NYの家賃凍結、REITには打撃及ばず——安定化物件100万戸は増加率0%

ニューヨーク市の家賃ガイドライン委員会は7対1で、約100万戸の家賃安定化アパートの家賃を凍結することを決議した。これはゾーラン・マムダニ市長の公約を果たすものだが、同市の多世帯住宅市場に最もエクスポージャーのあるREIT株は、翌営業日に上昇して引けた。

「経済は強く、雇用の伸びも良好で、若者はここに住みたいと思っている」とBMOマーケッツのアナリスト、ジョン・キム氏は述べた。「ほとんどのREITは主に市場賃貸物件を所有しており」、そこでは新規供給不足により家賃が上昇し続けている。

エンパイア・ステート・リアルティ・トラストは金曜日に4.5%上昇し、上昇率トップとなった。SLグリーンは約4%の上昇。アバロンベイ、ボルナード、エクイティ・レジデンシャルは小幅な上昇にとどまった。この回復力は、家賃凍結が物件評価額を損なうとする大家団体の警告に反するものだ。市の独立予算局によると、安定化物件の家賃中央値は1,603ドルであるのに対し、高級地区の市場賃貸物件では軒並み4,000ドルを超えている。

今回の0%の引き上げ率は、10月1日以降に開始される1年契約および2年契約の双方に適用される。これは、2023年の深く分かれた決議——1年契約に3%、2年契約に4.5%の引き上げを承認したもの——に続くもので、当時も大家側は保険料、固定資産税、光熱費の上昇に対して不十分だと不満を述べていた。委員会の構成は、マムダニ氏が今年初めに6人の委員を任命したことで変化しており、結果は当初から決まっていたとの大家側の主張を強めている。1人の委員は投票直前に辞任した。

今回の凍結は、ニューヨークが2019年に家賃法を厳格化し、入居者入れ替え後の家賃引き上げや物件の市場賃貸への転換を制限して以降、安定化物件のオーナーへの圧力をさらに強めるものだ。ニューヨーク・アパートメント協会は、この政策により一部の物件が差し押さえに追い込まれ、コストが市場賃貸の入居者にさらに転嫁される可能性があると警告している。これに先立ち、マムダニ氏の事務所は4月、大家のコストを最大30%削減することを目的とした市主催の保険プログラムと、延滞家賃に対応する500万ドルの融資基金を立ち上げた。

パイパー・サンドラーのアレクサンダー・ゴールドファーブ氏は、今回の凍結により、家賃上限の少ない市場賃貸物件がさらに高価になると述べた。「この家賃統制の凍結で起きたことは、悪い状況をさらに悪化させることだけだ」と同氏は語った。

すべてのREITが政治的な逆風を免れたわけではない。SLグリーンは、マムダニ氏が市長選の民主党予備選で勝利した6月下旬の約58ドルの安値から、依然として11%下落している。ニューヨーク市に住宅ポートフォリオの5.5%を保有するアバロンベイは、それ以来約7%下落している。これらの下落は、富裕層への増税計画を含むマムダニ氏の関連政策が、長期的には住宅とオフィスの両方のテナントにとって同市をより魅力的でない市場にする可能性があるとの懸念を反映している。

ニューヨークが最後に家賃凍結を実施したのは2020年のパンデミック時であり、当時委員会は広範な雇用喪失と観光セクターの崩壊の中、5対4で1年契約の0%増を可決した。その凍結は1年間続き、2021年に委員会は引き上げを承認した。今回の凍結は、全く異なる経済環境の中で行われている。市の失業率は過去最低水準に近く、企業が復帰命令を出したことでオフィスの賃貸活動も回復している。それでもなお、安定化物件と市場賃貸物件の家賃格差は拡大し続けており、マムダニ氏を市長の座に押し上げた深刻な affordability 危機を強めている。

大家団体からの法的異議申し立てが予想され、擁護団体は公的議論を継続する準備を進めている。この結果は、同様の家賃安定化措置を検討する他の高コスト都市にとっての先行指標となる可能性がある。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。