Edgen Stock·Oct 16 2025, 06:14レイモンド・ジェームスのアナリストは、トランプ政権が米国の住宅市場に対処するために実施する可能性のある、キャピタルゲイン、規制、土地利用に関する潜在的な政策変更を指摘しました。これらの見込みのある改革は、住宅および不動産セクターにおける不確実性の高まりと潜在的な変動の時期を示唆しています。
レイモンド・ジェームスのアナリストは、米国の住宅政策における将来的な変化、特にトランプ政権が追求する可能性のある政策について議論を開始しました。キャピタルゲイン課税、規制枠組み、土地利用政策の改定を含むこれらの提案された変更は、住宅および不動産セクターにおける不確実性の高まりと潜在的な変動の環境を示唆しています。
住宅政策への焦点は、手頃な価格と供給の問題を含む米国住宅市場内の課題に対処するための広範な取り組みを強調しています。レイモンド・ジェームスのアナリストは、市場のダイナミクスを根本的に変える可能性のあるこれらの潜在的な変化に関する洞察を提供しています。同時に、住宅市場の将来の軌道を取り巻く変化するセンチメントに投資家が反応したため、**ファニーメイ（Fannie Mae, FNMA）の株価は-3.29%**下落しました。
潜在的な改革の重要な分野は、キャピタルゲイン課税に焦点を当てています。税制改革及び雇用法（TCJA）によって確立された優遇キャピタルゲイン税率は、2025年12月31日に期限切れとなる予定です。この期限切れは、2026年から高所得者向けの最高長期キャピタルゲイン税率を現在の**20%から予想される25%**に引き上げる可能性があります。さらに、これらの税率の所得基準も変更され、高所得個人の税負担が増加する可能性があります。
高所得者向けの投資所得にさらに**3.8%**の税金を課す純投資所得税（NIIT）の変更も予想されており、所得基準が引き下げられてより多くの納税者を対象とする可能性があります。さらに、死亡時の「ベースアップ」に対する制限は、相続資産に対するキャピタルゲイン税を高くし、遺産計画に影響を与える可能性があります。
逆に、米国下院議員マージョリー・テイラー・グリーンが提出した「自宅販売非課税法」のような立法提案は、主要な自宅販売におけるキャピタルゲイン税を排除することを目指しています。この法案は、ドナルド・トランプ大統領が支持を表明しており、多くの住宅所有者がその持分が長らく変更されていない除外限度額（単身者で25万ドル、夫婦で50万ドル）を超えた結果、現在影響を受けている「隠れた住宅持分税」を軽減しようとしています。これらの限度額がインフレに追いついていれば、今日では66万ドル以上、132万ドル以上になっていたと報じられています。
別途、最近署名された「一つの大きな美しい法案（OBBBA）」は、州および地方税（SALT）控除の連邦上限を2025会計年度に4万ドルに引き上げ、これは数百万人の住宅所有者の連邦税負担を大幅に軽減する可能性があります。OBBBAはまた、より高い贈与税控除を恒久的なものとし、不動産を含む富の世代間移転を容易にします。
課税を超えて、規制および土地利用政策は潜在的な改革の主要分野です。テキサス州における最近の法案、上院法案15、17、840を含むものは、開発規制の緩和、より高い密度の促進、および都市部における商業施設から住宅への転換を促進する取り組みを示しています。2025年9月1日に施行されるこれらの措置は、地方のゾーニング規制を合理化することにより、住宅供給の増加を目指しています。SB 17はまた、指定された国からの外国企業による不動産所有を禁止することにより、国家安全保障の側面を導入しています。
将来の連邦政策は、このような州レベルのイニシアチブを反映する可能性があります。トランプ大統領は以前、ゾーニング承認プロセスを合理化し、連邦政府の土地を新しい住宅建設プロジェクトに利用できるようにすることを提唱していました。しかし、彼はまた、主に一戸建て住宅の地域における集合住宅開発や、郊外地域における低所得者向け住宅に反対を表明しており、供給側の解決策に対して複雑なアプローチを示唆しています。
進化する状況に加えて、超党派のイニシアチブである2025年アメリカンドリーム（ROAD）住宅法における機会の刷新は、住宅不足に対処するための連邦政府の推進を示唆しています。この法律は、製造住宅における恒久シャシーの連邦要件を排除し、モジュール式建設に対するFHA融資を検討し、地方のゾーニング改革を奨励するためのイノベーション基金を設立することにより、コストを削減し、生産を加速することを目指しています。さらに、手頃な価格の住宅に対する銀行投資上限を**20%**に引き上げ、TIFIA/RRIFなどのプログラムを通じて交通指向型開発を支援します。
政策議論に対する即時の市場反応は、特定の株式で観察されています。ファニーメイ（Fannie Mae, FNMA）の株価は、2025年10月15日水曜日に-3.10%下落し、10.33ドルから10.01ドルで引けました。これは株価の5日連続下落を記録し、先行する10日間で合計**-17.48%の減少となりました。FNMAの取引量も300万株減少し、約200万株が取引され、総額2460万ドル**となりました。
J.P. モルガン・リサーチによる2025年2月の広範な市場分析では、2025年の米国の住宅価格は全体で**3%の緩やかな上昇が予測されました。この見通しは「高金利がより長く続く」環境によって枠付けられており、住宅ローン金利は2025年末までにわずかに緩和され6.7%になると予想されています。この持続的な高金利環境は、現在の住宅市場停滞の主要な要因であり、推定80%**の借り手が「100ベーシスポイント以上アウトオブザマネー」であるため、自宅を売却する大きなインセンティブを失い、その結果、供給不足に寄与しています。
住宅在庫は徐々に増加する兆しを見せているものの、既存住宅販売（EHS）は依然として非常に低い水準にあります。2024年10月には前月比0.7%増の137万戸に、既存住宅販売は前月比3.4%増の396万戸に増加しました。これらの増加にもかかわらず、在庫水準は歴史的平均を大幅に下回っており、全国の一戸建て中古住宅の販売可能在庫は、以前の最低水準を依然として**20〜30%**下回っています。
専門家は、住宅市場に影響を与える要因の複雑な相互作用を強調しています。J.P. モルガンの証券化商品調査責任者であるジョン・シムは、移民政策の潜在的な影響について次のようにコメントしました。
「移民を減らし、需要を減らすことで、トランプ氏は住宅費を削減できると主張しています…しかし、それはそれほど単純ではありません。建設労働者の約**30%**が移民であるため、複雑な影響が生じる可能性があります。移民を削減することは、建設業界における労働力供給を削減することを意味し、最終的には手頃な住宅の不足を悪化させる可能性があります。」
これは、高度に相互接続された市場における政策介入に関連する微妙な課題を浮き彫りにしています。住宅および関連セクターの市場センチメントは現在、不確実と特徴付けられており、政策議論が展開され、潜在的な立法変更が具体化されるにつれて、高い変動性が予想されます。
今後、投資家はさらなる政策発表と立法動向を注意深く監視するでしょう。提案されている税制改革、規制調整、土地利用イニシアチブの収束は、米国の住宅市場の状況を大幅に再形成する可能性があります。注目すべき主要な要因には、キャピタルゲイン税法案の進捗状況、連邦および州レベルのゾーニング改革の実施、住宅ローン金利の推移が含まれ、これらすべてが今後数ヶ月および数年間で不動産価値、建設活動、および全体的な住宅の手頃な価格に影響を与えるでしょう。
