中國預售制度大改革重塑樓市，銷售量料下滑20%

中國新的預售新規將在未來兩年半擾亂新屋供應，里昂證券預測2027年銷售量將下滑20%。

中國對商品住宅銷售體系的改革將在未來兩年半擾亂新屋供應，里昂證券（CLSA）預測2027年銷售量將下滑20%，之後房價可望反彈5%。

「這項改革將重塑開發商的現金流與住宅供應市場，」里昂證券分析師在8月31日發布的研究報告中指出，在新制度下，預售項目須待結構封頂後方可推盤。

銷售回款將透過監管帳戶受到更嚴格的監督，而現房項目的訂金僅能在動工後收取。個人住房貸款最長期限已從30年延長至40年，但貸款僅能在項目完工後才能放款。里昂證券預測2027年新屋銷售額將下滑16%，2028年則因供應收緊改善高線城市的供需平衡而增長15.5%。

這項改革在中國房地產供應鏈中創造了明確的贏家與輸家。購房者因交房風險降低與可負擔性改善而受惠，銀行則因開發貸期限延長及無息監管資金而受益。小型開發商可能退出市場，地方政府則面臨土地出讓收入減少。

銷售量在價格回升前將下滑20%

此政策轉變標誌著自1990年代引入預售制度以來，中國樓市最重大的結構性變革之一。在舊有框架下，開發商可在工程完工前預售單位並收取款項——這種模式推動了快速擴張，但當開發商因未完工項目違約時，買家即暴露於風險之中。

里昂證券的首選股反映了該券商認為財務實力將成為決定性競爭優勢的看法。房產經紀平台貝殼-W（02423.HK）目標價為62港元。華潤置地（01109.HK）獲「跑贏大市」評級，目標價40.8港元；越秀地產（00123.HK）目標價為5.5港元。該券商因中國金茂（00817.HK）淨負債比率相對較高且現金流壓力敞口較大，已將其從首選股名單中剔除。

改革的影響已體現在開發商業績之中。越秀地產公布的2026年上半年淨利潤年比暴跌93.6%至人民幣8,720萬元，中期股息削減至每股0.9港仙——這生動說明了該行業所承受的現金流壓力。

銀行受惠，地方政府受損

對銀行而言，延長的貸款期限與監管要求創造了更穩定的放貸環境。開發貸款期限將更長，而無息監管資金提供了新的存款基礎。然而，地方政府土地出讓收入減少可能限制依賴房地產地區的財政支出，潛在地放緩基建投資。

中國樓市上一次重大政策干預——「三條紅線」去槓桿行動——引發了一波開發商違約潮，並波及全球信貸市場。此次改革採取不同的路徑，聚焦於銷售機制而非資產負債表約束，但短期內的供應擾動可能同樣顯著。

里昂證券預期供需平衡將在需求相對韌性的高線城市中改善最為明顯。該券商預測2027年房價將上漲5%，2028年新屋銷售額將增長15.5%，屆時市場可望趨於穩定。

對投資者而言，此項改革顯示市場正結構性轉向資產負債表穩健、現金流穩定的開發商。能夠度過轉型期——在施工周期延長的同時維持流動性——的企業預期將在小型競爭對手退出市場之際搶佔市佔率。房貸期限延長至40年亦改善了首次購房者的可負擔性，可能在中期內支撐需求。

本文僅供參考之用，不構成投資建議。