ABD Konut Fiyatları %0,5 Arttı, Metropollerin %27'sinde Düşüş Görüldü

ABD konut piyasası, ilk çeyrekte tek ailelik konut medyan fiyatlarında yıllık %0,5'lik mütevazı bir artışla 404.300 dolara ulaştı; ancak bu manşet rakam, erişilebilirlik baskılarının yerel piyasaları yeniden şekillendirmesiyle büyüyen bir bölünmeyi gizliyor. Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (NAR) üç aylık raporuna göre, metropol alanların %71'inde fiyatlar yükselirken, yıllık fiyat düşüşü kaydeden bölgelerin sayısı %27'ye yükseldi.

NAR Baş Ekonomisti Dr. Lawrence Yun, "Konut fiyatları birçok piyasada artmaya devam ederek çoğu ev sahibi için konut servetini artırdı. Ancak, pahalı olan Batı bölgesinde satışlarda bir artış görülmedi" dedi.

Veriler, derinlemesine parçalanmış bir piyasayı ortaya koyuyor. Artışlar sırasıyla %4,9 ve %3,6 ile Kuzeydoğu ve Orta Batı'da en güçlü olurken, Batı bölgesi %2,9'luk bir düşüş gördü. Çift haneli fiyat artışı görülen metropol alanların sayısı 16'ya yükselirken, fiyat artışı yaşayan piyasaların payı bir önceki çeyrekteki %73'ten %71'e geriledi.

Bu farklılaşma, erişilebilirlik kriziyle boğuşan bir piyasanın altını çiziyor. Tipik aylık ipotek ödemesi ilk çeyrekte yıllık bazda 140 dolar düşerek 1.979 dolara gerilese de, ABD konut fiyatları pandemi öncesi seviyelerin yaklaşık %48 üzerinde kalmaya devam ediyor. Cotality verilerine göre, baskıyı artıran bir diğer unsur ise ev sahiplerinin %65'inin 2026'da emanet hesabı (escrow) açığıyla karşılaşmasının beklenmesi ve bu durumun yüksek sigorta ve vergiler nedeniyle ortalama aylık ödemeleri yaklaşık 175 dolar artıracak olmasıdır.

Satıcı Gücü Azalıyor

Yıllarca süren hakimiyetin ardından satıcılar avantajlarını kaybetmeye başlıyor. Cotality verileri, yeni ilanlar için istenen fiyatların yıllık bazda %1,1 düştüğünü gösteriyor; bu da alıcıların yüksek değerlemelere karşı direnç gösterdiğinin bir işareti. Bu durum, fiyatların aylarca süren mütevazı düşüşlerin ardından stabilize olduğu bir dönemi takip ediyor; Şubat ayında %0,04 ve Mart başında %0,34'lük bir artış kaydedildi.

Seaport Research Partners kıdemli analisti Kenneth Zener, "Düşen fiyatlar, üst segmente geçmek isteyen alıcılar için bir yük ve ilk kez ev alacaklar için bir caydırıcı olmaya devam ediyor; davranışsal ekonomi, düşük erişilebilirlik ortamında konut talebini tetikleyen 'FOMO' motivasyonunu geciktiriyor" dedi.

Yatırımcılar Geri Çekiliyor ve Temerrütler Artıyor

Yatırımcılar arasında da temkinli bir tutum hakim. Mart ayındaki tek ailelik konut satışlarının %27'sini yatırımcı alımları oluşturdu ve bu oran bir önceki yıla göre hafif bir düşüş gösterdi. Özellikle büyük ölçekli yatırımcıların pazar paylarını yarıya indirmesi, gelecekteki getirilere ilişkin endişelerin ve düzenleyici baskıların bir sinyali olabilir.

Bu arada, hanehalkı düzeyinde stres belirtileri ortaya çıkıyor. Ciddi ipotek temerrütleri Şubat ayında %1,14'e yükselirken, Federal Konut İdaresi (FHA) destekli krediler en fazla zorlanmayı gösteren grup oldu. Yüksek fiyatlar, artan sahiplik maliyetleri ve soğuyan kiralama piyasasının birleşimi, piyasanın keskin bir düzeltmeden ziyade uzun süreli bir yeniden kalibrasyon sürecinde olduğunu gösteriyor.

Bu makale sadece bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.