REITs、決算シーズン開始にあたり混合したパフォーマンスを記録

REITの決算シーズン、セクターパフォーマンスの乖離を明らかに

不動産投資信託（REIT）は決算シーズンに入り、175以上の株式REIT、40のモーゲージREIT、および多数の住宅産業企業が今後1ヶ月間で決算を発表する予定です。この期間は、不動産レベルのファンダメンタルズを評価し、変化する経済状況の中でのセクターの回復力を測る上で極めて重要です。**連邦準備制度理事会（FRB）**の9月利下げ前のラリーに続き、REITは決算シーズンに失速しました。これは、インフレとより広範な経済成長に関する新たな懸念が不確実性を招き、前年 observed されたパフォーマンスパターンを反映しています。

不動産レベルのファンダメンタルズと市場の反応

現在のREITの決算状況は、サブセクターパフォーマンスの顕著な乖離を特徴としています。いくつかの好ましいトレンド、しばしば「緑の芽生え」と呼ばれるものが、特定のセグメントを支援しています。

• 物流活動の回復: 物流セクターは、特にタリフ関連の一時停止の後、顕著な回復を経験しています。これは、グローバルサプライチェーンの継続的な調整と、Eコマースによって推進される堅調な需要を反映しており、2030年までに毎年追加で5,000万〜7,500万平方フィートの新規スペースが必要になると予測されています。
• データセンターリースブーム: 人工知能（AI）とクラウドサービスの需要増大に牽引され、データセンターのリースが急増しています。REITは積極的にポートフォリオを拡大し、2023年から2024年にかけてこのセクターのシェアを前年比15%増加させ、現在352の物件を網羅しています。米国のデータセンター市場は2030年までに4倍に拡大し、180ギガワットに達すると予測されています。
• オフィス需要の回復（クラスA）: オフィス市場では明確な二極化が進んでいます。クラスBおよびCの物件は引き続き苦戦していますが、都市部のトロフィー級およびクラスAの建物は高い需要を経験しており、これはテナントがプレミアムな環境と設備を優先する「品質への移行」を示しています。
• セルフストレージのポジティブな転換点: 調整期間の後、セルフストレージセクターは回復の兆しを見せています。9月の全国広告セルフストレージ賃料は前年比0.9%上昇し、REITが所有する物件は前年比2.6%の賃料上昇でこの回復を牽引しています。この回復力は、2024年に発行されたセルフストレージ商業モーゲージ担保証券（CMBS）が約27億ドルに達し、2023年の総額の2倍以上になったことによってさらに裏付けられています。

逆に、他のセグメントは持続的な逆風に直面しています。

• 多世帯住宅およびSFR賃料の低迷: 多世帯住宅および単身者向け賃貸（SFR）市場、特にサンベルト地域では、今年初めに一時的に加速した後、賃料の伸びが低迷しています。
• ホテル需要の軟化: ホテル業界の経済および中価格帯セグメントの需要は軟化しています。
• 携帯電話業界の不確実性: 携帯電話業界内の統合が市場の不安を引き起こしています。
• 小売業ファンダメンタルズの冷え込み: 歴史的に好調だった時期の後、小売業のファンダメンタルズは穏やかな冷え込みを経験しており、年初からの吸収損失は依然として**-1310万平方フィートであり、セクターは2020年以来初めてのマイナス需要の年になる見込みです。小売空室率は昨年から50ベーシスポイント**増加しました。

広範な背景と財務上の影響

より広範な市場の背景は、複雑な要因の相互作用を明らかにしています。株式REIT指数（VNQ）は、第2四半期の初め以来、より広範なS&P 500（SPY）を14パーセンテージポイント下回り、セクターの課題を浮き彫りにしています。しかし、特定の企業は異なる財務健全性を示しています。

モーゲージREIT（mREIT）であるPennyMac Mortgage (PMT)は、2025年第3四半期に堅調な決算を発表し、1株あたり利益（EPS）は0.55ドルで、コンセンサス予想の0.36ドルを大幅に上回りました。収益は9923万ドルに達し、予想を**4.80%上回りました。このパフォーマンスにもかかわらず、PMT株は年初来で約6%下落しており、S&P 500の14.5%**の上昇とは対照的です。

同様に、別のmREITであるAnnaly Capital Management (NLY)は、2025年第3四半期にEPSが0.72ドル（前年比9.1%増）、収益が4億4700万ドル（前年同期比**3235.8%**の大幅増）に急増すると予想されています。

同じくmREITであるDynex Capital (DX)も財務状況が改善しており、純受取利息は2025年第2四半期の3550万ドルから2025年第3四半期の4490万ドルに増加し、純利差は**1%となりました。DXは、約16%**の予想配当利回りを提供しています。

工業用空室率は2024年第3四半期に**6.8%**で安定しており、パンデミック前の平均を大幅に下回り、セクターの強さを確固たるものにしました。オフィスセクターの空室率は、3四半期連続で過去最高水準を記録した後、**20.0%**にわずかに低下し、一部の市場での潜在的な安定化を示唆しています。

今後の展望

REITの展望は、マクロ経済状況と連邦準備制度理事会（FRB）の金融政策に引き続き関連しています。2025年10月29日の会議で25ベーシスポイントの利下げが予想され、さらに2026年末までにフェデラルファンド金利が**3.0%**に達するよう追加利下げが予測されているFRBの利下げは、mREITに多面的なプラスの影響を与えると予想されます。これらの利下げは、金利スプレッドを拡大し、借り入れコストを削減し、純受取利息マージンを向上させ、定期的な配当支払いを支援すると予測されています。ただし、積極的な金利引き下げのリスクは、mREITのスプレッドを縮小させる可能性があります。

アナリストは、REITが2025年に8〜10%の総リターンを生み出し、利益成長率は前年比で4〜6%になると予測しています。工業およびデータセンターセクターは堅調な利益を維持すると予想される一方、アパートおよびセルフストレージの成長は短期的にはより控えめかもしれませんが、2026年にはより良い見通しを提供する可能性があります。オフィスセクターはクラスB/C物件の利益のマイナス変化を引き続き経験する可能性が高く、携帯電話タワーは2026年に改善が見られるまで横ばいの見通しに直面しています。

データセンターや物流などの高需要セクターへのポートフォリオの戦略的再配分は継続され、インフレとより広範な経済成長の継続的な監視は、セクター全体のパフォーマンスにとって極めて重要となるでしょう。