金利変動環境下でモーゲージREITが事業開発会社を上回る

金利変動でモーゲージREITが優位に立つ

過去1年間で、**モーゲージ不動産投資信託（mREITs）は事業開発会社（BDCs）**のパフォーマンスを顕著に上回り、高利回り投資の分野で目覚ましい乖離を示しました。この傾向は、VanEck Mortgage REIT Income ETF (MORT) を通じて明確に観察でき、この期間中、VanEck BDC Income ETF (BIZD) および Putnam BDC Income ETF (PBDC) の両方を著しく上回りました。この変化の主な要因は、mREITsにとって有利な短期金利の低下と、最近の企業破産によって悪化したBDCのローンデフォルトに関する投資家の懸念の高まりです。

高利回りセクター間でのパフォーマンスの乖離

過去12か月間のさまざまな期間において、MORTのBDCに対する優位なパフォーマンスは顕著でした。この乖離は、各セクターが金利変動および信用市場の状況に対して本質的に持つ感応度に起因します。

モーゲージREITsは、一般的に**連邦準備制度理事会（Federal Funds Rate）の段階的な引き下げから恩恵を受けます。このような引き下げは、レバレッジポートフォリオにとって重要なレポ融資の借入コストを減少させ、特に政府機関の住宅ローン担保証券（MBS）**に焦点を当てたポートフォリオに有利です。**Annaly Capital Management, Inc. (NLY)やAGNC Investment Corp. (AGNC)**といった政府機関MBS分野の主要プレイヤーは、これらの金利変動に特に敏感です。金利が低下すると、既存の低利回りMBS保有の価値は上昇する傾向にあり、これにより簿価の増加とキャッシュフローの改善に貢献します。この圧力の緩和は、逆イールドカーブと長期金利の上昇を特徴とするmREITsにとって困難な時期の後に訪れます。

反対に、1.7兆ドル規模のプライベートクレジットセクターの代理と見なされることが多いBDC市場は、かなりの逆風に直面しています。金利引き下げは、変動金利ローンからの貸付収益を減少させることで配当を圧迫し、銀行からの競争激化は貸付スプレッドをさらに低下させました。これにより、2025年にはBDC指数がS&P 500を大きく下回るなど、著しい劣後パフォーマンスにつながりました。特定の公開取引BDCは大幅な下落を経験し、Blackstone Secured Lending Fundは約21%下落、Blue Owl Capital Corpは19%下落、Ares Capital Corpは約12%下落しました。

金利引き下げと信用質がBDCに与える影響

BDCへの悪影響は、経営陣に配当分配の削減を促しました。例えば、業界最大のBDCであるBlackstone Private Credit Fund (BCRED)は、先月配当を9%削減しました。これは同社史上初の削減です。Oaktree Strategic Credit FundやGolub Capital Private Credit Fundといった他の企業も、それぞれ10%と15%の支払い削減を行いました。アナリストは、ベンチマーク金利が75ベーシスポイント引き下げられると、現在の配当カバレッジ比率が100%近くで推移していることを考慮すると、BDCの総配当が8〜10%減少する可能性があると示唆しています。

信用質の懸念に加えて、大手自動車部品サプライヤーであるFirst Brands Groupの2025年9月の破産は、プライベートクレジットおよびBDCセクター内の重大な脆弱性を露呈しました。推定負債が100億ドルから500億ドルの間であるこの出来事は、機関投資家にとって一連の損失を引き起こしました。40億ドルのシャドー債務を含む同社の不透明な資金調達構造は、持続不可能なレバレッジを隠蔽していました。このような不良債務に大きく晒されているBDCは、潜在的な追加証拠金要求または強制清算に直面し、金融システム内のシステミックリスク懸念に寄与しています。

モーゲージREITsは改善に向けて位置付けられている

対照的に、mREITsの見通しはますます肯定的であるように見えます。短期借入コストが長期資産利回りを上回っていた逆イールドカーブの緩和は、金利低下と相まって、より有利な事業環境を作り出しています。例えば、Annalyや**AGNC Investment Corp.**は、MBSの価値にプラスの勢いを示しており、借入コストの削減を予想しています。

主要なmREITsの現在の評価は、この楽観主義を反映しており、最近のデータによると、**Annaly (NLY)**は株価純資産倍率が約1.08倍、**AGNC Investment Corp. (AGNC)**は1.23倍と推定されています。これらの数字は簿価の増加を示しており、マルチプル拡大を通じてより大きなリターンの可能性を示唆しています。

業界の専門家もこのポジティブな変化を裏付けています。Citizens JMPのSteve DeLaneyは次のように述べています。

「mREIT業界内では、最大のプラスの影響が見られるでしょう。商業用mREITセグメントでは、金利上昇が変動金利ブリッジローンを借りた借り手の保有コストを増加させ、より高いNOI資本還元率が不動産評価額を低下させました。」

Keefe, Bruyette & WoodsのJade Rahmaniは、商業不動産（CRE）環境が差し迫った金利引き下げにより**「第4四半期および2025年に改善するだろう」**と付け加えています。この改善は、取引量の増加と、新規株式および債務投資からの魅力的なリターン、そしてより良い資金調達市場によって推進されると予想されます。

投資の検討事項と見通し

mREITsとBDCの対照的な運命は、微妙な投資の考慮事項を提示します。mREITsの持続的な優位なパフォーマンスはさらなる資本を引きつけ、評価額を押し上げる可能性がありますが、信用質の懸念が持続し、金利環境が彼らのビジネスモデルにとって依然として課題である場合、BDCは継続的な圧力に直面する可能性があります。連邦準備制度理事会の将来の金利決定は、短中期的に両セクターにとって重要な決定要因であり続けるでしょう。

特に変動の激しい市場において安定性を求める投資家にとって、両セクターの優先株とベビーボンドは、普通株よりもはるかに低いボラティリティで魅力的な利回り（通常9-10%）を提供します。一部のアナリストは、価格下落後の慎重に選ばれたBDCに機会があることを示唆していますが、AGNC、ARMOUR Residential (ARR)、または**Orchid Island Capital (ORC)**のようなmREITsの普通株で高い配当利回りを追求する際には注意が必要です。彼らの強力な収益は一時的なものであり、期限切れの金利スワップの影響を受ける可能性があり、これにより純利ザヤの減少や配当カバレッジ比率の低下につながる可能性があります。基礎的なファンダメンタルズと配当の持続可能性に焦点を当てた洞察力のあるアプローチが不可欠です。