다이와, 중국 부동산 랠리 자신감 부족 및 1가지 핵심 리스크 지적

다이와 캐피털 마켓의 새로운 보고서에 따르면, 최근 중국 부동산 주의 20% 랠리는 구조적 회복이 아니며, 개발자와 주택 구매자 모두 지속 가능한 턴어라운드에 필요한 자신감이 부족한 상태다. 분석에 따르면 4월 판매 데이터는 놀라운 강세를 보였으나, 회복세가 좁은 범위에 국한되어 있고 근본적인 약점을 가리고 있어, 다이와는 민간 개발업체보다 국영 개발업체를 선호하고 있다.

5월 13일 발표된 이 보고서는 개선된 시장 심리가 아직 근본적인 변화로 이어지지 않았다고 주장한다. 다이와는 개발자와 구매자 모두의 진정한 자신감이 구조적이고 지속 가능한 회복의 전제 조건이지만, 이 조건이 아직 충족되지 않았다고 언급했다. 다이와는 국영 기업인 화룬치지 (01109.HK)와 중국해외발전 (00688.HK)에 대해 '매수' 등급을 유지했다.

4월 데이터에 따르면 신규 및 중고 주택 판매는 전년 대비 각각 2.4%, 5.0% 증가했다. 이러한 반등은 1선 도시에서 가장 두드러졌으며, 신규 및 중고 판매가 각각 20%, 14% 급증했다. 그러나 다이와는 이것이 저렴하고 오래된 아파트에 의해 주도되었으며, 500만 위안 이상의 상품 주택 판매는 전년 대비 25% 감소했다고 지적했다.

다이와는 1선 도시의 판매 모멘텀이 지속될 경우 단기적으로 섹터 주가가 더 상승할 수 있지만, 조정 위험이 실재한다고 보고 있다. 국영 개발업체에 대한 선호는 현재의 시장 모멘텀이 약해지면 민간 개발업체가 상당한 등급 하락 위험에 직면할 것이라는 견해에서 비롯된 것으로, 이번 반등의 불안정한 특성을 강조한다.

두 층위의 이야기

중국 부동산 시장 내부의 양극화는 중요한 테마이다. 주요 도시의 헤드라인 판매량은 견조해 보이지만, 하이엔드 부문의 약세는 가계 지출의 신중함을 시사한다. 개발업체들은 공급을 빠르게 늘려 4월 상하이의 신축 주택 선분양 허가는 전년 대비 70.8% 급증했으나, 할인을 철회한 곳은 거의 없다. 이는 장기적인 가격 회복에 베팅하기보다는 일시적인 심리 개선을 이용해 재고를 처분하고 있음을 나타낸다.

이러한 우량 자산 선호 및 시장 양극화는 상업용 부문에서도 관찰된다. 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield)의 2026년 보고서에 따르면 선전과 서울 같은 주요 도시의 사무실 인테리어 비용은 하락했지만, 프라임급 고품질 사무 공간에 대한 경쟁은 심화되고 있다. 이는 주택 구매자와 기업 임차인 모두가 가장 안전하고 품질이 높은 자산으로 쏠리고 있으며, 나머지 시장은 고전하고 있음을 시사한다.

지속되는 광범위한 역풍

부동산 부문의 상황은 중국 경제 전반의 핵심 변수다. 4.5%에서 5% 사이인 정부의 연간 성장 목표는 강력한 1분기 덕분에 달성 가능성이 높아졌지만, 부동산 침체는 여전히 큰 부담이다. 국가 데이터에 따르면 2026년 1분기 부동산 투자는 11.2% 감소하여 전체 고정 자산 투자를 압박했다.

구매자와 개발자의 자신감이 크게 회복되어 보다 확실하고 광범위한 부동산 시장 회복이 나타나기 전까지 이 섹터는 중국의 경제적 야망에 계속해서 리스크가 될 것이다. 다이와의 보고서는 최근의 부동산 판매 반등이 지속적인 봄이라기보다는 일시적인 개화일 수 있다는 경고를 던진다.

이 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.