미국 신용 거품 팽창, FHA 재채무불이행률 60% 달해

(P1) 미국 정부 보증 부채에서 소리 없이 커지고 있는 신용 거품이 변곡점을 맞고 있습니다. 최근 연방 주택국(FHA) 대출자 중 거의 3분의 2가 위험 수준의 부채 대비 소득 비율을 기록하고 있으며, 정부의 1.7조 달러 규모 학생 대출 포트폴리오 중 단 30%만이 활발하게 상환되고 있습니다. 팬데믹 당시의 상환 유예 종료로 악화된 이 상황은 경제 전반으로 확산될 수 있는 채무불이행 증가를 예고합니다.

(P2) 어반 인스티튜트(Urban Institute)는 최근 보고서에서 "학생 대출 연체는 다른 신용 시장의 부실과 점점 더 얽히고 있다"고 언급하며, 상환 유예 기간 동안 대출자들이 자동차 및 주택 담보 대출을 더 많이 늘렸다는 점을 강조했습니다.

(P3) 부채 대비 소득 비율이 위험 수치인 43%를 초과하는 FHA 대출자의 비중은 2019년 55%에서 2024년 64%로 급증했습니다. 한편, SAVE(Saving on a Valuable Education) 상환 계획이 종료되면서 수백만 명의 학생 대출자들이 새로운 계획으로 복잡한 전환을 겪어야 하며, 이들 중 다수는 6년 이상 상환을 하지 않은 상태입니다. 12월 FHA 보고서에 따르면 2024년에 주택 담보 대출 구제를 받은 대출자의 55%가 1년 이내에 다시 연체되었습니다.

(P4) 학생 대출과 주택 부채의 동반 연체율 상승은 미국 경제에 상당한 위험을 초래합니다. 주택 가격이 이미 하락 중인 남부 시장을 중심으로 압류가 증가함에 따라, 자산 가치가 대출금보다 낮아지는 '언더워터' 모기지 사태가 발생하여 주택 부문이 침체되고 납세자들이 막대한 손실을 떠안게 되어 광범위한 경기 위축을 유발할 수 있습니다.

학생 대출 상환, '인공호흡기'에 의존 중

바이든 시대의 SAVE 계획이 종료된 후 연방 학생 대출 시스템은 대대적인 개편을 겪고 있습니다. 2025년 12월 기준 약 720만 명의 대출자가 이 계획에 가입했으나, 이후 법원이 이를 차단했습니다. 이제 이들은 대출 관리 기관으로부터 연락을 받은 후 90일 이내에 새로운 소득 연계 상환(IDR) 계획을 선택하거나 표준 10년 상환 계획으로 전환되어야 합니다.

'One Big Beautiful Bill Act(OBBBA)'는 2028년 7월까지 PAYE 및 ICR 계획을 폐지하고 2026년 7월 1일 이후 새로운 상환 지원 계획(RAP)을 도입함으로써 지형을 더욱 흔들고 있습니다. 학생 대출 고문 연구소의 베시 마요트 소장은 "대출자들은 단기와 장기 계획을 동시에 세워야 한다. 어떤 이들에게는 월 상환액을 최소화하고 탕감을 노리는 것이 최선일 수 있다"고 말했습니다. 문제는 상환 유예에 익숙해진 많은 대출자들이 다른 빚을 냈다는 점입니다. 어반 인스티튜트는 연체된 학생 대출자 중 주택 담보 대출을 보유한 비중이 2019년 8%에서 2025년 15%로 거의 두 배가 되었다고 지적했습니다.

FHA 주택 담보 대출, 지속 불가능한 재채무불이행률에 도달

학생 대출 시장의 압박은 주택 시장으로 직접 전이되고 있습니다. 많은 FHA 대출자들이 학생 대출 상환 유예로 생긴 유동성을 활용해 주택 담보 대출 자격을 얻었습니다. 이제 상환이 재개되면서 채무불이행이 쌓이고 있습니다. FHA 보고서는 재채무불이행률이 60%에 육박하고 있으며 이를 "지속 불가능하다"고 평가했습니다.

지난 9월 기준 채무불이행 상태인 대출자의 46%가 이미 최소 세 번 이상 채무불이행을 겪었다는 사실이 상황을 더욱 악화시킵니다. 지난 가을 트럼프 행정부가 주택 담보 대출 조정을 2년에 한 번으로 제한하면서 압류 건수가 급증했습니다. 특히 2024년에 FHA 대출을 받은 대출자의 6분의 1이 현재 주택 가치보다 더 많은 빚을 지고 있어, 경기 둔화 시 광범위한 주택 시장 하락의 중대한 위험을 초래하고 있습니다.

본 기사는 정보 제공만을 목적으로 하며 투자 조언을 구성하지 않습니다.