneme benzetiliyor.

Detaylı Etkinlik: Envanter Artışı ve Fiyatlarda Ilımlılık

Son veriler, konut arzında önemli bir artışı vurgulamaktadır. Zillow, temmuz ortası itibarıyla konut envanterinin yıl başından bu yana 17% arttığını bildirdi. Yeni inşa edilen konutlar için, haziran ayında satışlar geçen yıla göre 6.6% düşerken, aynı dönemde satılık yeni konut sayısı 8.5% arttı. Yeni inşa edilmiş konutların aylık envanteri, haziran 2025'te tahmini 9.7 aydan 9.8 ay arza genişleyerek, bir yıl öncesine göre kaydedilen 8.4 aylık seviyeyi aştı. Genel konut envanteri, 2024'e göre 33%'ten fazla artmış durumda ve yıl sonuna kadar pandemi öncesi seviyelere ulaşması bekleniyor.

Konut fiyatlarındaki değer artışı da ılımlılaşıyor. S&P CoreLogic Case-Shiller Konut Fiyat Endeksi, mayıs ayında 2.3% yıllık kazanç göstererek, 2023 ortalarından bu yana en yavaş yıllık değer artışını kaydetti ve nisan ayındaki 2.7% büyümeden düşüş gösterdi. Endeks hala rekor seviyede olsa da, yavaşlayan tempo piyasa dinamiklerinde bir değişimi işaret ediyor. Zillow, konut değerlerinin 2025 yılı sonuna kadar düşüş eğilimi göstereceğini ve yılı başladıkları seviyenin 0.9% altında bitireceğini tahmin ediyor. Haziran 2025'te yeni evlerin ortalama satış fiyatı 401.800 dolar olup, mayısa göre 6.9% ve geçen yıla göre 2.9% düşüş gösterdi. 2025 için enflasyona göre düzeltilmiş Case-Shiller verileri, konut fiyatlarının 299.9 ile tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştığını, 2006'da gözlemlenen 266.4 zirvesini önemli ölçüde aştığını ve mevcut piyasanın karşılanamazlığını vurguladığını gösteriyor.

Haziran ayında mevcut ev satışları da aylık 2.7% düşüş gösterdi; mevsimsellikten arındırılmış yıllık satış oranı 3.93 milyon iken, mayısta 4.04 milyondu.

Piyasa Tepkisinin Analizi: İpotek Faiz Oranları ve Alıcı Davranışı

Soğuyan konut piyasasının arkasındaki temel itici güç, 7% civarında ve 6%'nın üst bandında seyreden yüksek ipotek oranlarıdır. Bu yüksek oranlar, borçlanmayı daha pahalı hale getirerek, potansiyel alıcı havuzunu azaltmakta ve konutların piyasada daha uzun süre kalmasına neden olmaktadır. J.P. Morgan, ipotek oranlarının 2025 yılı sonuna kadar yalnızca biraz 6.7%'ye düşeceğini tahmin ediyor, bu da sektör için sürekli zorluklar anlamına geliyor. Fannie Mae de ortalama ipotek oranlarının 6%'nın üzerinde kalmasını bekliyor.

Önemli bir katkıda bulunan faktör, borçluların 80%'inden fazlasının mevcut ipotek oranlarıyla “değer kaybettiği” ve bu durumun onları evlerini satmaktan caydırdığı “kilitlenme etkisi”dir. Bu etki tarihsel olarak düşük envantere katkıda bulunmuş olsa da, şimdi çözülmeye başlıyor, zira ev sahiplerinin 82.8%'i şu anda 6%'nın altında oranlara sahip, bu da 2022 ortalarındaki 92.7%'den düşüş anlamına geliyor. Beklenenden zayıf konut satışları da tüketici finansmanı üzerindeki baskı ve durgun işgücü piyasasıyla bağlantılıdır.

İpotekli taşınmazların haciz faaliyeti artıyor; borç verenler 2025 yılının ilk yarısında ülke genelinde 140.006 mülk üzerinde haciz başlattı, bu da geçen yılın aynı dönemine göre 7% ve 2020 yılının ilk yarısına göre 41% artış anlamına geliyor. Ciddi ipotek temerrütleri, tüm ipoteklerin 0.86%'sına yükseldi, bu da 2024 yılının dördüncü çeyreğindeki 0.70%'den bir artıştır.

