Edgen Stock·Mar 03 2026, 07:40캘리포니아에서는 사상 최고 수준의 주택 상속률이 주택 공급을 심각하게 제약하고 있으며, 이는 매도를 불이익하는 세금 정책에 의해 심화되고 있습니다. 이러한 추세는 부동산 가치를 더욱 부풀려, 새로운 구매자들이 가족의 재산 없이는 시장에 진입하기 거의 불가능하게 만들고 있으며, 부동산이 주 내 세대 간 부의 이전의 주요 수단임을 공고히 하고 있습니다.
상속은 캘리포니아 부동산 시장에서 지배적인 세력이 되었으며, 작년 전체 부동산 이전의 18%가 이 경로를 통해 이루어졌습니다. 이는 거의 6만 채의 주택을 나타내며, 전국 평균 8.8%의 약 두 배에 달하고 2019년 12%에서 크게 증가한 수치라고 부동산 데이터 회사인 Cotality의 분석이 밝힙니다. 1995년까지의 이 데이터는 주택 소유가 공개 시장 구매보다 가족 승계에 점점 더 의존하는 가속화되는 추세를 강조합니다.
이러한 현상은 캘리포니아의 독특한 세금 구조에 뿌리를 두고 있으며, 이는 판매를 강력하게 억제합니다. 1978년 통과된 주민발의안 13호는 재산세 인상을 구매 가격의 연간 2%로 제한하여, 오랜 소유주들이 수십 년 전의 평가액에 따라 세금을 내도록 합니다. 오늘날의 새로운 구매자는 1970년대에 구매한 이웃보다 10배 높은 재산세 고지서를 받을 수 있습니다. 이 정책은 주택 소유주가 더 오래 주택에 머물도록 기여하며, 전형적인 캘리포니아 소유주는 거의 17년 동안 거주하는 반면 전국 평균은 12년입니다.
재산세 외에도 막대한 자본 이득세는 판매를 막습니다. 개인 25만 달러(부부 50만 달러)의 연방 세금 면제는 주택 가치가 수백만 달러 상승할 수 있는 주에서는 종종 미미합니다. 주택을 상속인에게 넘기면, 세금 목적을 위한 주택 가치가 사망 시점의 시장 가격으로 재설정되어 자본 이득세가 사라집니다. 20만 달러에서 200만 달러로 가치가 상승한 주택의 경우, 상속인은 연방 및 주 세금으로 50만 달러 이상을 절약할 수 있어, 상속이 재정적으로 가장 합리적인 퇴출 방법이 됩니다.
이러한 유인책의 직접적인 결과는 주택 공급의 심각한 제약이며, 이는 부동산 전문가들이 '부정적 피드백 루프'라고 부르는 것을 만듭니다. 판매용 주택이 적으면 가격이 높아지고, 이는 다시 기존 소유주가 사망할 때까지 부동산을 보유하려는 유인을 강화합니다. 이러한 역학은 캘리포니아 단독 주택의 중간 판매 가격을 거의 90만 달러까지 끌어올려, 생애 첫 구매자와 세대 간 재산이 없는 사람들을 효과적으로 시장에서 배제합니다. 많은 젊은 캘리포니아인들에게는 샌 라파엘과 같은 지역에서 일반적인 주택 가치가 120만 달러인 시장에서 주택 상속이 주택 소유로 가는 유일한 실현 가능한 경로가 되고 있습니다.