欠陥のある投資家禁止令を含む上院の住宅法案が賃貸株を混乱させる

法案の投資家禁止令に欠陥が露呈し、賃貸株が最大 6% 下落

米上院が、機関投資家による一戸建て住宅の購入を阻止することを目的とした「21世紀住宅への道法案（21st Century ROAD to Housing Act）」を可決した後、最大手の一戸建て賃貸会社の株価が急落しました。このニュースを受け、Invitation Homes (INVH) の株価は 6% 下落し、American Homes 4 Rent (AMH) は 4.3% 下落しました。この法案は、350戸以上の一戸建て住宅を管理する営利団体がこれ以上取得することを禁じており、これらの上場家主のコア成長モデルを脅かしています。

市場の反応にもかかわらず、住宅専門家やロビイストは、この禁止令を無力化する可能性のある重大な欠陥を指摘しました。法案には「住宅所有促進プログラムに従って」行われる購入に対する免除が含まれています。この条項は、投資家が信用情報機関に賃料支払いを報告し、売却を決定した場合にテナントに優先購入権を提供することのみを義務付けています。これは多くの大手家主がすでに実施している慣行です。Urban Instituteの住宅産業コンサルタントで非常勤フェローのジム・パロット氏は、「住宅促進の免除があれば…投資家はマックトラックを乗り入れられるだろう」と述べました。

7年間の処分義務化により「建設・賃貸」モデルが脅威に

法案の一部のセクションが明確な回避策を提供している一方で、別のセクションは「建設・賃貸（BTR）」業界に直接的な打撃を与えています。この法律は、新築の賃貸住宅コミュニティを開発または購入する機関投資家に対し、7年以内にこれらの住宅を個別の購入者に売却することを義務付けています。この要件は、長期保有と、最終的にコミュニティ全体を他の機関ファンドに売却することに依存するBTRのビジネスモデルを根本的に破壊します。

この条項は、全米住宅建設業者協会（NAHB）を含む業界団体から強い批判を受けています。彼らは、強制売却規則が新規建設への投資を妨げ、法案が増やそうとしている住宅供給をかえって減少させると主張しています。柔軟な住宅促進免除と厳格な7年間のBTR処分要件との間の stark な対比は、一戸建て賃貸住宅分野の開発業者や投資家にとって、重大な運営上の不確実性を生み出しています。

立法上の障害が住宅投資家の不確実性を生む

この法案の将来は保証されておらず、投資家にとってさらなるリスク要因となっています。上院では89対10という幅広い超党派の支持を得て可決されたものの、機関投資家の禁止条項を含まない下院版との調整が必要です。この相違は、最終条項が大幅に変更される可能性のある複雑な交渉プロセスを引き起こします。米財務省が規則を明確にし、最終法案が法律として署名されるまで、一戸建て賃貸住宅セクターへの設備投資は、規制の不確実性により制約され続ける可能性が高いです。