評価懸念とマクロ経済の変化により、REIT ETFは逆風に直面

評価懸念と経済情勢悪化により、不動産ETFが圧力に直面

バンガード不動産インデックスファンドETF (VNQ)のような著名な上場投資信託（ETF）に代表される不動産セクターは現在、厳しく吟味されており、アナリストからは「売り」の推奨が出されています。この慎重な見通しは、高い評価額、現在の金利環境に対する固有の感応度、および広範な経済状況の軟化に関する懸念に起因しています。

パフォーマンスの詳細と具体的な指標

VNQは一部のアナリストによって明確に「売り」と評価されており、根本的な弱点が浮き彫りになっています。過去5年間および10年間で、VNQは、iShares米国不動産ETF (IYR)や不動産セレクトセクターSPDR®ファンドETF (XLRE)といった他の主要なREIT ETFとともに、S&P 500および金融セクターの両方を大幅に下回るパフォーマンスを示しました。例えば、過去5年間で、IYR (35.0%) および XLRE (38.0%) の配当を含むトータルリターンは、S&P 500 (SPY) の105.3% および 金融 (XLF) の128.0% を大幅に下回りました。10年間で見ても同様の傾向が見られます。

現在、VNQは帳簿価額の2.4倍で取引されており、2022年のピークを21%以上下回っています。アナリストは、88ドルの支持水準を継続的に割り込むと、REIT ETFにさらなる下落圧力がかかる可能性があると示唆しています。約656.8億ドルの資産を運用するこのファンドは、モメンタムとリスクの評価も低く、潜在的な不安定性を示します。

市場の反応と経済的背景

REITを取り巻くネガティブな感情の主な要因は、金利上昇と経済悪化の可能性の影響です。2025年10月現在、連邦準備制度理事会はフェデラルファンド金利の目標レンジを4.00%から4.25%に設定しており、実効金利は4.09%付近で推移していました。市場の予想では、2025年末までに金利が3.50%～3.75%に低下する可能性のあるさらなる利下げが広く見込まれていますが、資本コストは商業用不動産にとって依然として重要な要素です。現在4.4%である**担保付翌日物調達金利 (SOFR)**は、2022年末よりも著しく高く、不動産開発業者や所有者の変動金利資本コストを増加させています。

このような環境は、2025年7月 (-1.17%) と9月 (-0.73%) のREITセクターのマイナス合計リターンに寄与しました。8月には好調 (+5.48%) であったにもかかわらず、2025年第3四半期のセクターの利益は +2.7% であり、S&P 500 の +8.1% を大幅に下回りました。2025年10月14日現在、REITセクターの年初来平均合計リターンは -1.74% でした。

より広範な影響とセクター別パフォーマンス

REITは1960年に初めて法的に設立され、2001年にスタンダード＆プアーズの指数に追加され、2015年に金融セクターから独立して分類される前は、歴史的に安定した長期投資と見なされてきました。しかし、最近のパフォーマンス格差は明らかです。REITセクターの平均価格/運用資金（P/FFO）は、2025年9月に13.8倍から14.1倍にわずかに増加しました。データセンター（24.6倍）や土地（22.6倍）など特定の物件タイプはP/FFO評価が高いものの、物件タイプの実に**72.2%**が同じ期間に倍率の縮小を経験しました。

REITの平均**純資産価値（NAV）**ディスカウントは9月に-12.70%から-14.10%に拡大し、多くのREITがその本質的価値を下回って取引されていることを示しており、潜在的にプライベートエクイティやその他の買収主体にとってのターゲットとなる可能性があります。このような状況の中、ヘルスケアREITは注目すべきアウトパフォーマーとして浮上し、年初来平均で+21.83%の利益を記録し、他のREIT物件タイプを大幅に上回りました。

専門家の視点

VNQに対する「売り」の推奨は、アナリストの間で高まる懸念を裏付けています。あるレポートは次のように述べています。

「VNQの価格は52週高値から7%以上下回っており、すでに下落し始めています。」

この見方は、ETFに割り当てられた低いモメンタムとリスク評価によって裏付けられており、マクロ経済の逆風がセクターに圧力をかけ続ける可能性が高いことを示唆しています。

今後の展望：2025年の商業用不動産

2025年の商業用不動産の展望は依然として複雑であり、資本コストの上昇が最重要課題として特定されています。インフレは緩和されつつあるように見えますが、2025年を通じて連邦準備制度理事会の2%目標を上回って推移すると予想されています。36.1兆ドルに上る巨額の米国連邦債務は、より高い金利での借り換えが必要となり、さらなる負担となります。

2024年に満期を迎える約1兆ドルの債務（その多くは延長されたもの）と、2025年に満期を迎えるさらに5700億ドルの債務は、特に苦境にあるオフィスセクターに集中した潜在的なローンデフォルトの波が差し迫っていることを示唆しています。このセグメントは、パンデミック前の価値の25%から50%で多数の物件売却が行われるなど、引き続き大幅な再評価に直面しています。ローンデフォルト率は全体的に増加すると予想されます。

逆に、いくつかのセクターはより有利な見通しを示しています。工業セクターは緩やかだがプラスの賃料成長を経験すると予測されています。小売セクターへの投資は、低い空室率と限られた新規供給に牽引され、好調に推移すると予想されており、特に人口増加地域にあるスーパーマーケットを核としたショッピングセンターは有望視されています。代替資産クラスにも機会が存在します。

• データセンターは、人工知能の進歩に牽引される多大な需要に備えています。
• セルフストレージは一般的に運営費用が低いという恩恵を受けていますが、2025年のパフォーマンスは抑制される可能性があります。
• **一戸建て賃貸（SFR）**は、住宅の取得可能性のギャップと低い在庫を活かしています。
• メディカルオフィスおよびシニアハウジングセクターは、65歳以上の人口増加に後押しされ、需要が増加しています。

これらの多様な見通しにもかかわらず、2025年の商業用不動産の全体的なテーマは、持続的な高資本コストと進化する経済ファンダメンタルズによって形成される状況の中で、賢明な投資、潜在的な落とし穴の回避、そして真の機会の特定となるでしょう。