보나도(Vornado), 파크 애비뉴 정치적 갈등 속 FFO 주당 2센트 하회

뉴욕 시장과 억만장자 헤지펀드 매니저 사이의 세간의 이목을 끄는 갈등이 보나도 리얼티 트러스트(VNO)의 성장 전망을 복잡하게 만들고 있습니다. 비록 이 부동산 소유주의 오피스 포트폴리오가 안정화 조짐을 보이고 있음에도 불구하고 말입니다.

보나도 리얼티 트러스트는 1분기 운영자금(FFO)이 주당 49센트를 기록해 분석가들의 예상치인 51센트에 못 미쳤다고 발표했습니다. 이는 맨해튼의 핵심 개발 프로젝트를 무산시킬 위기에 처한 정치적 갈등과 맞물려 있습니다. 전년 동기 67센트에서 하락한 이번 실적은 투자자들이 회사의 저평가된 밸류에이션과 켄 그리핀의 시타델과 합작한 350 파크 애비뉴의 150만 평방피트 규모 타워 계획에 대한 불확실한 미래를 저울질하는 가운데 나왔습니다.

실적 발표 컨퍼런스 콜에서 스티븐 로스 회장은 조란 맘다니 뉴욕 시장이 그리핀을 비판한 소셜 미디어 동영상을 언급하며 시작했습니다. 로스 회장은 시장의 행동을 "추잡하고 불필요한 스턴트"라고 비난하며, "내가 켄을 대신해 말할 수는 없지만, 분명히 그의 편에 서 있다는 점을 먼저 말씀드리고 싶다. 우리 젊은 시장이 이런 스턴트를 벌인 것에 우리 모두 충격을 받았다"고 말했습니다.

이 부동산 회사의 재무 결과는 엇갈린 모습을 보였습니다. 부동산 투자 신탁(REIT)의 핵심 지표인 운영자금은 감소했지만, 보나도의 뉴욕 점유율은 90%에서 90.3%로 소폭 상승했으며 동일 매장 순영업이익은 1.3% 증가했습니다. 1분기 매출은 4억 5,910만 달러로 지난해 같은 기간의 4억 6,150만 달러보다 소폭 감소했습니다. 회사의 순손실은 1년 전 8,680만 달러에서 2,280만 달러로 크게 축소되었습니다.

투자자들에게 핵심 이슈는 시타델의 뉴욕 본사가 될 예정인 62층 규모의 350 파크 애비뉴 개발 사업의 미래입니다. 맘다니 시장이 빈 호화 아파트에 대한 과세를 지지하는 영상에서 그리핀을 지목한 후, 그리핀은 프로젝트에서 철수하겠다고 위협했습니다. 보나도 CEO는 기존 부지의 철거가 "불과 며칠 전"에 시작되었다고 밝혔지만, 공개적인 다툼은 보나도 성장 서사의 중심인 프로젝트에 상당한 리스크를 초래했습니다. 시장 컨센서스는 2026년 하락 후 2027년에 성장이 재개될 것으로 보고 있습니다.

정치적 리스크와 부동산의 만남

맘다니 시장과 켄 그리핀 사이의 갈등은 보나도를 어려운 처지에 몰아넣었습니다. 보나도, 시타델, 루딘 가문의 파트너십인 350 파크 애비뉴 프로젝트는 시의회의 만장일치 승인을 받았으며 이전 행정부 때부터 개발이 진행되어 왔습니다. 실적 발표에서 로스가 그리핀을 강력하게 옹호한 것은 도시의 비즈니스 환경에 대한 위기감을 반영합니다. 로스는 "[부유층은] 우리의 최대 고용주이자 자선가들이며, 뉴욕 소득세의 50%를 부담하는 것은 상위 1%다. 그들은 칭찬과 감사를 받아야 한다"고 말했습니다.

정치적 드라마에도 불구하고 일부 분석가들은 리츠 평균인 18배에 비해 크게 할인된 선행 FFO의 13배에 거래되는 보나도의 주식에서 가치를 발견합니다. 에버코어 ISI의 분석가 스티브 사콰는 '아웃퍼폼' 의견과 목표가 37달러를 유지하며, 개선된 점유율과 영업이익이 "단기 수익이 근본적인 훼손이 아닌 시기적 영향을 받고 있다는 가설을 뒷받침한다"고 언급했습니다.

보나도의 대차대조표는 파크 애비뉴 플라자로 알려진 55 이스트 52번가 지분 49%를 11억 달러의 총 가치로 인수한 것을 포함한 최근 거래의 영향도 받았습니다. 또한 회사는 3 이스트 54번가의 개발 부지를 1억 4,100만 달러에 매입했습니다. 이러한 움직임은 오피스 부동산의 정치적, 경제적 지형이 복잡함에도 불구하고 프라임 맨해튼 자산에 대한 지속적인 집중을 보여줍니다.

이 기사는 정보 제공만을 목적으로 하며 투자 조언을 구성하지 않습니다.