Düşen talebe yanıt olarak, ev inşaatçıları geri çekiliyor. Haziran ayında yeni konut başlangıçları bir önceki aya göre 4.6% ve bir yıl öncesine göre 10% düştü. Tamamlanan konutlar mayıstan hazirana kadar 12.5% ve bir yıl öncesine göre 15.5% düştü. Bu eğilim, inşaatçıların lüks mülkler yerine daha uygun fiyatlı başlangıç evlerine odaklanma yönünde stratejik bir değişimi işaret ediyor.

Daha Geniş Bağlam ve Etkiler: Ekonomik Yavaşlama ve Bölgesel Farklılıklar

ABD Konut Piyasası'ndaki yavaşlama, konutun inşaat işleri, ev geliştirme harcamaları, ipotek kredileri ve genel tüketici güvenini etkileyen önemli bir ekonomik sütun olması nedeniyle önemli makroekonomik etkiler taşımaktadır. Zayıflayan bir konut piyasası, bu birbirine bağlı sektörler üzerinde domino etkisi yaratabilir.

Goldman Sachs, yılın son iki çeyreği için mütevazı bir 1% büyüme öngördü; konut yatırımı — yeni evler, apartmanlar ve tadilatlar için harcanan miktar — 2025 yılının son altı ayında 8% düşüşle “büyüme üzerindeki en büyük engel” olarak belirtiliyor. Potansiyel bir 2025 resesyonu endişeleri de ortaya çıkıyor.

Bölgesel farklılıklar giderek daha belirgin hale geliyor. Pandemi sırasında hızlı büyüme yaşayan Austin, San Antonio ve Tampa gibi Güneş Kuşağı eyaletleri, şimdi artan arz, yavaşlayan fiyat büyümesi ve daha yüksek ev satın alma sözleşmesi iptal oranları yaşıyor. Örneğin, San Antonio'da temmuz 2025'te 22.7% iptal oranı, Fort Lauderdale'da 21.3% ve Jacksonville'da 19.9% görüldü. Tersine, Orta Batı ve Kuzeydoğu'daki bazı bölgeler daha düşük envanter seviyelerini ve artan alıcı rekabetini sürdürüyor. Florida, Teksas ve Kaliforniya sırasıyla 182.000, 123.000 ve 65.000'den fazla satılık ev ile aktif ilanlarda ülkeye liderlik ediyor.

Uzman Yorumu: Bir Uçurum Uyarısı

Moody's Analytics baş ekonomisti Mark Zandi, ekonomik görünümle ilgili önemli endişelerini dile getirdi.

"ABD ekonomisi, konut ve inşaat sektörlerinin ilk etkilenecek alanlar olması beklenen, kabul edilenden daha yakın bir resesyona girmiş olabilir. Zayıflayan işgücü büyümesi, artan enflasyon ve yumuşayan konut piyasasının birleşimi, ülkeyi 2025 yılının sonlarına doğru bir durgunluğa sürükleyebilir. Ekonomi henüz bir resesyonda olmasa da, eşiğinde gibi hissediliyor, bu resesyonun eşiğinde."

CJ Patrick Company'nin kurucusu ve CEO'su Rick Sharga, Florida ve Teksas gibi eyaletlerin pandemi öncesi seviyelerden daha fazla satılık envantere sahip olduğunu ve zayıflayan taleple birlikte olduğunu belirtiyor. Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) baş ekonomisti Lawrence Yun, durgun mevcut ev satışlarını yüksek ipotek oranlarının “ev satış faaliyetlerini felç etmesine” bağlıyor.

İleriye Bakış: Yumuşak İniş Bekleniyor

Önemli zorluklara rağmen, birçok uzman 2025'te ulusal çapta 15-20% fiyat düşüşü olarak tanımlanan tam bir konut piyasası çöküşünün olası olmadığını düşünüyor. Bu beklenti, hala düşük genel envanter seviyeleri, önemli ev sahipleri öz sermayesi ve 2008 finansal krizinden bu yana uygulanan sağlam kredi uygulamaları gibi faktörlerle desteklenmektedir. Bunun yerine, konut piyasası için bir “yumuşak iniş” veya “soğuma dönemi” daha yaygın olarak beklenmektedir.

İlerleyen dönemde, ipotek oranlarının seyri, daha geniş işgücü büyüme rakamları, tüketici harcamaları eğilimleri ve yaklaşan ekonomik raporlar gibi temel faktörlerin izlenmesi, piyasanın yönü ve daha geniş ekonomi üzerindeki etkisi hakkında daha fazla netlik sağlayacaktır.