Edgen Stock·Mar 19 2026, 11:24一项针对机构购房者的新参议院法案立即导致主要租赁运营商股价下跌，但其核心条款被专家称为无效。该立法旨在改善住房负担能力，但含有一个重大漏洞，可能允许大型投资者继续购买房屋，同时对“先建后租”行业施加严厉限制，这可能会抑制新的住房供应。
在美国参议院通过《21世纪住房之路法案》(21st Century ROAD to Housing Act) 后，最大的独栋租赁公司股价大幅下跌。该法案旨在阻止机构投资者购买独栋房屋。受此消息影响，Invitation Homes (INVH) 股价下跌 6%，American Homes 4 Rent (AMH) 下跌 4.3%。该法案禁止控制 350 套或更多独栋房屋的营利性实体收购更多房屋，这威胁到这些上市房东的核心增长模式。
尽管市场做出反应，但住房专家和游说者发现了一个重大缺陷，可能使这项禁令形同虚设。该法案包含一项豁免，适用于“旨在促进房屋所有权计划”下的购买。该条款只要求投资者向信用机构报告租金支付情况，并在决定出售房屋时向租户提供优先购买权——许多大型房东已经实行了这些做法。城市研究所的住房行业顾问兼非常驻研究员吉姆·帕罗特表示：“有了房屋促进豁免……投资者可以开着一辆麦克卡车穿过去。”
虽然该法案的一个部分提供了明确的规避途径，但另一部分则直接打击了“先建后租”（BTR）行业。该立法规定，开发或购买新建租赁社区的机构投资者必须在七年内将这些房屋出售给个人买家。这一要求从根本上扰乱了 BTR 的商业模式，该模式依赖于长期持有和最终将整个社区出售给其他机构基金。
这项规定引来了包括全国住宅建筑商协会（NAHB）在内的行业团体的尖锐批评。他们认为，强制出售规定将阻碍新建筑的投资，从而适得其反地减少该法案旨在增加的住房供应。宽松的房屋促进豁免与严格的 7 年 BTR 处置要求之间形成鲜明对比，这给独栋租赁领域的开发商和投资者带来了显著的运营不确定性。
该法案的未来并不确定，这给投资者增加了另一层风险。尽管该法案在参议院以 89 票对 10 票的广泛两党支持下获得通过，但现在必须与众议院的版本进行协调，而众议院的版本不包含机构投资者禁令。这一差异预示着一个复杂的谈判过程，最终条款可能会发生重大变化。在美国财政部澄清规则并最终法案签署成为法律之前，独栋租赁领域的资本投资可能会因监管不确定性而持续受限。