中國預售屋改革收緊開發商現金流，房貸期限延長至40年

中國新的預售制度要求開發商在銷售預售屋前完成建築主體結構，資本回收週期從3至6個月延長至6至12個月，同時房貸期限延長至40年。

「這項改革以短期陣痛換取產業長期健康，直接對應侵蝕購房者信心的交付風險，」中銀國際在研究報告中表示。

這套方案由住房和城鄉建設部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局及中國證券監督管理委員會於8月28日聯合發布，同時將個人住房貸款最長期限從30年延長至40年。以100萬元人民幣貸款、利率3%計算，每月還款額從4,216.04元降至3,581.02元，降幅約15%。

此項改革標誌著主導中國房地產市場三十年的高槓桿、快周轉模式宣告終結，市場份額將進一步向融資成本較低的國有開發商集中。中銀國際建議選擇性配置具備高品質商業地產持有及核心城市土地儲備的優質國有開發商。

資本回收週期延長至6至12個月

中銀國際表示，預售門檻提高至「結構性主體封頂」階段，收緊了開發商流動性，並加速資本不足的小型建商退出市場。對新供應地塊預售資金實施全額監管，確保「所見即所得，交房即交證」，首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池表示。

預售制度始於1994年《城市房地產管理法》確立，三十年來一直是中國新建商品房銷售的主流模式。最新通知並未直接廢除該制度，而是強調「穩中求進、先立後破」，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。現房銷售將逐步成為市場主流，對開發商的資本實力、項目管理及產品品質提出更高要求，趙秀池指出。

房貸期限延長至40年，購房者獲得喘息空間

將房貸最長期限延長至40年是「房地產金融領域的重大突破」，嚴躍進表示。其最直接的效果是降低前期月供壓力，讓更多需求「敢貸、能貸」。趙秀池提醒，更長的貸款期限是一把「雙刃劍」，因為總利息支出上升，且部分借款人可能在還款結束前已退休。

中國人民銀行與金融監管總局還建立了房地產開發貸款主辦銀行制度，要求銀行對項目融資承擔全流程責任，並對各所有制開發商一視同仁提供貸款。證監會另發布意見，構建涵蓋股權、併購、債券、資產證券化及不動產私募投資基金的多元資本市場融資體系。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房地產的融資功能正在弱化，「一對一」融資時代一去不復返。

中銀國際指出，投資人反應比預期更為正面，市場關注焦點轉向長期影響。該政策強化供給收縮與市場份額集中的主題，使產業處於中期至長期的復甦軌道，下行風險有限。國有背景開發商建發國際集團（01908.HK）公布中期淨利潤按年下降9.7%至8.25億元人民幣，顯示即使資本充足的建商也面臨利潤率壓力。

南開大學金融學教授田利輝表示，房地產金融已從「百米衝刺」轉向「馬拉松」，考驗的是耐力與長期主義，而非爆發式增長。監管機構上一次進行如此全鏈條改革是在「十五」規劃期間推進完善商品房開發、融資與銷售體系，分析師認為如今已具備具體的制度基礎。招聯消費金融首席經濟學家董希淼表示，此番信貸改革構建了一個「對購房者更友好、對房地產業更穩健、對金融體系更安全」的框架。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。