핵심 요약:
- 연방 주요 모기지 보조금 프로그램이 축소된 후 3월 미국의 주택 압류 신청 건수가 전년 동기 대비 28% 급증했습니다.
- 지원 요건이 강화됨에 따라 향후 12~18개월 동안 약 25만 명의 FHA 대출자가 주택을 강매해야 할 수도 있습니다.
- 주택 가격에 미치는 영향은 지역에 따라 다를 것으로 예상되며, 취약한 시장은 급매물로 인한 하락 압력을 받을 것으로 보입니다.
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팬데믹 시대 모기지 보조금 종료로 미국 주택 압류 28% 급증
어려움에 처한 주택 소유자들에게 팬데믹 시대의 중요한 생명줄이었던 지원책이 축소되면서, 미국 주택 시장 일부에 압류 파동이 일 수 있다는 경고가 나오고 있습니다.
연체 차입자를 돕던 연방 프로그램이 강화된 후, 3월 미국의 주택 압류 신청 건수는 전년 대비 28% 급증하며 고통이 가중되고 있음을 보여주었습니다. Reverse Engineering Finance의 설립자인 존 커미스키(John Comiskey)는 "지난 5년 동안 사람들은 경제적 어려움을 겪어왔지만, 손실 완화 조치가 자연스러운 시장 정리 주기를 막아왔다"며 "댐 뒤에 고여 있던 물이 이제 방류되어야 하는 상황"이라고 진단했습니다.
이러한 급증은 주택 소유자가 미납금을 유예할 수 있도록 허용했던 연방주택청(FHA)의 '부분 청구(partial claim)' 프로그램의 변경에 따른 것입니다. 지난 10월부터 시행된 새 규정은 지원을 받기 위해 3회 연속 제때 납부할 것을 요구하며, 2년에 단 한 번만 신청할 수 있도록 제한하는 등 더욱 엄격해졌습니다. 3월 현재 FHA의 800만 차입자 중 약 11.6%가 연체 상태인 가운데, 분석가들은 이번 규정 변화로 인해 향후 12~18개월 동안 약 25만 명의 주택 소유자가 강제 매각에 내몰릴 수 있다고 내다보고 있습니다.
일부에게 모기지 전 기간 무이자 대출을 제공했던 이 보조금이 종료됨에 따라 주택 시장의 취약한 단면이 드러나고 있습니다. 30년 고정 모기지 금리가 최근 최고치에서 6.46% 수준으로 완화되었음에도 불구하고, 높은 금리와 납입 지원 제거가 결합되면서 새로운 한계 매물 물결이 형성되고 있습니다.
시장별로 엇갈리는 영향
주택 가격에 미치는 영향은 지역에 따라 불균형하게 나타날 가능성이 큽니다. 활황장인 지역에서는 부동산 가치 상승으로 인해 일부 주택 소유자들이 부채를 갚고도 남을 만큼의 '우발적 자산 가치(accidental equity)'를 확보해 매각할 수 있었습니다. 예를 들어, 2019년 매사추세츠주 워번에서 43만 달러에 매입한 주택은 현재 약 62만 5천 달러에 팔릴 수 있어 모기지와 연체금을 충분히 감당할 수 있습니다.
반면, 시장이 약한 지역에서는 급매물 증가가 이미 가격을 끌어내리고 있습니다. 플로리다주 리 카운티에서는 2022년에 약 40만 달러에 매입한 단독 주택이 최근 압류 후 단 27만 달러에 매물로 나왔습니다. 이러한 대폭 할인된 가격은 인근 전체의 비교 평가 가치를 떨어뜨려 하락의 악순환을 초래할 수 있습니다.
FHA 리스크 노출
위험은 생애 첫 주택 구매자와 저소득층에게 인기가 높은 FHA 보증 모기지(미국 전체 모기지의 약 10%)에 집중되어 있습니다. 분석가들은 심각한 연체 상태에 있는 FHA 차입자의 최대 절반이 새롭고 엄격해진 지원 요건을 충족하지 못할 것으로 추정하고 있습니다.
이번 정책 변경은 일부 주택 소유자가 보조금을 반복적으로 이용하는 '제도 악용'을 억제하기 위한 목적입니다. 그러나 이는 지난 몇 년간의 경제적 격동기에 많은 이들이 집을 지킬 수 있게 해주었던 핵심적인 안전망을 제거하는 것이기도 합니다. 결과적으로 발생하는 압류 물결은 집을 잃는 이들에게는 고통스러운 조정이 될 것이며, 광범위한 시장이 여전히 높은 모기지 금리와 씨름하는 가운데 특정 지역 주택 시장에는 악재로 작용할 수 있습니다.
이 기사는 정보 제공만을 목적으로 하며 투자 조언을 구성하지 않습니다.
