連邦準備制度理事会、商業用不動産市場における複合的なシグナルを監視

連邦準備制度理事会、商業用不動産市場における複合的なシグナルを強調

**連邦準備制度理事会（FRB）**は、2025年9月16日から17日開催の連邦公開市場委員会（FOMC）会議における議論で示されたように、**商業用不動産（CRE）**セクターを厳重に監視しています。このセクターは、根底にある強みと懸念される領域の両方を反映する複雑な指標群によって特徴付けられます。CREローンの未払い残高は増加し続けており、債務市場の持続的な流動性を示唆していますが、**商業用不動産担保証券（CMBS）**の延滞率の上昇と、CMBSスプレッドの同時的な縮小および発行量の増加との間には顕著な乖離があります。

連邦準備制度理事会からの詳細な観察

最近のFOMC議事録によると、CREローンの未払い残高は7月と8月に緩やかな増加を続けました。2025年第2四半期までに、商業用/多世帯住宅ローン債務の総額は471億ドル（1％）増加し、合計で約4.88兆ドルに達しました。この拡大は、CRE債務市場における持続的な需要を浮き彫りにしています。同時に、FOMCは雇用への下方リスクの増加を挙げ、インフレが長期目標である2％をやや上回っていることを認識し、フェデラルファンド金利の目標範囲を0.25パーセントポイント引き下げることを決定しました。

CMBSの延滞とスプレッドにおける進化するダイナミクス

2025年第2四半期には、すべての貸し手タイプで住宅ローン延滞が増加し、CMBSローンが最も顕著な増加を示しました。CMBSの延滞率は45ベーシスポイント急増して6.36％となり、2013年以降で最高水準を記録しました。この上昇は、主にオフィスおよび多世帯住宅セクターにおける継続的なストレスによって引き起こされました。比較のために、フレディマック、ファニーメイ、生命保険会社、銀行を含む他の主要な貸し手タイプは、より小さな増加を経験し、そのレートはCMBSレベルよりも著しく低いままでした（例：フレディマック0.47％、生命保険会社0.51％、ファニーメイ0.61％、銀行および貯蓄貸付組合1.29％）。

全体的なCMBS延滞率は2025年4月に**7.1％に達し、2024年3月の6.8％から上昇し、特別サービス率は10％に上昇しました。特にオフィスセクターは、高い空室率と需要の弱さにより、2025年4月にはそのレートが15％**に達し、深刻な困難を示しました。これらの延滞数値は遅行指標と見なされますが、市場予測では2026年まで上昇し続ける可能性があり、より多くのローン再編や潜在的なデフォルトにつながる可能性があると示唆されています。

逆に、市場の健全性の先行指標としてしばしば見られるCMBSスプレッドは、縮小の兆候を示しています。ベンチマークコンジット債のスプレッドは、3月と4月にタリフ懸念の中で108ベーシスポイントまで拡大した後、その後は70台後半から80台前半のベーシスポイントの範囲に後退しています。この縮小は、市場流動性の改善と、デフォルトおよび期間延長リスクの再評価に後押しされ、2025年を通じて持続すると予想されています。

市場発行と投資家心理

延滞の増加によってもたらされる課題にもかかわらず、CMBSの発行は堅調です。予測によると、2025年には1,210億ドルを超える発行が見込まれており、これは2007年以来の年間最高額となるでしょう。今年9月までに、国内のプライベートラベルCMBSは908億5,000万ドルが発行され、そのうち306億8,000万ドルは第3四半期に発生しました。単一資産単一借り手（SASB）取引が発行を圧倒的に支配し、2025年第1四半期の総発行額の**75％**を占め、375億5,000万ドルが発行されました。

コンジット取引も復活し、総発行量に貢献しています。貸し手と借り手は引き続き5年ローンを好み、今年度のコンジット発行量の70％を占めました。コンジット発行の加重平均ローン・トゥ・バリュー比率は56.64％であり、平均債務返済比率は1.8倍です。アパートローンは発行量の最大のシェアである**23.75％を占めていますが、オフィスセクターへの配分が増加し、現在15％**に達している一方で、小売集中度は減少しています。**ウェルズ・ファーゴ証券（Wells Fargo Securities）**は、**19.2％**の市場シェアで主幹事のランキングをリードしています。

市場参加者はCMBSに対してますます楽観的になっており、多くの投資家は現在、延滞を合理化し、ファンダメンタルズが強い物件に焦点を当てています。この変化は、投資家心理が高まっていることを示唆しており、特にスプレッドの縮小と堅調な発行量を考慮すると、CMBS市場を魅力的な参入点と見ています。

広範な影響と見通し

CRE市場内の多面的な状況、すなわちローン量の増加と高い延滞、しかしスプレッドの縮小と健全な発行によって緩和された状況は、金融安定にとってダイナミックな環境を作り出しています。FRBの継続的な監視は、これらの傾向が将来の金融政策決定、特に金利と広範な経済安定に影響を与える可能性を強調しています。

「商業用不動産デフォルトに関する見出しリスクに対する投資家の感度は、もはや過去のものとなっているようで、多くの投資家は延滞を合理化し、優良物件に焦点を当てています。」

2025年末までに、1.2兆ドルと推定される「潜在的に問題のある」CRE債務が満期を迎える予定であり、これには6,260億ドルのオフィス債務が含まれます。これらの到来する満期は、しばしば潜在的に高い金利での借り換えを必要とし、借り手にとってかなりの課題を提起します。銀行、特にローンポートフォリオの**30％以上がCREに関連している地方金融機関は、かなりのエクスポージャーに直面していますが、償却は0.26％**と低く、これは即座の差し押さえではなく、再編戦略が継続されていることを示唆しています。

今後、持続的な経済逆風、高水準の金利、そして変化する不動産評価の相互作用が重要となるでしょう。**フィッチ・レーティングス（Fitch Ratings）は、2025年を通じてCRE信用品質の悪化を予測しており、CMBS延滞率は年末までにほぼ5％**に上昇すると予測しています。FRBの警戒とデータに基づいた金融政策アプローチは、商業用不動産市場が今後数四半期にわたってこれらの複雑なダイナミクスをどのように乗り越えるかにおいて、引き続き重要な要素となるでしょう。