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성장 가도를 달리던 미국의 셀프 스토리지 산업이 지자체의 거센 반발에 직면했습니다. 2019년 이후 최소 15개 주에서 개발 금지 및 용도 제한 조치를 시행하면서, 미국 가구의 12% 이상이 이용하는 이 부문의 성장이 억제될 위기에 처했습니다.
2023년 시 전역의 모라토리엄을 주도한 로드아일랜드주 프로비던스의 미구엘 산체스 시의원은 "다른 용도로 사용되어야 할 많은 토지가 스토리지 시설에 점유되고 있다"며, "우리는 셀프 스토리지를 교도소나 소각장과 같은 금지 건축물 목록에 추가했다"고 말했습니다.
시장 데이터 제공업체인 TractIQ에 따르면, 업계는 이러한 반발 속에서도 1억 6,400만 평방피트의 공간을 추가로 개발 중입니다. 점유율은 2020년 팬데믹 정점 대비 하락했지만, 시장의 약 30%를 점유하고 있는 상장 리츠(REITs) 데이터에 따르면 2021년 이후 처음으로 전년 대비 점유율 상승을 기록했습니다. 이러한 역학 관계 덕분에 운영업체들은 기존 임차인에게 높은 임대료를 유지할 수 있었으며, 2025년 4분기 기준 평균 '실제' 임대료는 공시된 '시장 가격'보다 18.9% 높았습니다.
핵심 갈등은 편리하고 눈에 띄는 위치를 원하는 업계의 니즈와 활기차고 일자리를 창출하는 상업 가로를 원하는 도시의 욕구 사이의 충돌입니다. 이러한 규제 마찰은 도심 밀집 지역의 신규 공급을 제한하여 기존 시설의 임대료를 높이고 기존 리츠에 이익을 줄 수 있는 반면, 신규 개발은 덜 매력적인 공업 지역으로 밀려나게 할 수 있습니다. 업계의 미래 성장은 이러한 용도 지역 분쟁을 피할 수 있는 혁신적이고 작은 풋프린트 모델에 달려 있을 것입니다.
메인주에서 캘리포니아주에 이르기까지 지방 정부는 창문이 없고 자동화된 셀프 스토리지 시설을 일자리나 거리의 활력을 창출하지 못한 채 귀중한 토지만 차지하는 '데드 존'으로 인식하는 경향이 커지고 있습니다. 예를 들어, 덴버는 주택 개발을 우선시하기 위해 경전철역 인근의 신규 셀프 스토리지 건설을 금지하고 있습니다. 마찬가지로 미시간주 델타 타운십은 용도 지역 설정을 통해 이러한 시설을 주요 상업 가로에서 밀어내고 공업 지역으로 유도하고 있습니다.
델타 타운십의 폰다 브루어 감독관은 "우리는 일자리가 창출될 수 있는 상업 가로를 더 세심하게 관리하려 노력하고 있다"고 말했습니다.
이는 업계의 비즈니스 모델에 직접적인 도전이 됩니다. 72개 시설을 운영하는 National Storage Management Co.의 모리스 포고다는 "고객들은 멀리 떨어진 산업 단지까지 운전해 가고 싶어 하지 않는다"며, "그들은 편리하고 눈에 잘 띄는 대로변에 있기를 원한다"고 강조했습니다.
팬데믹 기간 수요가 급증했던 600억 달러 규모의 이 산업은 복잡한 가격 환경을 헤쳐 나가고 있습니다. 주택 이동성 둔화로 신규 고객 수요가 감소함에 따라 기업들은 낮은 초기 할인 요금으로 경쟁해야 하는 상황입니다. 전국적으로 10x10피트 공간의 공시 임대료는 평균 약 125~150달러 수준입니다.
그러나 기존 고객은 종종 훨씬 더 많은 비용을 지불합니다. '시장 가격'과 '실제 가격' 사이의 18.9% 격차는 임차인의 관성에 의존하는 업계의 특성을 잘 보여줍니다. TractIQ의 CEO인 노아 스타에 따르면, 운영업체들은 낮은 연체율과 함께 상대적으로 높은 임대료로 기존 고객을 성공적으로 유지하고 있습니다.
용도 지역 규제와 변화하는 도시 환경에 대응하여 일부 운영업체들은 새로운 모델을 시도하고 있습니다. SoCal Self Storage의 앨런 판스워스는 시의회 승인을 받기 위해 시설 내에 세탁소나 태국 레스토랑과 같은 상업 공간을 통합했습니다.
더 급진적인 접근 방식은 스타트업인 Stuf Storage에서 나오고 있습니다. 이 회사는 로스앤젤레스의 SAG-Aftra 빌딩과 같은 기존 건물 내부에 소규모 자동화 스토리지 운영 시설을 구축합니다. '간과된 공간'을 공략함으로써 Stuf는 신규 건설과 그에 따른 규제 허들을 피할 수 있습니다. 설립자인 캐서린 라우는 이 모델이 대형 유닛을 무기한 차지하는 '장기 체류' 고객을 줄이는 효과도 있다고 덧붙였습니다.
이 기사는 정보 제공만을 목적으로 하며 투자 조언을 구성하지 않습니다.
