Edgen Stock·Oct 19 2025, 02:07トランプ政権の新たな指令は、政府系住宅ローン機関であるファニーメイとフレディマックを活用して住宅セクターを刺激することを目的としており、アナリストは住宅建設業者と広範な市場への潜在的な影響を評価するよう促されています。
米国大統領ドナルド・トランプは、政府支援の住宅ローン機関であるファニーメイとフレディマックに対し、住宅セクターを活性化するよう指示し、特に「大手住宅建設業者」への支援を求めています。この動きを受けて、アナリストは、これらの政府系機関（GSE）を監督する**連邦住宅金融庁（FHFA）**が、高コストと需要低迷に直面している建設業者に影響を与える可能性を評価しています。
住宅建設業者とGSEとの間の運用上の結びつきは非常に重要です。D.R. Horton、Lennar、PulteGroupなどの主要な住宅建設業者は、住宅ローンを組成する金融子会社を運営しています。これらの組成されたローンの大部分、通常は70〜90%が、その後ファニーメイ、フレディマック、またはジニーメイが裏付けする証券に売却されます。この証券化プロセスは建設業者にとって不可欠であり、住宅ローンのリスクをオフロードして資本を解放することで、必要な流動性を提供し、ひいては継続的な住宅販売を促進します。例えば、2024年には、Lennar、D.R. Horton、Pulte Homesの住宅ローン部門が合計で約540億ドルの住宅ローンを組成し、そのうち約270億ドルがファニーメイまたはフレディマックによって取得されました。ファニーメイだけでも、600億ドル相当の住宅建設業者に80億ドルの流動性を提供しました。この深い依存関係は、住宅建設業者の財務モデルにおけるGSEの極めて重要な役割を強調しています。FHFA長官ビル・プルテは、建設増加を求める政権の呼びかけに同調し、これらの住宅ローン大手企業が建設業者の金融部門からローンを買い取る方法を監督しています。この立場はFHFAに生産決定に影響を与えるかなりのレバレッジを与えており、ローン購入基準の調整や、手頃な価格または生産水準に関連するインセンティブの導入を通じて行われる可能性があります。
政府の介入増加の可能性は、住宅市場に複雑なダイナミクスをもたらしました。政権が建設を促進しようとしている一方で、住宅建設業者は在庫の増加を管理し、利益率を保護するために戦略的に生産を削減してきました。この戦略は、より高い生産量を求める指令と相反する可能性があります。Matthew Bouley率いるバークレイズのアナリストは、住宅建設業者の収益性に関する懸念を表明し、「利益率への潜在的な下振れ」を示唆しました。彼らの2024年12月の調査報告書は、D.R. Horton (DHI)、Lennar (LEN)、**PulteGroup (PHM)**を含むいくつかの主要な住宅建設業者の株式を「オーバーウェイト」から「イコールウェイト」に格下げしました。この調整は、「労働力と土地のコスト上昇」と「住宅価格上昇の鈍化」の中で「持続的に高いインセンティブ」の必要性によって引き起こされる「住宅建設業者の粗利益率の下振れ」という期待を反映しています。アナリストは、建設増加へのあらゆる推進が建設業者の収益性を犠牲にする可能性があり、利益率の維持と成長の加速との間で戦略的なジレンマを提示すると警告しました。逆に、**Taylor Morrison Home (TMHC)**は、金利が高い環境下での「一貫して強力な実行力」が評価され、「オーバーウェイト」に格上げされました。
現政権の住宅金融へのアプローチには、2025年にファニーメイとフレディマックを政府の管理下に置いたまま民営化するという提案が含まれています。これは、市場の安定を維持しながら納税者のリスクを軽減することを目的とした動きです。ジム・パロットやマーク・ザンディのようなエコノミストは、ファニーメイの予測を引用して、民営化によって平均住宅ローン金利が0.2～0.8パーセントポイント上昇し、典型的な住宅購入者のコストが年間500～2,000ドル増加する可能性があると推定しています。このような改革の成功は、住宅ローン金利の変動性と暗黙の政府保証を取り巻く不確実性を解決することにかかっています。暗黙の保証が続く場合、D.R. HortonやLennarのような住宅建設業者は、持続的な住宅ローン市場の流動性から恩恵を受ける可能性があります。しかし、J.P. Morganが予測し、CBREが分析したように、住宅ローン金利が6.7%以上に上昇すると、特に初めて住宅を購入する人の需要を減退させる可能性があります。
ファニーとフレディへの直接的な影響を超えて、政権は**連邦準備制度理事会（FRB）**に住宅ローン担保証券（MBS）の保有を拡大するよう奨励することで、住宅ローン金利のスプレッドを縮小することも検討していました。しかし、FRB議長ジェローム・パウエルは、金利を緩和するために二次住宅ローン市場に直接介入することを明確に排除しました。パウエルは2025年10月14日の演説で次のように述べました。
「我々は全体的なインフレに注目している。...我々は住宅価格を目標としていない。住宅ローン金利や住宅に直接対処する方法として、住宅ローン担保証券の購入を行うことは決してない。それは我々の仕事ではない。」
この姿勢は、FRBが特定の資産市場を目標とするのではなく、主にフェデラルファンド金利のようなより広範な経済的レバーに焦点を当てる、より伝統的な金融政策への回帰を意味します。FRBが現在進行中の量的引き締め（QT）プログラムにより、MBS保有額は2022年のピークである2.7兆ドルから減少しており、これは最近平均**6.3%**であった住宅ローン金利の現在の粘着性の要因と考えられています。FRBは2025年9月に利下げサイクルを開始しましたが、これらの利下げは、直接的な住宅市場支援ではなく、労働市場の軟化と広範な経済成長への懸念によって推進されたものです。
金融セクター全体のアナリストは、これらの進展について多様な視点を提供しています。バークレイズのアナリストは、住宅建設業者が生産量を増やすことを強いられた場合、成長と収益性の間で潜在的なトレードオフが生じる可能性を強調しました。彼らは、「新規建設市場は現在上限に達している」と指摘し、コスト上昇と価格決定力の低下により、住宅建設業者の「粗利益率の下振れ」を予測しています。金融政策の面では、FRB議長ジェローム・パウエルがMBSの目標購入を明確に拒否したことは、住宅の購入可能性が、中央銀行の資産購入ではなく、立法および地方の政策解決策を必要とする構造的な問題であるという中央銀行の見解を強調しています。この視点は、住宅ローン金利が、FRBの直接介入なしに、主に広範な市場のダイナミクスと国債利回りに引き続き反応することを保証します。
今後、住宅供給の増加を求める政府の願望と、住宅建設業者が直面する商業的現実との間で、継続的な交渉が行われる可能性が高いでしょう。FHFAが最近概説したファニーメイとフレディマックの5か年戦略計画は、規制負担の軽減と住宅供給の拡大への転換を示しており、低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）物件への投資限度額を年間40億ドルに倍増させることも含まれています。しかし、専門家は、GSEが建設を直接加速させるための法的権限が限られていると指摘しています。住宅ローン金利の推移も引き続き重要な要素となるでしょう。FRBが直接MBS購入市場から明確に撤退したことで、市場参加者は、広範な経済指標、インフレ傾向、および連邦準備制度理事会（FRB）の金利調整ペースを注意深く監視するでしょう。政府の介入、市場の力、金融政策の間のデリケートなバランスが、米国の住宅市場とセクターの主要プレーヤーのパフォーマンスを引き続き形成していくでしょう。
