樓市重心轉移：深圳56%新房交易為現房

對確定性的偏好正在重塑中國房地產市場。今年前四個月，核心樞紐城市深圳的現房銷售額已佔新房成交量的56%。這一從曾經主導市場的預售模式（期房）轉型的趨勢，反映了在經歷數年工程延期和開發商違約後，買家心理發生的深刻變化。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：「現在，居民的住房消費非常關注『所見即所得』。開發商也在順應這一趨勢，改變其開發和營銷理念。」

貝殼研究院的數據顯示，1月至4月深圳共售出9524套現房，超過了7479套期房的銷量。這一趨勢正在全國範圍內蔓延，天津的一個項目在開盤首日僅三小時內就售出了70%以上的房源，以「即買即領房」為口號，錄得 5.83 億元的銷售額。

然而，向「先建後售」模式的轉型是一把雙刃劍，它從根本上重塑了過去二十年來依賴高槓桿和快速周轉的開發邏輯。雖然這降低了消費者的購買風險，但由於資金在產生收入前被長期鎖定在項目中，極大地增加了開發商的資金壓力。

庫存悖論陰雲籠罩復甦

雖然轉向現房銷售解決了買家的擔憂，但國家數據顯示，開發商仍面臨一個令人不安的悖論。根據房地產信息服務商克而瑞（CRIC）的數據，截至2025年底，50家主要上市房企的總庫存賬面價值下降14.7%至 7.1 萬億元（約 1.04 萬億美元）。這表明清理多年積壓庫存的努力已初見成效。

然而，庫存結構卻呈現出不同的局面。截至2025年底，已竣工未售住宅佔總庫存的比例升至22.1%歷史新高，高於一年前的20.8%。中指研究院指數事業部總經理陳文靜表示：「儘管竣工房屋的絕對數量在萎縮，但由於總庫存下降更快，其佔比反而在上升。這意味著開發商仍在努力消化賬面上的製成品。」

監管機構正積極從土地出讓層面鼓勵這一轉型。深圳自2023年8月起在土地拍賣中重啟現房銷售試點，此後多宗居住用地被要求不得預售。海南省則已經全面推行現房銷售制度。

這種政策推動結合自發的買家需求，正迫使行業經歷痛苦但必要的去槓杆過程。這一轉型需要時間，中信證券預測，低效庫存帶來的拖累將在2027年末變得可控，並於2028年底基本清除。對於開發商而言，在市場基本規則被改寫的轉型期如何生存下來，將是巨大的挑戰。

本文僅供參考，不構成投資建議。