Faiz İndirimleri Yaklaşırken GYO'lar Değer Sinyali Veriyor
## Yönetici Özeti
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar), değerleme indirimleri ve değişen para politikası ile tanımlanan karmaşık bir ortamda yol almaktadır. Aralık 2025 itibarıyla, veriler halka açık GYO'ların özel piyasa değerlerine ve daha geniş hisse senetlerine göre yıllardır en cazip seviyelerde işlem gördüğünü göstermektedir. Agresif faiz artırım döngüsünün doğrudan bir sonucu olan bu değerleme farkı, ABD Federal Rezerv liderliğindeki merkez bankalarının politikayı gevşetmeye başlamasıyla daha elverişli bir ortam bekleyen kurumsal yatırımcıların dikkatini çekmektedir.
## Olay Detayı
Son piyasa analizleri, gayrimenkul değerlemelerinde çarpıcı bir farklılaşma olduğunu ortaya koymaktadır. **Nareit** tarafından Kasım 2025'te yapılan bir araştırmaya göre, halka açık GYO'ların ima edilen kapitalizasyon oranları, benzer özel gayrimenkul fonlarından 80 ila 190 baz puan daha yüksek olup, en geniş fark apartman sektöründedir. Bu durum, kamu piyasalarının daha keskin bir indirimi fiyatladığını göstermektedir. Sektör için geniş bir ölçüt olan **Vanguard Real Estate ETF (VNQ)**, son bir yılda yaklaşık %6 düşüş göstermiştir.
Bu değerleme farklılığı, daha geniş hisse senedi piyasasına da uzanmaktadır. S&P 500'ün ileriye dönük fiyat/kazanç katının GYO sektörünün fiyat/faaliyetten fonlar (P/FFO) oranına oranı yaklaşık 1.3 olup, 1.0 olan tarihsel ortalamanın oldukça üzerindedir. Böyle bir farklılaşma, tarihsel olarak GYO'ların üstün performans gösterdiği dönemlerden önce gelmiştir.
## Finansal Mekanizmaların Ayrıştırılması
Bu ortamın temel katalizörü faiz oranı politikasıdır. **ABD Federal Rezerv**, Eylül ve Ekim 2025'te zaten iki adet 25 baz puanlık faiz indirimi uygulamış ve federal fon hedef aralığını **%3.75-4.00**'e getirmiştir. **Bank of America**'nın tahminleri de dahil olmak üzere piyasa konsensüsü, Aralık 2025'te bir indirim daha ve 2026'da daha fazla gevşeme beklemektedir.
GYO'lar için daha düşük faiz oranları, borçların yeniden finansmanı ve satın almaların finansmanı için sermaye maliyetini doğrudan düşürmektedir. Daha da önemlisi, gelecekteki kira gelir akışlarını değerlemek için kullanılan iskonto oranını düşürerek varlıklarının net bugünkü değerini teorik olarak artırmaktadır. Bu dinamik, **Brookfield Asset Management** ve **GIC** dahil olmak üzere bir konsorsiyum tarafından Avustralya'nın **National Storage REIT (NSR)**'sinin 4 milyar Avustralya Doları (2.65 milyar ABD Doları) tutarındaki satın alma teklifiyle kanıtlandığı gibi, halihazırda faaliyeti canlandırmaktadır.
## Piyasa Etkileri
Piyasa toparlanması homojen değildir. Aralık 2025 başı itibarıyla **Singapur'da listelenen GYO'lar (S-GYO'lar)**, yılbaşından bugüne **%14.7 toplam getiri** sağlayarak üstün performans göstermektedir. Bu performans, daha düşük yerel borçlanma maliyetleri ve iyileşen borç metriklerine bağlanmaktadır. Buna karşılık, **Malezya GYO'ları (M-GYO'lar)**, %10'luk stopaj vergisi imtiyazının potansiyel olarak sona ermesiyle ilgili belirsizlikle karşı karşıyadır, bu da vergi sonrası getirileri 50-100 baz puan azaltabilir.
Sektörel bazda da performans parçalıdır. ABD dışı ve ABD sağlık GYO'ları 2025'te en güçlü getirileri kaydetmiştir. Ancak, ABD konut ve veri merkezleri gibi sektörler geride kalırken, ofis GYO'ları karma çalışma modellerinden kaynaklanan yüksek boşluk oranları nedeniyle baskı altında kalmaya devam etmektedir.
## Uzman Yorumu
Analistler temkinli bir iyimser bakış açısı sunmaktadır. **J.P. Morgan** mevcut aşamayı gayrimenkul sektörü için bir “değerleme toparlanması” olarak tanımlamaktadır. **Uniplan**'ın tahminleri, 2025'te GYO'lar için %4-6'lık bir kazanç artışı öngörmektedir. Ancak, kolay kazanç döneminin sona erdiği konusunda bir fikir birliği vardır.
> **PwC**'den bir rapor, gayrimenkul sektörünün bir “faiz oranı odaklı yeniden fiyatlandırma döngüsü” geçirdiğini ve şimdi sadece ucuz sermayeye geri dönmek yerine yapışkan enflasyon ve politika belirsizliğiyle mücadele etmesi gerektiğini belirtmektedir.
**OECD** de bir uyarıda bulunarak, yapay zeka odaklı bir borsa balonunun ABD ekonomisi için “önemli bir aşağı yönlü risk” olduğunu ve GYO'lar gibi varlık sınıflarının sunduğu karşılaştırmalı değeri vurgulamıştır.
## Daha Geniş Bağlam
Mevcut GYO piyasası, kurumsal varlık tahsisi için açık bir “peki ne olmuş?” sorusunu ortaya koymaktadır. Halka açık GYO'ların özel gayrimenkule kıyasla önemli indirimi, potansiyel bir arbitraj fırsatı ve değer odaklı yatırımcılar için cazip bir giriş noktası sunmaktadır. Sermaye, yüksek değerli büyüme sektörlerinden dönerken, gelir getiren reel varlıklar giderek daha fazla tercih edilebilir.
Ancak, önemli riskler devam etmektedir. Federal Rezerv'in beklenenden daha şahin bir duruş sergilemesi toparlanmayı geciktirebilir. Ayrıca, ticari gayrimenkul fiyatlarında %40'lık ciddi bir düşüşü modelleyen **Federal Rezerv'in 2026 stres testi senaryoları**, düzenleyicilerin sektörü hala potansiyel bir sistemik zayıflık olarak gördüğünü vurgulamaktadır. İleriye giden yol, destekleyici para politikası ile temel gayrimenkul varlıklarının temel performansı arasındaki hassas dengeye bağlı olacaktır.
