상원 주택법안, 주택 가치 평가를 2014년 수준으로 회귀시켜
정치적 위험은 미국 주택 시장에서 가파른 할인율을 만들고 있으며, 주요 단독 주택 임대주들의 주식은 순자산 가치 대비 30% 할인된 가격에 거래되고 있습니다. 상원이 '21세기 주택법'을 통과시킨 후, Invitation Homes와 American Homes 4 Rent의 주식은 상당한 압력을 받았습니다. 총 14만 채의 주택을 소유한 이 두 회사는 암묵적인 부동산 가치가 급락하는 것을 목격했습니다. Invitation Homes의 재무 책임자 Jonathan Olsen에 따르면, 이 회사의 현재 주가는 40만 달러짜리 주택을 단 28만 달러로 평가하고 있는데, 이는 2014년 이후 볼 수 없었던 시장 가격입니다.
이러한 가치 평가 격차는 1월에 트럼프 대통령의 소셜 미디어 게시물이 대규모 투자자들의 주택 시장 진입 금지에 대한 지지를 시사한 후 확대되었습니다. 이는 이례적으로 초당적인 호소력을 가진 문제입니다. 이 법안은 특히 350채 이상의 주택을 소유한 투자자를 대상으로 하며, 황폐화된 주택을 개조하거나 세입자가 주택 소유를 돕는 프로그램에 참여하는 경우가 아니라면 추가 구매를 금지합니다. 투자자들에게 현재 주가는 이러한 입법 위협이 법으로 제정될 것이라는 깊은 비관론을 반영하고 있습니다.
제안된 7년 규칙 하에서 '건설 후 임대'는 '투자 불가능'
상원 법안의 가장 논쟁적인 조항은 기관 투자자들이 새로 건설된 주택을 단 7년 후에 팔도록 강제하는 규칙입니다. 이 조치는 주택 가격이 오르기 시작한 이후 주요 임대주들이 전환한 전략인 건설 후 임대(BTR) 부문을 마비시킬 위협이 있습니다. 지난 10년 동안 이들 투자자는 BTR 이니셔티브를 통해 시장에 30만 채 이상의 새로운 주택을 추가했습니다. 업계 경영진은 언제 팔지 결정할 수 있는 능력을 잃으면 BTR 비즈니스 모델이 경제 및 금리 주기를 헤쳐나갈 능력을 박탈당하기 때문에 “투자 불가능”해진다고 주장합니다. 이는 주택 구매 부담을 개선하기 위해 고안된 법안이 새로운 공급의 중요한 원천을 억압할 수 있다는 역설을 만듭니다.
정치적 교착 상태에 대한 역발상 베팅
정치적 위험을 감수할 의향이 있는 투자자들에게 현재 시장의 불균형은 잠재적인 가치 기회를 제공합니다. Invitation Homes와 American Homes 4 Rent는 모두 4% 이상의 배당 수익률을 제공하며, 뜨거운 주택 시장에서 자산을 매각한 수익으로 저평가된 주식을 적극적으로 자사주 매입하고 있습니다. 이 전략은 주택의 높은 사적 시장 가치와 주식의 낮은 공적 시장 가치 사이의 차익을 활용할 수 있게 합니다. 투자 논점은 법안의 가장 제한적인 요소, 특히 7년 판매 규칙이 하원에서 협상되거나 제거될 가능성에 달려 있습니다. 정치적 분위기는 여전히 불확실하지만, 시장은 최악의 시나리오를 가격에 반영했으며, 최종 법안이 덜 가혹할 것이라고 믿는 사람들에게는 저렴한 기회를 제공합니다.
Edgen Stock·Mar 26 2026, 05:22