中國地產股重挫6% 預售制度改革加速行業整合

中國禁止對未完工住宅發放房貸，週一香港上市開發商股價因此蒸發6.2%，切斷了為2025年新屋銷售提供68%資金的預售融資管道。

中國房地產開發商週一在香港交易中一度損失高達17.6%，此前北京禁止對未完工住宅發放房貸，這項監管變革切斷了數十年來為該行業提供融資的預售模式。

野村證券在一份研究報告中表示：「開發商不能再依賴早期房貸收益來資助建設。建設階段的資金必須來自開發商自有資金和開發貸款。」

滬深300房地產指數收盤下跌4.7%，而追蹤香港上市中國開發商的指數下跌6.2%。綠城中國下跌17.6%，中國金茂下跌15.9%，越秀地產下跌13.6%。規模較大的國有開發商華潤置地及中國海外發展跌幅均超過9%，而財務穩健的民營開發商龍湖集團和新城控股分別下跌7.1%和5.8%。

此次改革移除了一條為開發資本提供40%資金的融資管道，一位開發商高管表示，40%的現金流將無法用於業務用途。由於土地銷售收入已年減30.8%，開發投資下降19.2%，這一轉變恐加速行業向能以2%至3%利率借貸的國有開發商整合，相較之下民營同業需支付5%至6%的利率。

中國人民銀行及金融監管機構上週五發布的規則要求，住宅項目完工後方可發放房貸。地方政府也被指示推廣現房銷售，以防範交付風險。這些變革針對的是開發商在工程完工前出售房屋、並利用購房者付款來資助在建項目的制度。

光大證券表示，這些措施「提高了開發商在融資能力和管理技能方面的門檻」，分析師預計此舉將把實力較弱、規模較小的開發商擠出市場。在大多數民營房地產企業已違約的行業中，國有開發商如今佔據主導地位，而資金缺口將進一步擴大這一鴻溝。

40年房貸無法緩解現金流壓力

新措施還將個人房貸最長期限從30年延長至40年，分析師表示此舉可釋放資金用於家庭消費。但渣打銀行大中華及北亞地區首席經濟學家丁爽表示，住房需求「可能仍將受到就業、收入前景以及對房價進一步下跌預期的制約」。

較小城市的現有住房價格較2020年水平下跌超過四分之一，而北京和上海的新屋價格復甦也已停滯。房地產行業的崩潰目前已進入第六年，持續拖累全球第二大經濟體。

野村預計新制度將減少新公寓供應，促使買家轉向現有住房。這可能有利於專注於二手房交易的地產平台，包括貝殼控股（KE Holdings），儘管其股價週一仍下跌約2.5%。

北京上一次嘗試對住房金融進行類似結構性調整是在2021年的「三條紅線」政策，該政策限制了開發商的槓桿率。這一舉措隨後引發了以恆大為開端的違約潮，並重塑了行業的所有權結構。相比之下，目前的改革針對的是融資方程式中的需求端，其影響將隨著高槓桿、現金流薄弱且信貸管道有限的開發商艱難適應而進一步疊加。

一位銀行消息人士表示，銀行在發放開發貸款方面可能變得更加謹慎，這加深了信貸主要流向高品質項目和一線開發商的趨勢。這種格局有利於能以2%至3%利率借貸的國有龍頭企業，而民營開發商則需支付5%至6%的利率。

本文僅供參考，不構成投資建議。