Edgen Stock·Sep 30 2025, 21:09트럼프 행정부가 **패니메이(FNMA)**와 **프레디맥(FMCC)**의 잠재적 민영화에 대한 논의를 재개하는 가운데, 패니메이 이사회 멤버의 사임과 맞물려 미국 주택 금융 부문에서 중요한 진전이 있었습니다.
**미국 연방 주택 담보 대출 협회(Fannie Mae)**는 2025년 9월 26일, 이사회 멤버 Karin Kimbrough가 2025년 9월 22일부로 사임했다고 발표했습니다. 이러한 발전은 트럼프 행정부가 패니메이와 프레디맥의 잠재적 기업공개(IPO)에 대한 논의를 강화하는 가운데 이루어졌으며, 이는 모기지 거대 기업들이 민간 통제로 복귀할 수 있음을 의미합니다.
Karin Kimbrough의 패니메이 이사회 사임(구체적인 사유는 제공되지 않음)은 미국 주택 금융 부문에 변혁적인 시기가 도래할 수 있음을 예고합니다. 트럼프 행정부는 2008년 금융 위기 동안 1,870억 달러의 납세자 구제금융 이후 정부 감독 하에 있던 **패니메이(FNMA)**와 **프레디맥(FMCC)**을 민영화할 계획을 적극적으로 모색해왔습니다. 최근 보고서에 따르면, 이들 기관이 상장될 경우 총 가치가 5,000억 달러에 육박할 수 있으며, 이는 10조 달러 규모의 주택 대출 시장의 상당한 재편을 의미합니다.
패니메이와 프레디맥의 잠재적 민영화는 납세자 위험을 줄이고 혁신을 촉진하며, 결정적으로 30년 만기 고정 금리 모기지에 대한 접근을 유지하기 위한 노력으로 간주됩니다. 지지자들은 이러한 움직임이 모기지 시장 내 효율성을 높이고 새로 민영화된 기관의 신용 등급을 개선할 수 있다고 주장합니다. 그러나 시장 반응은 상당한 불확실성으로 특징지어지며, 전문가들은 잠재적 불안정성에 대해 경고합니다. 암묵적인 정부 보증의 제거는 회사에 대한 자금 조달 비용을 크게 증가시켜 결과적으로 모기지 금리 인상과 소비자 신용 가용성 감소로 이어질 수 있다는 우려가 제기됩니다. 이러한 변화는 첫 주택 구매자와 저소득 가구에 불균형적으로 영향을 미칠 수 있습니다.
이러한 전략적 고려에도 불구하고, 패니메이와 프레디맥은 2024년을 강력한 재정 궤적으로 마감했습니다. 패니메이는 연간 순이익 170억 달러와 2024년 4분기 순이익 41억 달러를 보고했으며, 2024년 12월 31일 기준으로 순자산은 947억 달러에 달했습니다. 이 기관은 해당 연도에 미국 주택 시장에 3,810억 달러의 유동성을 제공했습니다. 마찬가지로, 프레디맥은 2024년 수익 119억 달러와 4분기 순이익 32억 달러를 보고했으며, 순자산은 600억 달러로 4,110억 달러의 유동성을 제공했습니다.
민영화 추진은 정부 후원 기업(GSE)의 자본 상황이 크게 개선되면서 이루어졌습니다. 2025년 1분기 기준으로 패니메이와 프레디맥은 1,603억 달러의 통합 순자산을 보고했습니다. 기업 규제 자본 프레임워크(ERCF)에 따른 자본 부족액은 2021년 3,340억 달러에서 1,737억 달러로 크게 감소하여 민영화가 수학적으로 더욱 실현 가능해졌습니다. 의회 예산국(CBO)은 3%의 자본 요구 사항과 8%의 자본 수익률로 GSE가 2028년까지 5,630억 달러의 통합 지분 가치를 달성할 수 있다는 낙관적인 시나리오를 제시합니다. 이 시나리오는 또한 재무부의 1,910억 달러 선순위 우선주 상환을 촉진하고 2,710억 달러의 워런트 가치를 창출할 수 있습니다.
시장을 크게 방해하지 않고 투자자들의 관심을 측정하는 방법으로 2025년에 5%-15%의 IPO를 포함하는 단계적 전환이 제안되었습니다. 그러나 '부분 민영화' 개념은 특히 암묵적인 정부 보증이 모호해져 모기지 금리 급등으로 이어질 경우 내재된 위험을 수반합니다.
민영화 개념이 정치적 의지를 얻었음에도 불구하고, 분석가들은 야심찬 가치 평가 목표와 일정에 대해 일정 수준의 회의론을 표명합니다. 억만장자 투자자 Bill Ackman은 IPO를 위한 전략적 접근 방식으로 두 기관의 합병을 공개적으로 제안했습니다. 그러나 연말까지 5,000억 달러의 가치 평가를 달성한다는 생각은 많은 사람들에게 지나치게 야심적인 것으로 간주됩니다. DoubleLine Capital은 이들 기관의 완전한 민영화가 '헤라클레스적 과업'이 될 것이라고 경고하며, 이점이 위험보다 클 수 있는 상당한 실행 위험을 강조했습니다.
"시장은 여전히 분열되어 있으며, MBS 투자자의 48%는 2028년까지 민영화를 예상하지만, 실행 위험 및 잠재적인 금리 인상에 대한 우려는 광범위한 주택 시장 변동성을 유발할 수 있습니다." 한 산업 분석은 언급했습니다.
GSE는 여전히 상당한 자본 부족에 직면해 있으며, 3,450억 달러 규모의 일일 주택 저당 증권(MBS) 시장 유동성에 대한 잠재적 영향은 월스트리트의 주요 관심사로 남아 있습니다.
미국 주택 금융 부문은 정치적 명령, 재정적 인센티브 및 변화하는 시장 역학에 의해 주도되는 중대한 변화의 기로에 서 있습니다. 향후 몇 주 및 몇 개월 동안 모니터링해야 할 주요 요소에는 행정부의 추가 정책 발표, 자본 요구 사항 충족 진행 상황, 제안된 IPO 구조에 대한 시장 반응이 포함됩니다. 보다 시장 중심적인 시스템을 육성하는 것과 주택 구매 가능성 및 안정성을 보장하는 것 사이의 섬세한 균형이 핵심 주제로 남을 것입니다. MBS 시장에서 차입 비용 증가 및 유동성 감소 가능성은 현재 진행 중인 민영화 논의에 관련된 높은 이해 관계를 강조합니다.
