Edgen Stock·Oct 07 2025, 08:55在线房地产行业进入关键时期，Zillow 正面临新的竞争和监管压力，全美房地产经纪人协会（NAR）的政策变化和重要的经纪公司合并正在重塑市场格局。
近期全美房地产经纪人协会（NAR）的政策调整正在促使在线房地产行业进行重新评估，特别是对Zillow Group (ZG)而言。拟议的NAR和解协议旨在为房屋卖家提供更大的灵活性，这可能需要对Zillow的商业模式进行战略性重新考虑，该模式历来严重依赖于从买家线索和经纪人服务中获利。2023年，Zillow约75%的收入来源于为住宅市场的经纪人和代理商提供的服务。
尽管NAR维持了其明确合作政策（CCP），强制要求公开营销的房源在一个工作日内输入多重上市服务（MLS），但它在2025年3月25日引入了“延迟营销豁免房源”的新类别。此选项允许卖家通过互联网数据交换（IDX）和联合发布暂时延迟公开营销。然而，Zillow表示将对最初使用此延迟营销选项的任何房源实施永久禁令（自2025年5月生效），以宣示其对广泛市场可见性的承诺。相反，竞争对手CoStar Group（Homes.com的母公司）通过向卖方经纪人收取增强房源展示费来构建其收入，因此似乎不太容易受到对买方经纪人的潜在影响。
主要经纪公司之间的显著整合进一步重塑了竞争格局。2025年9月22日，Compass, Inc. (COMP)和Anywhere Real Estate Inc. (HOUS)宣布达成最终合并协议，这是一项全股票交易，预计将创建一个企业价值约100亿美元的实体。这一战略组合旨在将Compass的技术和营销能力与Anywhere的既有品牌和全球影响力相结合，形成一个拥有全球约34万房地产专业人士的平台。
Oppenheimer的分析师Chad Larkin和Jason Helfstein指出，如果Zillow的房源访问权限显著减少，这可能会降低其对消费者的价值，并可能使其经纪人产品对与Compass相关的约21万名经纪人来说变得多余。预计该合并案将在2026年下半年完成，但须获得股东和监管机构的批准，Compass首席执行官Robert Reffkin将领导合并后的公司。
不断变化的市场动态加剧了Zillow与Compass之间的“房源大战”，核心在于数据控制和市场份额。Compass积极推行利用私人、场外房源的策略，为其经纪人提供对传统平台上不可用的房产的独家访问权。作为回应，Zillow于2025年4月宣布了一项政策，禁止公开营销但未广泛可用的房源，特别是那些在24小时内未向Zillow开放的房源。这导致Compass于2025年6月对Zillow提起反垄断诉讼，指控其采取“反竞争策略”和平台主导地位以扼杀竞争。尽管Zillow有此政策，据报道，截至2025年9月，Compass的独家房源已增加，全国范围超过9,000套。一些行业观察家认为，禁止Compass房源可能导致Zillow在某些市场失去15-30%的所有房源。
增加了另一层监管压力的是，Zillow在2025年10月因美国联邦贸易委员会（FTC）和多个州提起的诉讼，股价下跌4%。该诉讼指控Zillow于2025年2月与Redfin达成非法协议，影响了在线租赁房源市场的竞争，可能导致租房者面临更高的价格和更少的选择。这一法律行动的结果可能会显著影响Zillow的租赁业务，并为其其他市场运营树立先例。
面对这些竞争和监管挑战，Zillow正在积极实施战略以减轻影响并寻求增长。该公司致力于其“住房超级应用”愿景，旨在提供一个整合的、端到端的交易体验，涵盖购买、销售、租赁和融资。Zillow2025年第二季度的业绩显示其住宅、租赁和抵押贷款业务的收入增长，平台流量也有所增加。Showcase房源和增强市场策略等举措促进了住宅收入的增长，该公司还专注于扩大Zillow Home Loans的规模。
分析师对Zillow (ZG)的看法褒贬不一，但总体上持建设性态度。KeyBanc在2025年3月维持“增持”评级，目标价85美元，理由是Zillow广泛的数据访问权限和潜在的市场份额增长。随后，在2025年10月，Gordon Haskett将Zillow上调至“买入”评级，目标价90美元，而DA Davidson则维持“买入”评级，目标价95美元。
尽管面临持续的法律和竞争压力，Zillow预计2025年房地产市场将“坎坷”但更为活跃。该公司预测2024年10月至2025年10月期间房屋价值将温和增长2.6%至2.9%，现有房屋销售预计将小幅增长至430万套。不断变化的监管环境以及Compass和CoStar等主要参与者的战略调整将是更广泛房地产科技领域需要密切关注的关键因素。
